中海江泰里：未被赐予“府”系光环的小妃子，是否值得宠幸？
（踩盘报告系列）
海珠区有一条神奇的江南大道，一路上串联着海珠人民日常的方方面面，老海珠们或多或少的,都会在此留下不少回忆。出生于广医二院，入户在江南西，学生哥和球迷常聚燕子岗，热恋中的情侣相约江南新地，拉埋天窗（结婚）必逛婚纱街……既孕育出本土西餐连锁鼻祖卡朋，又催生出原汁原味的天成川菜，各路文化在此交融汇聚，生根沉淀。这一切的点点滴滴都可以在江南大道上找到。而就在这个6月盛夏，江南大道南-江泰路交汇处推出全新项目——中海江泰里，成为江南大道近期火热的网红打卡地。
在此，大金带着广大海珠潮人仔女的好奇，我们一起探个究竟。
中海江泰里潮里Mall
01 前传
2021年9月广州第二轮土拍，中海摘下江泰路地块，折合楼面价高达45176元/㎡，可见这一项目的前期面粉含金量相当高。
该地块出让限定规则要求首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占项目总套数的比例不低于50%，换句话来说，就是江泰里项目至少有50%的单位需限售予首套购房者。
2022年6月，中海联合中山大学沿江泰路一带打造缤纷海珠一条街，开放江泰里营销中心——潮里Mall ，招募网红黑珍珠餐厅Tipsy入驻，布局年轻人热捧的自媒体社区铺设造势。赶在盛夏来临之际，如闪电般拉满项目热度，由拍地到开放营销仅耗时9个月，兵贵神速的中海基因在江泰里项目中突显无遗。
刷爆朋友圈的江泰里涂鸦墙
02 产品
区位交通
中海江泰里位于海珠区西部，江南大道南以东，江泰路以南，泰沙路以西的区域，项目距珠江新城、琶洲西区CBD物理距离均在10km以内，距离地铁2号线及11号线（预计2023年开通）江泰路站约150m，妥妥的双地铁上盖，无论选择自驾或地铁出行，30分钟内即可到达上述两大CBD，具备黄金级通行便捷性。
江泰里项目现场
产品概况
江泰里项目总体较小，占地19794㎡，实属蚊型地块。规划建设2栋49层超高层住宅，三梯六户分布，总户数为523户，容积率4.65，配套裙楼底商以及一所幼儿园。
因为拍地的时候被限定“限地价 + 竞自持 ”的规则，要求至少50%的单位需限售予首套购房者，所以产品打造基本以刚需户型为主，开售户型不多，仅有三种，少而精，杜绝选择困难症。
分别为75平3空间2厅2卫，82平3空间2厅2卫，105平4空间2厅2卫，带精装交付。看来中海对江泰里的定位还是很务实的，属于小地块的短平快项目。
通常的户型描述是按N房N厅的说法，但江泰里为什么说成N空间N厅呢？
这是中海针对小户型的一种独特设计理念——LDKB，将客厅、餐厅、厨房、创意空间一体化设计融和聚合，开阔共融聚厅，即使小户型也能享受到传统大户型的活动空间。创意空间可根据用户日常需求，进可变三房，退亦可两房，高效灵活运用空间。
75平3空间2厅2卫
（可选东北向、东南向，部分东北向高楼层户型可望广州塔、珠江新城）
82平3空间2厅2卫
（可选东南向、西南向，实现客厅阳台卧室无界景观）
105平4空间2厅2卫
（可选西南向，LDKB 43平超阔聚厅）
预计价格
江泰里项目预售证于6月底新鲜出炉，目前吹风单价7 w+ /平，对比附近的一手新盘中旅天宸府首开单价6.6（前期吹风7.3，为了抢跑江泰里，开盘先狠狠自割一刀），至于周边存量二手价格，宝岗翠城花园均价6+ ，广纸次新星汇海珠湾7+ ，海珠西宜居标杆沙园光大花园7+ ，综合判断目前江泰里7+ 的吹风价还是可以挤出不少水分的。
在此预测，开盘价或有惊喜，基础户型75平门槛500+，最大户型105平约700+，这么看来在老城区也算得上性价比之选。
深耕广州多年的中海，远有中海名都、中海锦苑，中有中海锦榕湾、橡园国际，近有中海观云、观皓、观澜，产品力早已深入人心，接下来再看看项目的周边配套，江泰里所处的老城区核心地段还是相当成熟的。
教育
项目预售证信息显示江泰里仅配套一所幼儿园。小学方面，目前按江泰路的地段划分为晓园小学，在海珠区名气不算大，实现人人有书读的基础目标并不是问题。
商业
江泰路位于海珠传统轴线江南大道南东侧，除了现时项目配套的江泰里潮里Mall，周边早已分布多个商圈，步行距离内可到江燕路万科里和燕汇广场，附近地道餐饮美食众多。15分钟生活圈可选凯德乐峰广场、海珠传统商圈江南西，购物餐饮娱乐近在咫尺，实现出门有茶饮，落楼有宵夜的写意生活。
万科里
燕汇广场
医疗
地处海珠区医疗中心之一，10分钟半径范围内分布两大综合性三甲医院，南方珠江医院和广州市第二人民医院。
体育
身处江泰里还有个不得不提的福利，一步之遥的海珠区体育圣地——燕子岗体育场，相信不少海珠球迷在此留流过不少汗，回忆满满。
燕子岗体育场
一些槽点
江泰里自身仅为两座超高层住宅，小区绿化依靠避难层空中花园，公共活动空间局促，将来的入住体验感有如高层公寓。
虽然中海努力把江泰里产品打造为年轻人的刚需之选，但项目周边多为上世纪旧式围院小区楼，社区居民偏向老龄化，整体活力不足。
周边的旧式小区
项目所处的江泰路靠近海珠传统轴线江南大道，实际上江南大道人气热度高的消费商业基本集中在昌岗路以北路段，昌岗路以南则以批发产业为主，周边多为各类大小批发市场，包括江南大道南的家具产业，南泰路酒店用品批发，五凤中大布匹市场，短短几百米的江泰路时常穿梭着各种物流货车，批发市场的旧改遥遥无期，未来长时间内会持续城内欧洲城外非洲的震撼景观。
酒店用品批发市场
布匹批发市场
此外，还有一个显著不利因素，江泰里东侧是广州供电局220 KV瑞宝变电站，直线距离仅为100多米，规模颇大，低层东向户型景观深受影响。
另一方面，变电站的环境影响主要为物理性污染，污染因子为工频电场、工频磁场。从科学角度分析，符合国家标准的检测数据是对人体无害的。不过物理性污染相当玄学，看不见摸不着，因人而异，长期影响也不好进一步评价。
占地颇大的瑞宝变电站
说到这，也就明白江泰里为什么没传承到“观X府”的大名，这也是有着它的自身原因，除了体量小得mini，还有周边的环境实在衬不起“府”系的大名。中海一向稳健可靠，江泰里的产品诚意满满，无奈周边实在拉胯，主菜做得再出众，也难抵配菜逊色难当。
03 尾声
2022年的夏天，老城区的新盘总量并不算多，越秀几乎可以忽略，荔湾集中在广钢和广船，海珠呈多点分散，火热的天河只有边边角角的位置。
近两年多点布局海珠的中海，持续出品中海观云府、观皓府、观澜府、映澜台，如今推新中海江泰里，产品力尚算能打，主打年轻化创新设计，虽然多为刚需户型，相对三观兄弟略显逊色，但总体来说目前江泰里在海珠西部一直是话题度十足的。
预测适用人群：热爱老城区烟火气的刚需通勤族、周边老海珠改善群体、一碗汤距离家庭。
衷心建议
由于中海江泰里不远处有另一个新盘中旅天宸府同期发售，天宸府预计首发均价6.6 ，从前期吹风7.3做了大幅下调，现时江泰里与其面临直接竞争，两者同为偏刚需项目，论产品力，江泰里略胜一筹，论综合配套，天宸府又挽回些许颜面，大家不相伯仲。
基于目前市场态势判断，有意选择海珠西部的朋友们，对于这两个盘，在此建议暂且静下心来，不妨让子弹先飞一会！
