困难模式——2021.08

本文首发于公众号：静待花开1918

销售额

绿城亚运村项目本月终于开盘了，而且开盘价比预期要高。新城的商业依旧优秀，宝龙本月8个广场发行REITS估值82亿，这对新城来说无疑是一个好消息，期待新城首发REITS的落地结果。无论如何，新城多了一个融资的渠道肯定不是坏事，希望住开方面能尽快挽回颓势，双轮驱动一个都不能少才能跑得快。8月整体依旧同比下滑，上个月也已经说过了，没有太大的参考价值，还是要关注总量以及接下来金九银十传统旺季的成色，个人还是维持全年销售额同比去年持平或小幅上涨的判断不变。

困难模式

地产股的中报基本披露完毕，增收不增利如期兑现。这是在预期之内的，并且地产股的中报利润基本没有什么参考价值。然而当万科中报净利润同比下降11.68%的时候，第二天大跌了7%；中南净利润下降14.72%的时候，第二天大跌了9.84%。这非常有意思，市场给个位数PE估值的同时，预期还是保持20%以上的增长。当某些估值非常高严重泡沫化的公司中报一样出现了净利润增长不及预期甚至下滑的时候，市场并没有这么强烈的反应。可能市场想的是：我们看的是未来！（也可能我能力有限看不懂这些公司的价值，人家本来就是低估的，短期利润下滑带来的的是长期更强劲的增长）反正以现在的市场环境地产股只有业绩持续超出预期才能勉强维持住现在的股价，选择地产行业的感觉真像是玩游戏选了困难模式（甚至是地狱模式）。不过未来可能并没有大家预期的那么顺利，事实经常证明我们往往连明年到底会怎么样都看不清。比如，你知道今年涨幅最高的是哪个板块吗？是大家耳熟能详的新能源？光伏？半导体？都不是，是之前被一致认为没有前途的夕阳行业：钢铁和煤炭。

好消息是我们重仓的新城和绿城中报表现都不错，阳光城也还可以。从住开业务来看，全市场可能找不到第二家比绿城更具性价比的房企了，绿城正在摆脱过去的泥淖，从品牌、融资、操盘、管理等全方位吊打同规模的房企。并且在今年销售规模争取进前10，明年争取进前5的规模爆发式增长路径已经越发清晰。3~5年之后，绿城大概率会和保利平起平坐，届时市值也应该不相上下。再考虑到保利目前也处于低估的状态亟待估值修复，绿城股价有非常广阔的上升空间。上个月总结中说会在市值接近的情况下把一部分中南和阳光城调换到绿城，本月也是这样操作的，考虑到中报反映出中南目前融资端不是很理想，不知道背后有没有隐患，所以减持了一部分中南增持了绿城。如果不是因为融资担保的限制，我其实会大幅减持中南和阳光城换到绿城，但是目前不允许。

中报毛利率下滑是在我们预期之内的，之前也已经说过房企17、18年拿的高价地目前已经全面进入结算期，今年中报或者年报会是未来毛利率的最低点，部分房企可以通过营收的大幅增长对冲毛利率的下滑，营收增长缓慢的势必比较难熬。但是接下来优秀房企的毛利率会见底回升，恢复往日的一个正常水平，如果同时伴随着营收的大幅增长，会带来利润的爆发。

下图是截至8月底的持仓明细：

绿城靠着小幅加仓和大幅上涨超越新城成为了我的第一重仓，小仓位的标的还是发生了比较大的变动，云南白药是我比较放心的，没有太复杂的逻辑，国家绝密配方就够了，这是合法垄断的生意。中远海控H和沃森目前股价都处于相对高位，我也是抱着博弈的心态买的。中远海控今年近千亿的利润，港股差不多2000亿的市值，不管周不周期的，我觉得这里应该不会是最高点，而且海运目前是为数不多的有自主定价权的周期股，再加上长协加持应该不会像传统周期行业波动那么大。沃森算是mRNA疫苗龙头了，而且疫苗管线也非常豪华，这种公司不用看估值，只要这个概念没有落地就一直有炒作的机会，我来小仓位赌一把~

8月收益14.71%，全年收益－8.93%（不包含杠杆）。本月大幅去杠杆，预计9月会继续大幅去杠杆，不过如果有大跌出来的机会也不排除会加仓。

投资有风险，入市需谨慎，请勿盲目根据本人言论交易股票。