石景山刚需，愿意为越秀天玥的“仓促”买单么？
拿地不到40天，越秀在石景山苹果园拿的生地，已经煮成熟饭了。
案名叫「越秀天玥」。
过去一个月，越秀天玥从案名到户型和价格，再到建筑和景观方案，已经全部敲定，并且报规公示。
后台有读者让我们在长安誉开盘前，聊聊越秀天玥，我们有以下五点看法：
1，越秀天玥这次的产品，一定是是“仓促”的。
先申明一下，“仓促“和产品力无关，只是为了赶工期，开发商的一种手段。
为什么这么肯定越秀天玥是仓促的。
了解开发商流程的朋友会知道，一个项目从拿地到开盘，有很多流程，包括关键，一级，二级，大大小小一共85个的节点。
前期节点包括定位会，报建审批，工规和预售证。
定位会是项目的灯塔，项目卖什么？卖给谁白领还是中产？卖多少钱合适？
这些问题都会在定位会上解决。
一般来说，定位会从初稿经过层层汇报，需要20天。
定位会结束了，需要设计方案。
一个楼盘的原创设计，从设计到汇报再到调整，需要30天。
方案定了就是报规审批，拿工规证。
审批阶段是唯一一个开发商不掌握主动权的环节，一份建设工程规划许可证审批周期是24天，可以三天办出，也可以三礼拜办出。
以上就是三个一级节点，需要七八十天。
然而，越秀天玥不到40天，就完成了以上流程，很简单可以推断出三件事：
第一，定位会“前置”，放在拿地前完成，拿地后调整即可实施，时间消耗3天即可。
第二设计方面，套图纸。
我看了一下，这次越秀天玥的设计方是广州城建设计院，和越秀的御用设计院。
设计院只需要把素材库里的往期方案直接套进项目，修改下参数就搞定了。
这次越秀天玥能做到如此神速，奥秘就在于此。
2，越秀天玥的快，是为了和长安誉正面竞争。
还有三天，距离越秀天玥不到4公里的古城板块的中海长安誉就开盘了。
越秀天玥指导价7.48万/平，中海长安誉7.58万/平，价差不大。长安誉有城市界面，越秀天玥有双轨配套，还是有的一拼的。
买房人肯定有所重合。
这种火箭般的速度，让越秀多了一些机会。
比如，我们一位准备下手长安誉的读者，在得到我们选房师同步的天玥最新情报后，决定再横向对比一下。
“可能会晚点付长安誉的首付，给天玥一个机会。”
无疑，这位读者的想法，也代表了一大群买房人。那么越秀天玥值得买房人等待么？从三个方面来看。
3，越秀天玥，地块底色不错但户配有些拧巴。
我去过这块地的现场，丈量了一下地块，东西长177米，南北长110米，地块面宽进深比达到了：
1.6
了解土地开发会知道，面宽是一个楼盘的资源面，能拉多少拉多少。
1.6是一个非常优质的面宽比，相比之下长安誉只有1.2左右。
但是，越秀天玥的地块太小了，只能排布下6栋楼，再加上3.0的容积率，让社区排布介于点阵式排布和行列式排布之间。
这样一来，两种排布的弊端，都会出现。（这两种排布方式的选房要点，我们有详细教程，文末加我们了解。）
面宽比的优势，地块小的劣势叠加之下，让越秀天玥有一些拧巴。
这种拧巴，还会体现在另一个方面：
应该有不少朋友看过越秀天玥的户型配比了，有81平纯南两居，也有三面宽130四居。
表面看各种预算的买房人都照顾到了，但实际上户型排布逻辑却有些拧巴。
一般情况，如果社区里中有小户型大户型同时存在，大面积的户型会占据小区最好的位置，避开不利因素，匹配最大限度的面宽和景观资源。
这样，才会让买房人钱花的物有所值。
但越秀天玥的排布，不完全是这样，这样一来，给了小户型套利空间，大户型可能会吃暗亏，这些等我们拿到最新排布，再跟大家私下分享。
4，越秀天玥，值得期待的可能是园林和外立面。
本来这么小的地块，园林是没有什么值得期待的，因为给景观设计师的空间不大，但这次天玥的园林，虽然没有预算和时间，去邀请swa这样的国际一线大牌设计，但也是行业内不错的设计院，广州资深的设计院城建设计院做的。
他们之前做的和樾府系列产品，我去考察交流的时候见识过，当时的“云栖六境”，给我留下深刻印象，我觉得这次越秀天玥想要在北京楼市站稳脚跟，园林必然不会差于和樾府系列。
并且，越秀这家国企之前在龙湖的五维园林基础上，提出了“五感”景观，从视、听、嗅、触、味等维度去做考量，我认为这次在越秀天玥的产品上，都能看到。
建筑也是一样的情况。
这次越秀天玥的外立面，如果细心的人会发现，和越秀在昌平朱辛庄的越秀星樾项目，很类似。
这就印证了我前面说到的存在“套图纸”的情况。
但这不重要，重要的外立面的选择，按照这份效果图，越秀天玥的外立面，大概率能突破真石漆的配置，上到玻璃幕墙，铝板等金属质感的建筑材料。
这样，越秀天玥才有足够的竞争力。
总结一下，这次越秀天玥的产品，从脚跟到脑门都透露出“仓促”二字，但这套熟练的流水线作业，让不少帝都的开发商同行诧异，一位报建口的地产人告诉我：
“有被这家南方来的开发商卷到”。
但产品力能不能卷到北京的开发商，等我们之后继续拆解
