在2021年中期业绩交流会上，融创董事会主席孙宏斌曾放下豪言壮语称，“除了我们以外都有可能暴雷”。

 

话音未落，融创却已经摇摇欲坠。

据证券时报报道，9月24日，一封求助信在社交媒体疯传。该信件是融创绍兴分部向当地政府发出的求助信，称其现金流流动性碰到了障碍和困难，恳请政府给予政策上的专项支持。

 

 

根据网传的求助信显示，绍兴融创目前主要面临的压力有以下几点： 

 

1、黄酒小镇项目出现了严重的收支差。黄酒小镇目前投入资金77亿，开盘至今，由于受到惨淡低迷市场行情的影响，回笼资金才2个多亿。 

 

2、融创集团也在面临现金流危机，难以持续拨款支持地方项目。 3、绍兴8个项目的预售资金监管达到40多亿（监管资金33.3亿，履约保函6.7亿），加上已经投入的资金，合计将近117亿资金沉淀。 4、网签进度受限、积压严重，绍兴融创有将近600套没有网签，涉及按揭金额近10亿。

 

继恒大、建业发出求助信之后，融创似乎也扛不住了。受此上述事件影响，融创中国股债双跌。 

9月24日，融创中国2024年4月到期美元债跌幅创纪录。截至目前，该公司5.95%债券每1美元跌3.5美分，至86.2美分，这将是该债券2021年1月发行以来的最大单日跌幅。

港股市场上，融创中国9月24日跌幅已达7.55%，报价14.20港元/股。对比去年年初46.21港元的高位，已经跌去近70%，市值蒸发超过千亿！孙宏斌步许家印后尘？

 

8月31日，在融创中国投资人会议上，公司首席财务官高曦在投资人会议上表示，对房地产这个行业充满信心，高度看好。

 

对于融创中国未来在融资方面的安排，高曦称，公司会加速满足央行“三道红线”的指标管控要求，快速进入“绿档”，严控商票及短债规模，压降信托规模，持续优化融资结构，推动融资成本的持续下降，争取三年内达到民营房企优秀水平，限制持有资产总量，规划长期持有资产处于合理区间，保持整体资产的长期流动性。另外，融创中国要以负债率和现金短债比为核心，并综合考虑融资结构和成本的安全稳健考核指标。

 

严控商票及短债规模、压降信托规模、持续优化融资结构、推动融资成本的持续下降，高曦着重强调这几点显然很有深意。

 

在恒大“爆雷”之后市场草木皆兵，融创类似消息的爆出足够让各方紧张，孙宏斌是否会步许家印后尘呢？融创是否会爆雷呢？它相较于目前的恒大有哪些优势？又有哪些劣势？我们来一一分析。

 

一、总负债高速增长，目前万亿压顶

 

目前融创中国的总负债为9971.22亿元，接近1万亿，而中国恒大的负债是融创的2倍，约为19665.34亿元。

 

 

从绝对值来说，融创的“包袱”要小于恒大，不过就纵向对比来看，融创其实与恒大有很多相似的地方：

 

据wind数据显示，2015年融创总负债尚不足1000亿，而仅6年过去，目前已经接近1万亿，整体规模上涨10倍！

 

而反观刚刚爆雷的恒大，负债从2015年的6148亿元增长至19665亿元，规模上涨约3倍。

 

二、融创资产负债率高于恒大

 

 

融创资产负债率82.72%，比2020年末下降了1.24%，且近些年一直呈现走低趋势，不过仍然高于恒大的82.71%。

 

半年报显示，“三道红线”融资监管政策要求下，截至2021年上半年末，融创仍踩中一条“红线”。公司净负债率为86.6%、非受限现金短债比为1.11，均达到要求，但其剔除预收款项后的资产负债率为76.0%，距离低于70%的监管要求仍有一定距离。

 

2017年业绩发布会上，公司管理层即开始表示将控制风险与降杠杆作为企业发展的目标，但在“口号”声中，融创的负债水平虽然在下降，但是幅度仍然不够。

 

三、流动负债快速攀升且占比较大。

 

 

 

融创的融资环境虽然优于恒大，但也并不好过。据wind数据显示，融创2018-2021年上半年的长期借款分别为1373.64亿元、1865.42亿元、2118.31亿元和2125.68亿元，虽然仍然呈现正增长，但是在近2年其实增长幅度已经较小。

 

 

而反观恒大，早在2019年开始，长期负债规模就已经出现负增长。

 

 

四、融创负债结构与恒大相似

 

2020年，随着“三道红线”政策出台，房企纷纷开始调整债务结构，优化杠杆指标。其中手段之一就是将有息负债挪入应付账款及票据、其他应付款等无息负债科目，进而减少表内有息负债。

 

 

据wind数据显示，截至2021年上半年，融创的应付账款以及其他应付款为2482.82亿元，相较于流动负债总额7549.61亿元，占比约为32.88%，而恒大这一数据约为60%。

 

不过，融创的应付账款以及其他应付款规模与恒大一样都在快速增长，由2015年的109亿元增长至目前的2482.82亿元，规模增长接近25倍。而恒大仅从1913.73亿元增长至9511.33亿元，规模增长约5倍左右。

 

 

压垮恒大的最后一根稻草是商业汇票。2020年末，中国商票承兑余额2.29万亿元，比上年增长25%。恒大是商业承兑汇票签发量最高的公司，商票余额2053亿元，规模占全国的十分之一。据2021年半年报，恒大的商票规模进一步攀升。

 

值得关注的是，应付票据排行榜中，融创以385亿元排在恒大后面，排名第二名，而排名靠前的公司其实多数资金较为紧张。

 

五、融资成本高

 

业内人士指出，从过去3年看，融创利息支出高达146亿元、260亿元和152亿元，2021年上半年利息支出高达131亿元，但上半年净利润仅有120亿元。

 

融创中国执行董事汪孟德在中期业绩发布会上表示，将把降低融资成本列为融创在未来三年内的发展目标。2021年上半年，融创的综合融资成本在8%左右，预计在未来三年内降至5%以下。而这一目标的推动，将在负债率和负债规模调控完成后进行。

 

融创如何渡劫？

 

当然，相较于恒大，融创其实也有较大优势，以下几点有利于帮助公司渡过难关。

 

一、现金充沛

 

据wind数据显示，恒大目前现金以及现金等价为867亿元，而融创为1010.99亿元。

 

而更为关键的是，恒大的现金相较于年初“腰斩”，而融创还略有提升，由987.11亿元提升至1010.99亿元。

 

所谓“手中有粮，心中不慌”，充沛的现金就是融创渡过难关的底气。

 

二、造血能力优于恒大

 

恒大之所以“爆雷”，主要在于造血能力出现问题。

 

 

据wind数据显示，近些年恒大通过疯狂的打折卖房，销售净利率一路由36.24%跌至目前的12.95%，销售净利率一路由14.23%跌至目前的4.69%。

 

 

而融创相对克制，销售毛利率虽然略有下滑，但依然保持在20%以上，而销售净利率则维持在13.67%。

 

 

从行业对比来看，融创的销售净利润排在头部，没有出现类似恒大那样慌不择路的打折卖房，其实也从侧面体现出融创目前至少没有到危急时刻。

 

当然，未来如果融创的这个下滑趋势延续下去，就又得另当别论了。

 

三、没有流血项目

 

 

 

恒大目前拥有恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大高科技和恒大冰泉等项目。

 

但是目前来看，恒大的多数项目只有“失血”能力，没有“造血”能力，这也造成本就“气血不足”的恒大失血过多。

 

不过所幸融创并没有类似的项目存在。

 

四、停止高分红休养生息

 

 

许家印近十年从恒大分红套现500亿，孙宏斌对于融创虽然相对来说比较克制，但也斩获不少。

 

 

据wind数据显示，近10年融创股利支付率约在20%左右，现金分红合计225.72亿元，以孙宏斌合计持股约40%为例，或已经分得50亿左右。

 

融创已经展开自救

 

今年的房地产销售趋势的确并不乐观。而融创中国也坦言：“今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。”

 

9月10日晚间，万达发布公告称，融创集团已经终止与万达酒店发展签署的21家酒店管理协议。万达酒店表示，公司与融创中国目前正就有终止的后续安排及对于万达酒店的潜在补偿进行协商。从公告看，这是融创中国单方面撕毁了和万达集团的酒店管理协议。

 

此外，9月24日消息显示，融创房地产集团有限公司还转让了拓盛置业46.73%的股权，持股比例从85.00%下降为46.2617%。

 

100平变54平？业主维权遭拒

融创无视口碑只认销量？

 

 

 

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近期网络上有很多关于融创维多利亚湾六期业主退房的消息，等待三年的业主万万没有想自己100平以上的房子缩水如此严重。原先18年购房时，业主均表示当时宣传的都是31%公摊，而实际收房时公摊居然高达46%。

据了解，该项目六期都为100 平米大户型，但事实上本来应该安心明亮的大三居变成了每间不足10平米的小卧室，即便是双人床也放不下，整个屋子没有地方放下冰箱、洗衣机，难以支持日常生活。

导致公摊如此之大的原因主要在墙。这三栋超高层住宅设计建筑外墙46层以下墙体厚度为60公分，47层及以上墙体厚度为40公分。依据《房产测量规范》规定，建筑外墙一半面积需计入公摊面积内。但是业主们实测的外墙厚度居然达到了70~90公分。这么厚的墙同时也影响了房间的采光。

在交付当日业主提供的资料显示，交房流程竟然将验房环节放在了签到、领取钥匙箱和抽奖之后，是否说明开发商安排这样的环节就是在引导业主先收房后验收呢？

 

当天据业主反映验房时发现很多质量问题如地砖空鼓、房间渗水、返碱、开门碰马桶等情况。更严重的是验房时不提供自来水，经咨询后开发商回复需要业主自己与自来水公司签订协议才能供水。有细心的业主发现消防方面也存在不少问题。疏散通道过窄、消防栓出水口安装正对墙面、等问题。

 

部分业主已于交付日提出退房要求并与开发商交涉。但是开发商并不出面从而引发了业主的维权活动。

维多利亚湾作为西海湾主打刚需的超级大盘，维权新闻已不在少数，学校问题、绿化问题再到今天的公摊问题。每次出现在公众视野中便是一次“宣传”，吸引着消费者走向深坑。大多数消费者都是首次购买商品房，在遇到真假难辨的销售话术时难以做出客观的选择。消费者终归还是市场经济中的弱势群体，买房前功课做的再好，也难以预料到这46%的公摊吧。

 

有一位融创的业主控诉，他们也曾尝试找开发商协商解决问题，但开发商对此置之不理，一直避而不见。甚至有业主曾联名信访，但得到的回复却是 ," 这个房子不合理但是合法 "。

 

更严重的是，融创对此甚至还选择过 " 甩锅 " 给万达，而之所以 " 甩锅 " 给万达的缘由还要从 2018 年说起。

 

2018 年，万达出现了资金问题，将旗下诸多项目转卖给了融创，其中就包括青岛维多利亚湾。

 

但自接手此项目后，融创的维权事件似乎就没有间断过。

 

据相关媒体报道，2019 年 6 月，因融创维多利亚湾承诺的绿化区域在实际建设中却成为了车位，200 名业主聚集在融创维多利亚湾售楼处维权，但最终得到的结果却是，" 沥青路不可能更改，景观布置已经如此，无法更改，可以取消地上车位，恢复绿化，但需要 60% 的业主投票同意。"

 

对于此回复，融创维权业主并不买账且控诉道，融创方面修改了此前的规划却未告知业主，没有尽到告知义务，存在虚假宣传的嫌疑。

 

然而，融创也毫无掩饰地再次回复称，" 项目确实存在虚假宣传的成分，但是宣传主体为项目之前的开发商万达，与融创并无关系。"

 

可见，融创虽然承认了存在虚假宣传，但却把虚假宣传的 " 锅 " 甩给了万达，让维权的业主苦笑不得。

 

参考资料：

 

1、青岛融创维多利亚湾六期超高公摊110平仅剩60平业主集体维权无门，媒体社区

2、100 平变 54 平？业主维权遭拒，融创无视口碑只认销量？，氢财经

3、青岛融创维多利亚湾维权事件始末，城市猎人