什么是REITs？

什么是REITs？

REITs是以发行权益投资证券的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产领域。

用人话来讲就是不动产的证券化，或者可以更简单地理解为众筹买房。

比如说一套500万的房子，太贵了买不起于是大家就去市场里众筹，A出了300万，B和C各出了100万。

就这样A的风险被平均，而B和C用低杠杆参与了高回报收益。

如果房价涨幅低于预期，B或C想退出，那么可以折价找到D或者E来接盘；如果房价涨幅高于预期，B或C想先止盈，也可以找到D或者E来接盘。

这就是REITs的本质，通过证券化或约定的游戏规则，让中小资产可以参与原本资金门槛很高的行业，并且为大资本提供流动性。

在国际范围内，早期 REITs 的基础资产主要是以房地产为主，现在还可以拓展至铁路、公路、通讯、电力、污水处理等具备经济价值的不动产，以基础设施为底层资产的则称之为基础设施 REITs。

这么多元化的金融衍生品一看就是美国人的最爱，REITs 作为主流投资品之一，基建 REITs 是重要组成部分，在美国基础设施占比约 15.6%，是其第二大基础资产类别。

这个玩法的核心，就是把原本很庞大的东西通过上市（证券化）给拆碎使门槛降低让很多很多中小韭菜有了新的投机手段，而原本的大资金方也能够因为在市场上找接盘侠买卖换取流动性。

明白了这一点你就会知道当下推广REITs的意义。

主要有两点，基本上都是围绕“地方政府债务展开”。

首先基于已有的存量，可以很好降低地方政府债务风险。

目前我们已经积累了百万亿量级的存量基建资产，运用好REITs 相当于提前变现存量资产，反哺短期融资需求。

假设A不通过REITs，那么他实际就承担了所有的风险。

在当年的棚改国策中，地方政府就出现了为了做政绩而疯狂扩张，最终难以控制的局面。

其次可以有效降低地方政府杠杆率。

2018 年，我国政府杠杆率为 49.8%。而在考虑隐性负债后，我国政府 2018 年总的债务规模达到 73 万亿，占 GDP 的 81.5%，处于中等偏上的水平。我国政府债务大部分形成了固定资产，通过基建 REITs 可以实现降低地方政府杠杆率的功能。

把东西打包交给你，人家杠杆自然就下去了，你要做的是区分这个资产包里到底是不是好的资产。

这个东西跟当年的PPP最大的区别就在于PPP运作到后期缺乏流动性，找不到人接盘，很多项目就烂尾了。不过这个REITs退出的机制更加灵活，再加上它应该是公募的形式，门槛更低，接盘投机的人自然也就多了。

制度总是在不断完善，当你想要做什么的时候，最好先想清楚这里面的核心逻辑再动手不迟。