【评估案例集】国有土地上非住宅房屋征收评估案例
国有土地上非住宅房屋征收评估案例
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评估对象基本情况
北京市四环内某国有土地上房屋征收项目，商业非住宅总建筑面积3789.5平米，土地总占地面积4413.16平米，具体如下：
技术思路
由于被征收的商业非住宅属于成片分布，且相邻距离较近，均在同一街道，故采用成片非住宅评估技术思路。首先求取非住宅标准房屋市场价格和非住宅标准房屋重置成新价，然后求取非住宅价值。
根据《19号文》规定：“非住宅标准房屋是指在被征收非住宅房屋范围内具有类似代表性的房屋，按用途分为商业、办公和工业等类型。非住宅标准房屋选定，应在被征收房屋所在区域的环境状况下，综合考虑用途、建筑结构、临街状况、层高、容积率、建成时间等。”
根据被评估非住宅实际情况，除极少数二层建筑外，均为平房，砖混和少量砖木结构，故选取2号房作为标准房屋，以求取标准房屋市场价格和非住宅标准房屋重置成新价，2号房屋的具体情况：
混合结构平房，石膏吊顶，瓷砖铺地，铝合金门窗，外包木护墙。
估价对象为商业非住宅，地处较繁华地段，故标准房屋市场价格的采用比较法和收益法求取，标准房屋重置成新价采用《北京市房屋重置成新价评估技术标准》测算，经测算，结果如下（过程略）：
标准房屋市场价格：45004元/平方米；
标准房屋重置成新价：1103元/平方米。
求取成片非住宅房屋价值：
根据上述公式并结合本项目实际情况，确定具体因素修正系数，主要是容积率修正系数和楼层、临街修正，见下表：
▲表1：成片非住宅容积率修正系数参考表
▲表2：成片非住宅楼层和临街状况修正系数参考表
▲根据公式求取成片非住宅房屋市场价值：
▲求取结果见下表：
注：被征收房屋的重置成新价根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》据实测算
分析思考
通过上述过程，笔者有如下认识：
（一）与成片住宅标准房屋选定标准不同，非住宅标准房屋应以区域内有代表性的房屋为标准，是真实存在的非住宅房屋，而不是像成片住宅模拟重建的住宅，因此在选定标准房屋的过程中，应注重代表性和典型性，综合考虑临街状况、容积率等影响因素，避免标准房屋与成片非住宅的差别过大；
（二）因为非住宅标准房屋与成片住宅不同，容积率修正系数也不能简单按照成片住宅进行修正，而应该根据标准房屋的容积率结合被征收非住宅房屋的实际容积率，采用插值法求取被评估房屋的容积率修正系数；
（三）非住宅的修正系数不包括朝向，主要是因为对于非住宅，朝向几乎不会造成对价值的影响；而楼层对商业的影响较大，办公和工业的影响较小；
（四）成片非住宅标准房屋市场价格的求取仍旧是依据传统方法，所以对估价师而言，掌握《房地产估价规范》仍旧是从业的根本。
综上所述，国有土地上非住宅评估与住宅不尽完全相同，应根据具体的非住宅性质，选取恰当的技术思路，最终客观、公正地评估被征收房屋。
文章来源：华信荟（更多内容可转文末“阅读原文” ）
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