诉讼攻略分享：违约方逆转为守约方，秒解房屋买卖合同纠纷

作者：李诗萍

出品：高云合同

 

为了更好地与各个领域的律师、法务深入交流合同实务工作中遇到的难题，本人将在本公众号定期举行合同实务问题探讨及相关主题分享会，欢迎大家持续关注。

 

今天给大家带来的是，李诗萍律师的分享：违约方成功转身为守约方的房屋买卖合同纠纷。

 

李诗萍，广东高睿律师事务所专职律师，合同六法线上实训营第2营学员。

 

各位晚上好，我叫李诗萍，是广东高睿律师事务所的专职律师，也是合同六法第2营的学员，很高兴也很荣幸受到月半的邀请，作为今晚的分享嘉宾。

 

今晚的主题是，如何打赢证据不足的官司。要打官司，却证据不足，这真的是一个很恶劣的情况。那么，如何补强证据，如何创造证据，如何善用举证责任规则，便会直接影响诉讼结果。

 

首先，是补强证据。

 

证据对于诉讼至关重要，但是在现实中，往往要起诉时才发现证据不足，比如说，想追货款，但却只有零散的下订单时的微信聊天记录，而没有完整的买卖合同；想追借款，但却只有银行转账记录，而没有借款合同甚至借条。其实作为法律人，我们深知，除非有法律法规强制规定要以书面形式订立合同，否则，就算没有合同，双方都可以构成事实上的债权债务关系。

 

记得合同六法写法篇所说的，起草合同的时候，可以按照履行合同的顺序来构建合同条款的框架，那么我们搜集证据和补强证据的时候，也可以按照履行合同的顺序，逐一询问客户是否有相应的证据，用事实来还原双方之间交易时的约定，以及交易过程中对方的违约行为，逐渐形成证据链，达到诉讼目的。

 

我曾经办理一个借款纠纷，代理债权人，委托时，债权人只有一张债务人签名的借据和现金收据，没有任何转账记录或者微信聊天记录予以佐证，然而，所涉金额是三十多万，我们怕债务人当庭不承认借款，更怕三十多万都是用现金来提供的这个事实难以说服法官，所以，只能想方设法再补强证据。在知道这三十多万借款中，其实还包括了债务人累计拖欠的租金，以及借款用途是债务人开餐馆需要资金，于是我们往这两个方面补强证据，向法官还原了借款前因后果整个过程的事实，最终胜诉。

 

很多时候，我们以为自己证据不足，其实是由于主观思维被固化，认为某个案由就一定往某个方向去搜证，认为借款纠纷就是协议或者借条，加上转账记录，往往忽略了现实生活的多样化。证据，其实是法官在裁判中认定过去发生事实是真实存在的重要依据。我们搜集和补强证据的时候，可以结合案件事实，结合生活常理，结合生活习惯和逻辑，就能尽可能搜到更多证据，还原事实，增加胜率。

 

第二，是创造证据。

 

创造证据不同于伪造、捏造证据，后者是违法、犯罪的，而创造证据，是指用合法的手段，固定和展现客观事实。

 

我曾经办理一个二手房买卖合同纠纷，代理买方。当时这个买方找到我，说他签完合同、支付了定金，但因为资金突然周转不来，没法承担以后每个月的房贷，所以打算不买了，也就是想违约了。但是他既不想承担违约责任，还想把已经支付给卖家的定金一分不少拿回来。而卖方其实也想违约，因为他曾经口头提及过，希望可以提高交易价款。但是口头的说法没法搜证啊，卖家也应该不会蠢到自己主动发条短信表明自己想变更合同，想违约吧。

 

这时候就只能创造证据了。

 

因为卖方的房屋本来就有按揭抵押贷款的，如果卖家想提高交易价款，那就很有可能还没按照合同约定，先行去银行办理一次性还贷，也就是赎契。如果能搜集卖家违约的证据，这场官司就很好打了。但是我们又没法知道卖家去了赎契没有，所以只能“曲线救国”：

 

我用买家的手机，前后发了两次短信给卖家，提醒卖家记得按时去办理一次性还贷，卖家眼看我们催促他履行合同，也就是不可能答应他提高房屋交易价了，他就干脆就不再接买方的电话，当然也没去银行办理一次性还贷。然后，我再正式发了律师函给卖方，要求他履行合同，他果然更急了，回复一个短信，要求提高交易价款。这下就稳了，已经有足够的证据去起诉了，所以这场官司最终以认定卖方有违约行为，也迟延履行合同超过一定期限，裁决解除双方合同。这样，我的客户，也就是买家，成功达到了他的目的。

 

其实这个案件，听起来有点是我们恶人先告状，如果不是恰好卖方也想违约，我们可能根本没办法通过诉讼达到我们的目的。但是，我想说的是，我们平日接触的案子都千奇百态，而且从我们接受委托时，到起诉、开庭，整个过程都是动态的，甚至双方当事人的利益点都可能会不断发生变化，所以我们的思维和策略千万不要被现有的证据给固化，我们甚至可以结合合同六法谈判板块中的一些技巧，去获取证据，创造证据，扭转局面。

 

最后，是善用举证规则。

 

民事诉讼一般都是“谁主张，谁举证”，但有的情况下，适用的是举证责任倒置规则，比如，主张合同关系成立的当事人，就要举证证明合同订立和生效的事实；主张合同关系变更，解除，撤销的当事人，就要举证证明发生了相应的事由；主张合同已经履行的当事人，负有履行义务的一方来举证；等等。

 

因此，我们不要一根筋的盲目搜集证据，有时候在我方证据不足的情况下，善用举证责任倒置规则，把皮球踢回给对方，强调对方的举证责任，指出对方证据的不合理性，可能比自己绞尽脑汁证明我妈是我妈、证明不存在的事情是不存在，更为有效。

 

由于时间关系，我今晚的分享就到这里，期待和高云教练以及小伙伴们交流很多业务方面的经历和经验。谢谢！

 

高云（本名汪宏杰），合同六法创始人，《民法典时代合同实务指南》主编。中国法学会法律文书研究会理事、中山大学法学院客座教授，广州仲裁委员会仲裁员。1993年开启法律从业生涯，主要从事企业投融资，并购重组和不良资产等业务，历任多家律所主任，上市公司法务总监，合规官等职务，先后出版《思维的笔迹》《公司法实务指南》等13本法律实务畅销作品。