【贵阳樾筑地产】全面复工复产？没啥值得庆祝

本文作者【樾筑地产】“老杨”，授权王黄璜独家原创发布，转载请联系原作者并注明来源，侵权必究！文中的“我”均为“老杨，以下为正文：

 

1、今天必须把恒大的新闻放第一。今早，贵阳恒大文旅城官微发布了一则消息，称11月18日早，贵阳恒大文化旅游城项目隆重举行了复工仪式。

 

仪式上，贵安的领导，贵阳恒大地产的领导以及各个施工方代表相继发言表达决心，给广大业主（韭菜）们投下了一颗“定心丸”。

 

看到这则新闻，我第一反应是崩溃：居然又一件理所应当的事情，被拿出来操办得这么喜庆。

 

虽然我明白宣传“定心丸”的重要性，但我为地产行业沦落至此而感到悲哀。购房者买房，开发商把房子修好在合同规定期交付出去，难道不是房地产业之所以存在的最最基本最最正常的一件事吗？

 

而后又想起今年，也就是恒大彻底暴雷前夕，居然把期内偿债也当成利好消息发布。欠债还钱，天经地义啊！也不知道作为普通购房者，大家对于开发商底线的阈值何时降到这么低了。

 

居然只要把分内的事情做好，开发商就能跳出来自夸，甚至部分购房者也会选择“理解”，这实在太奇怪了。

 

回到恒大文旅城全面复工这件事。说来奇怪，项目停工本就是因为恒大遇到“流动性问题”（缺钱）拖欠施工方的费用，这次全面复工复产，恒大到底是哪里来的钱堵上了窟窿，才让各个施工方能屁颠屁颠回来开工呢？

 

做个不负责任的猜测，既然恒大房车宝的项目在找“挂靠”，那么恒大地产方面，是否也在被“分尸”呢？我有理由相信，这次项目的全面复工，背后很可能埋着恒大彻底“城投化”的暗线。

 

2、来关注两则新出炉规划。

 

第一则为经开组团瑞华单元JK-03-03地块控规。控规显示，该大地块中包含12宗新建（待出让）住宅、商业用地，以及部分公园、中小学用地等。

 

这些土地几乎全部分布于轨交1号线清水江路站和长江路站附近，从步行距离来看几乎都是妥妥的“地铁盘地块”；此外，这些土地与小河老的城市服务中心距离也较近，在小河尚属较为核心的区域。因此，这些土地的区位价值，在小河区域内均较为突出。

 

不过从规划条件来看，这些土地尤其是宅地也并非完美。虽然商业占比不高，但大部分宅地的容积率都偏高，并且建筑密度也较高，且都有较为繁杂的配建要求，因此额外成本较高，同时规划难度也稍大。再考虑到这些土地存在拆迁成本，届时土地出让成本也可能出现过高的情况。

 

此外，考虑到地块内部配套设施规划的完整度（包括九年一贯制学校、养老院、文化活动中心、公园绿地、广场、商业等），该大地块区域有机会形成小河全新的成片住区。

 

总的来说，这个大地块本身区位条件较好，但开发和规划难度都比较大，而且未来建成项目后，其地缘性也会较强。因此这些地块能不能顺利出让，最终还得看政府如何平衡成本。

 

第二则为三马组团杨惠单元SM-07-02地块控规。这则控规我们需要关注的点不多，仅一宗新建旅馆用地和新建中小学用地——人大附中高中部用地值得关注。

 

旅馆用地虽然限高100米，但我还是希望杨惠片区内能建成一个漂亮的酒店。相信人大附中高中部开学会，酒店的生意会比较好。

 

而人大附中高中部位置的确认，则能让附近开发商更好地为项目底商定价，同时也告知消费者大概哪里的商铺会比较有优势。

 

关于人大附中高中部我多说两句。虽然我前面说“方便开发商为底商定价”，但实际上目前人大附中高中部还算“八字没一撇”。之所以给这个概念打了双引号，是因为我对学校落地有信心，但也仅是有信心。

 

人大附中高中部是贵阳市的终极目标。但它的落地，必须是在附小、附中初中部均落地后才能实现，依然需要政府之后的不懈努力。

 

3、今天有几宗地挂牌，按老规矩，逐个详解。

 

花溪区GD〔21〕041、042号地块地段条件不错，基本位于花溪区老城服务区核心，还离轨交3号线农学院站以及正在旧改的十字街商业区都非常近，因此3500元的表面起始单价也不算太贵。至于拿地企业，应该是花溪的国资城投——城南公司。

 

G〔21〕096号商业地块的地段条件不用多说。值得说的是它的拿地企业，是我此前报道过多次的深圳南山集团。而这块地，即是中国南山·贵阳科技产业新城一期用地。

 

G〔21〕097号地块位于白云区白金板块核心，毗邻数博大道，距七彩湖公园较近，周边由于云城尚品等较新的项目存在，配套资源也较为丰富，总体地段条件较好，唯一的缺点是没有轨交资源，对没有买车的购房者不太友好。

 

从规划条件，配建要求以及拿地要求来看，结合表起始楼面价，地块的总体开发难度还是相对较大的。尤其是投资10亿元、建面7万方的自持商业，对拿地企业的资金要求较高。

 

之前这块地实际上该红星（远洋）来拿，但目前得到的消息是，红星慎重考虑后暂时不考虑拿下。因此后期不排除出现流拍、终止挂牌或者城投接盘的可能性。

 

QZ〔21〕043、044号地块位于清镇水晶厂内，地段条件这里就不多做分析了，感兴趣的朋友可以在地图上搜。既然在水晶厂内，那么拿地企业肯定是金茂没跑了。至于为何地块项目要提供那么多安置房，是因为金茂水晶项目先期本就要先做安置房。终于，金茂要在贵阳落下真正意义上的第二子了。

 

QZ〔21〕045号宅地的地段条件……也就那样。反正挨着广大城的学校，不算太好（我是真的不想再写什么界面配套啥的车轱辘话了）。意向企业未知。这种情况一律按城投接盘考虑。

 

4、今天，一张“放水通知”在业内流传。一时间，整个行业都欢呼雀跃了起来。

 

有人高喊“大放水啦！我们活啦！”也有人预测称“明年一季度楼市回暖！”

 

再加上IMF最新发布的声明，什么政策到底等口号喊得震天响，仿佛马上楼市就要回春成2017年。

 

虽然我明白大家苦楼市下行久矣，但说真的，回暖不现实，企稳才是最有可能发生的事儿。虽然“放水”的事儿大概率是真的，但在与大佬的交流中，我还是体会到了一个事实：不可能所有的企业都会度过寒冬。

 

昨天我说过现在是财务稳健型企业才能胜利，今天这个观点依然不会改变。再怎么“放水”，这“水”也得是人放的吧。那是人放的，它就得“挑人”。

 

挑什么人？当然是挑还得起钱的人。

 

所以最终的结果理应是：楼市企稳，小幅回涨。强者愈强，雷王死光。

 

和大佬聊天时，大佬打了个非常恰当的比方。“都是造车，你有钱你借给马斯克还是借给下周回国啊？”

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