在建工程形象进度法评估案例

（图片来源网络）

评估项目基本情况

项目背景：某项目是山西省重点工程。由山西省发改委立项备案，规划用地1800亩，总投资30亿元人民币。第一期征用土地398亩，总建设面积38万m²，总投资11亿元；二期规划用地1402亩，总建筑面积106万m²，投资17亿元。施工过程中资金短缺，需要银行贷款。

估价对象区位状况：估价对象坐落于山西省某地，地理位置较好，出行方便，是较理想的商业区域。

根据估价人员的实地勘测及委托方提供的有关资料，该项目现已完成拆迁补偿、红线内的土地平整、红线外配套、初步准备、采空区治理等工作，保税仓库及监管仓库已完成土建工程及钢结构工程，正在进行安装工程的施工。

估价对象权益状况：本评估项目占地位于山西省某地。已办理国有土地使用证，地类为商业用地，为出让用地，使用权面积为309309m² ，合464亩。土地使用期到2050 年10 月17日。

评估价值测算过程分析

本次估价依据国家有关法律、法规和部门规章进行，严格遵守客观、独立、合法、公正、谨慎的原则及估价时点原则、替代原则、最高最佳使用原则等技术性原则。

1)在评估中，物流园区建设是为某公司自身经营和发展需要而自建的，评估标的物在市场转让机率小，享受国家税收政策，本次评估在建工程价值不考虑利税因素; 在本次抵押资产评估中，评估范围为除土地取得费用以外新增在建工程项目，本次评估在建工程价值不考虑土地取得费用因素。

2)根据被评估单位提供的在建工程申报表，评估人员通过对工程施工情况、付款情况及工程完成情况的了解，对企业是否按工程进度和合同规定支付工程款等内容进行核实，经账实核对后，剔除其中不合理或预付类支出，扣除实际完成值超出实际支出值为评估值。

3)对于纯费用类的在建工程项目，根据被评估单位提供的在建工程申报表，评估人员通过对账薄、原始凭证进行核查，了解委评在建工程前期费用项目发生的性质及具体历史数据，根据项目的具体进展状况，核实所发生的支付费用对现有工程项目或未来将开工的建设项目时必要发生的或对未来的所有者是否具有实际价值，验证与其关联的资产项目没有重复定价作为评估价。

结论与建议

1)首先要收集整理、调研与被评估在建工程相关的政府批准文件、施工图以及施工预算等与该工程有关的文件资料，然后明确该项目的名称和建筑面积，以及该工程结构、预算、实际使用费用和工程的实际完成程度等。

2) 评估人员到现场查勘实际工程形象进度，了解工程有关情况，检查工程质量。如: 建设方财务支出情况、工程监督等情况。

3) 收集有关法定参数，综合分析、科学测算确定准确的工程形象进度，确定在建工程价值。