越秀北方|石景山越秀·天玥——没有金刚钻，为何还卖这么贵，有没有替代品！
今年外地来京的房企越秀可能是最大的赢家了，两次摇号都拿到了两块香饽饽的地。朱辛庄的越秀星越已经开盘一把清了，紧接着石景山苹果园的越秀天玥即将入市。今天的文章主要从开发商、产品、地段、购买建议综合测评越秀天玥这个楼盘！（文末附一房一价表）
开发商如何？
越秀是一家广州的国企，涉及的领域包括金融、房地产、交通基建和食品，在2022年的中国100大跨国公司中，位列第11位。这家开发商在南方还是比较活跃的，在广州越秀的地位相当于北京的首开，不同的是越秀也做一些高端的楼盘。
总的来说，开发商是个有实力的正经房地产开发商，有一定的口碑！
产品如何？
今年2月，越秀以总价25.99亿+1.5万平现房销售拿下石景山苹果园的天玥地块，折合楼面单价4.46万/㎡，溢价率15%。销售指导价7.48万/㎡，价差3.1万/㎡，有足够的利润空间；
天玥共计规划了6栋住宅，由7-11层的洋房和15-18层的小高层组成，其中4、6号楼为现房销售部分。期房可售为1、2、7、8号楼，共计382套可售房源。小区容积率3.0，实话说这个容积率可不低，北京很少有上3.0容积率的！
面积分布为81平全南两居、98平南北三居、100平南北三居、104平南北三居、115/116平三居、132/134平四居。小区户型分布还是比较多的，比较适合刚需和刚改客群；
开发商自己说“天”字系是他们的高端产品线，据说在外地越秀的“天”字系都很不错。很抱歉我在天玥上并没有看出高端，外立面是真石漆，用了一些玻璃幕墙。小区不大，所以也呈现不出多好的园林规划；
以下是户型图鉴赏（可滑动）
1、81平全南两居，没啥可说的，刚需入门楼盘，这种户型在上一代产品中很常见。缺点就是卫生间是暗卫，次卧开窗小。跟同户型其他楼盘相比，得房率还算良心，79.83%；
2、98平三居没有做三面宽，有些遗憾。好在是洋房，增加了得房率。看了一下装修也还不错，进门的玄关柜设计挺好的，而且还做了家政间。客厅面宽也还不错3.85米，厨房也是U字型的；
3、100平三居做了一个倒眼镜户型，客观的说进门那个书房有点小了，不过通透性还可以，也做了一个专门放洗衣机的地方。但是这个户型可能会被前面81平遮挡，尤其是下午的时候。这个户型只有2号楼有，选房的时候尽量避开1单元的西边户和2单元的东边户吧；
4
、
104
平户型就是
98
的放大版，但仅仅是放大了建筑面积，并没有放大套内面积。所以，
104
户型是个冤种准备的
；
5、115/116平和132/134平户型在市面上已经很常见了，不做过多解读；
项目做了三个样板间，一个100平的交付样板间，一个98的洋房展示样板间，一个134平的展示样板间；
从装修上来看，还可以。标配了中央空调和新风系统，厨房、卫生间五金件都是国际一线品牌，除81平的以外其余户型均配备了洗碗机，室内墙面是壁布；
样板间图鉴（可滑动）
总的来说，天玥小区品质中规中矩，看不出高端，但也不粗糙，有些亮眼的地方！
地段如何？
苹果园这块地在拍地之初就备受关注，当初共有6家开发商参与竞拍，起始价3.75万/㎡，经过19轮报价以后触及上限。在竞现房销售环节，最终越秀以15000平现房销售竞得。可见天玥这块地当初有多火!
越秀天玥
北京市石景山区苹果园海特花园西50米(西井路南)
越秀天玥位于苹果园板块，板块内各种配套都很成熟了，而且离苹果园交通枢纽也不远，苹果园也很多年没有出过新房项目了!
交通配套：项目离6号线杨庄地铁站700米左右，离苹果园地铁站1.2公里左右。6号线是北京东西走向的一条重要交通线，同时在苹果园还可以换乘S1去门头沟，也可以换乘1号线；自驾可以上阜石路、西五环、西四环都比较方便，不过早晚高峰肯定堵车；
商业配套：从杨庄地铁站出来有一个远洋春秋里的小型商场，目前已经开业了，里面有些简单的餐饮和购物。阜石路旁边的京西大悦城马上618要开业了，这是一个比较大的综合商业体；
教育配套：项目周边现有的学校都很一般，不过天玥南边有一个规划的中学用地，期待是个名校吧；
医疗配套：石景山有北京大学首钢医院、石景山医院，另外北京西边的医疗医院本来就很丰富，301、302、武总都在西边；
天玥周边都是住宅小区，其中北边的琳琅庄园看起来还比较新，南边的苹果园三区看起来比较老，不过正在做旧楼改造。
石景山跟丰台一样都有很多老旧小区，但是石景山看起来不破，给人一种静谧的感觉。我觉得这跟当代的人文和首钢有很大的关系。而且受益于冬奥会石景山做了大量的旧楼改造，城市界面看起来并不差；
总的来说，天玥的周边环境还不错，配套也很齐全，居住舒适度会比较不错。这也是开发商们愿意拿地的原因，也是天玥备案价高的原因；
购买建议：
我一直都认为石景山没有什么产业，所谓的保险产业园和中关村科技园石景山园多少有些概念化，而且也不成气候。石景山的增值主要靠西城、海淀的外溢。
越秀天玥销售指导价是7.48万，备案价出来以后我有些惊讶，因为很多房源单价都超过销售指导价了。尤其是81平南向两居价高的居然到了7.8万，何德何能啊？100平户型单价7.3万左右，但是有遮挡。98平洋房单价7.6万，由于得房率高倒是可以弥补一下；
越秀给我说天玥没有竞品，而且苹果园地块成熟，所以这个价格也是合理的。仔细思考了一下，其实天玥是有竞品的。
134户型总价跟中海长安誉差不多，但是小区纯粹度、面宽尺寸、以及格局分布跟长安誉相比就相距远甚了。所以考虑这个面积段的伙伴，买中海长安誉更合理一些！
其他户型跟目前石景山的项目比，确实有优势。踩盘回去的路上我又去看了一下衙门口的长安悦玺和中海学仕里。长安悦玺已经全部封顶了在做外立面，学仕里还没封顶。虽然长安悦玺交房早，学仕里产品力强，但是目前来看衙门口这个地段真的下不去手。周边的厌恶设施太多了，有中铁的混凝土公司、有老旧的军事基地、有钢结构公司、还有破旧的老厂房。
（衙门口现状）
跟古城南的华润长安润璟比，越秀天玥有现成的地铁，也有成熟的周边配套。长安润璟偶尔会出低于7万的特价房，这可以跟天玥扳扳手腕儿！
虽然在石景山越秀天玥可能确实没有对手，但是谁买房又一定要限制在石景山呢？对于小面积的刚需来说，可以考虑6号线东头的国誉朝华，单价不会过6万。也可以考虑东坝的北熙区，总价差不多，但是增值潜力更强啊！
98平户型和100平户型倒是我比较推荐的，首先小三居功能性强、流通性好，其次备案价格也相对合理，竞品相对较少；
目前越秀天玥处于排卡认筹阶段，交10万，截止到开盘每天减1000元，另外开盘还有折扣。楼盘预计5月26号开盘，由于备案价有点超出所有人预期，置业顾问给我透露：楼盘去看房的人很少。
越秀也感觉到了去化压力，开始启动了全渠道，准备全面推广，给了佣金也不低。还没去过的伙伴可以文末扫码联系，有额外优惠!
综上：越秀天玥的刚需81平户型更适合就依靠6号线通勤或者只考虑石景山的刚需客群。132/134户型不如中海的长安誉，要买的话尽量往98或者100平去靠。另外就是看看开盘优惠是多少，对这个楼盘有意向的伙伴应该早点去看、早点认筹，这样才能享受最大的优惠
