通州如何买？招商璀璨公元的改善户型在通州老城区算稀缺吗？

前言

在通州看完金融街武夷融御这个盘后，想着去看看金地壹街区。后续单独写一篇这个小区吧--这个小区我的建议是工作在通州核心区，对轨道交通依赖性不是那么强的，想买新盘，总价受限的可以考虑一下。投资或者是在市区上班，住这里还是有点远，不是那么优。这篇就重点聊一下踩盘璀璨公元的感受吧！

一、路上

从融御前往璀璨公园，沿着东六环边上的通运路一直至土桥，核心区两侧不是工地，就是新建的一栋栋大楼（主要还是六环路入地工程和核心区的配套建设，28号线的地铁也在同步建设过程中--号称2025年要开通，现在信号还没有招标，估计25年会开通一段，全线有点难）。

（这里六环外侧是城市绿心公园，）临河里南侧还是有一些空地的，这里现在有三个新建小区（北侧是能建-京玥兰园，中间是璀璨公元，南侧是新城基业-颐瑞府，其它小区后面有机会再说吧，今天先说一下璀璨公元），同时在售卖，其中最典型的就是璀璨公元了。售楼处不在工地的边上，在不远处的群芳南街的路边（这里也是地铁7号线万盛东站，路南侧是一排被铁皮挡着的空地，7号线的南侧路边至环球影城会建相应的旅游文化商业配套，规划打造的是旅游、休闲、高端购物于一体的文化旅游聚集区--反正目前还是一片空地，慢慢建设吧，环球影城后面还有二期三期呢）。

一到工地被工地上空的高压线吓了一跳，就在边上，别说影响居住了，现在施工感觉都有点影响（销售具体说这个后期交房的时候是入要地的，这个会在具体的合同中明确的，这个就让悬着的心放下来了）。

环球影城国庆有好多旅游者，但是项目周边车辆和人员还是非常稀少（旅游人主要是在南侧，群芳地铁站附近要找个吃饭的地方都相对比较困难）。

看完房子回来的走了京通快速路，基本是沿着八通线（现在的1号线东段，）向西走，横穿通州老城区，那红绿灯还是很多的，上了快速路，通畅起来还是非常舒服的（就是看到每天早晚高峰期，这里真是那个堵啊，有机会的大家可以去感受一下，关键1号线人也多，好在有了六号线的分流，好了不少。未来的平谷线再分流一下，这里轨道交通出行舒适度会更高一点了--这也是通州的持续利好所在吧）。

总之：这里属于通州老城区的南侧，也是通州发展规划的最南侧，具体是以文体旅游发展为主，小区基本属于规划副中心的居住区域的边界，因此这里未来的发展规划潜力基本锁定

（对于居住的利好，①、轨道交通，②、次新小区，③、周边的学校--牌子挂了，教学质量只能等待时间验证了，④、产业就是旅游业，后续可以逛南面的旅游商业配套，别太理想了了，旅游区的商业你想想--卖给游客的。其他资源就只能共享老城区的配套了）。

通州的规划是非常不错，但是落地有先后，那些是对你居住真正的利好，那些会打折扣，那些是虚的，还是要区分清楚了。想一下这些配套的目标是什么，你大概就知道了（上海浦东发展了这么多年，除了黄浦江边的高端小区，卖出了高溢价，应该算是上海这么多年涨幅最差的板块，名声很大，但是不代表涨幅很好，前期溢价太高了--汤臣一品现在还在卖新房呢）。

轨道交通的便捷性一直在变好，从7号线的开通、6号线的开通、八通线与1号线的贯通、未来平谷线的开通（四条线与主城区贯通，这个还是近郊区头一份，未来M101的开通，内部也搭建便捷的交通，通州的环线就要慢一点了）。

二、售楼处

这个售楼处相当于是租了一层装修了一下（在这里停车还是要收费的，这是这么多售楼处，为数不多的停车收费售楼处）。老规矩，进了招商的售楼处，先给你上一段历史课（李鸿章的创办，到抗战时期江口沉船，再到1979年，深圳再次起航--主营是金融、港口、和地产相关的业务）。

这个楼盘的定位属于招商的璀璨系，属于中高端的定位（这个肯定是比亦庄的招商玺系列差一些，与招商臻园系列也不一样）。属于从规划（属于洋房社区）、建筑（采用最新的金属材质，专业的楼栋和户型设计）、归家（也是按照五重场景式的回家路线景观设计）、景观（园林景观设计还是不错的，属于高定庭院）、圈层（小区定位是改善群体，户型相对比较纯粹）、科技（号称是科技住宅，但是与金茂的12大科技系统还是差那么一点，比普通的住宅高科技了那么一些）和精工（在内部的空间和设计方面，还是相对比较精致的）七大方面做了定位，这个还是用心了（这个还是不错的，至少开发商在整个开发过程中还是往这些方面考虑了）。

亮灯的是这次开盘销售的楼栋

小区的详细介绍之前写过一篇。文章里面对位置，板块，产业，配套、小区、户型，价格及购买建议详细介绍了一遍。

深度剖析--通州--东小马--招商蛇口-璀璨公元值得买吗？N0200

15栋楼，7-11层的底层住宅（开发商称之为洋房社区，这个我理解的洋房是六层及低于六层的可以称之为洋房，高于六层，低于11层的叫小高层。一般开发商为了好卖，反正低于11层的都叫洋房社区，这个有点勉强了，大家心里有数即可），500多户的中型社区。现在开盘销售的是其中几栋楼，如下图所示（也是没想象中的那么好卖，慢慢开着卖吧。出生就大热的盘--招商玺也是只开四栋，慢慢卖，要不然就冷场了，更难受）。

小区的楼栋外立面，属于经过专业设计的大块玻璃+金属板+真石漆，还是非常不错的。小区的园林也是采用专业设计（小区的入口有下沉式的小广场园林设计，也有一部分水的元素考虑进去。整体采用五重的进门序列设计风格，有不一样的入门生活体验）。

总之：社区的定位属于纯改善社区（小区没有各种杂七杂八的配建，比价纯粹，拍地的时候，楼面价超过了3.5W），从容积率、户型（一梯两户，2.95米的层高），楼栋，到园林进行了多重场景式综合设计考量（一共590多户，得房率还是相对比较高的，基本在80%左右。

但是楼栋西南面的几栋楼总体感觉还是有点密布了，未来选低层要考虑一下采光问题），小区属于非常不错的中高端的改善盘（2.2的容积率还是可以做到很好的改善布置--小高层）。但是还是受限大的环境和通州的小的环境（各种限购政策和大型信心不足的因素），没那么好卖，只开卖了部分楼盘（拍地的时候，决定了未来还有一些现房销售--3.3万平左右）。招商的物业管理还是不错的（物业费5.7元，比较平均）

三、户型

这里有少量的小户型（77平米的东西向的两居室（位置比较差，还是东西向--不仅采光、通风不是那么舒适，离路边还比价近--买这个段位的隔壁京玥兰园更优一些），89平米的三居室（大的270转角阳台，确实能吸引不少年轻人，这个户型在这一片不算最优的，但从户型方面来讲，可替代更好产品周边还是有更好的选择，隔壁的京玥兰园同户型整体更好一些），数量比较少，把边的户型，因此没有做样板间），其余大部份是107平米-143平米的户型，也是小区的主力户型（价格区间在460-870W左右，销售的单价在6.2W左右，有优惠，单独联系吧）。主力户型是107平米的三居室。

总之：改善户型选璀璨公元更优一些，刚需户型还是可以看看周边的京玥兰园比较好。

107平米的三居室，实现了南向三面宽，带飘窗的户型，精装交付，门口未对准次卧的门，这个还是考虑了的。窗户整体采用大片的玻璃（开窗比例在20%，80%是大片的玻璃，采光和观景舒适度高了不少）。

120平米的四居室，典型的四叶草户型，门口还带玄关设计。这个也是市面上不错的刚需改善和改善户型，功能分配合理。

客厅地面的施工工艺

墙面的施工工艺

卧室地面的施工工艺

一房一价表（可以商量个折扣的）

总之：璀璨在做的过程中，把户型的各种配比，窗户与墙面的比例，个准给装修细节，插座，墙面，厨房，家居的位置考利的还是面面俱到的。这点确实用心了。璀璨公园的户型确实还是有不少值得点赞的地方，在通州也算是可以横着走的户型和品质了（这里的120平米的四居室算是整个板块内性价比高的一个改善户型，140平米属于向要再大一点的改善户型选择，这两个户型目前在这一片区域范围内还是有一定的稀缺度的）。整体来说，璀璨公元这个盘算是通州整个板块的一个不改善盘（改善定位，大的开发商操盘--不仅仅是大，而是各方面做的精细）。

四、建议

简单明了的上结论吧--通州适合长持不适合短炒。

①、整个通州区域，新房选择，一般按照板块发展规则，首选还是去核心区的看看融御，及周边的次新二手房，手头钱不足，就沿着M101线找一找（买这里更适合在通州及周边工作人群，特别要说明北侧的殡仪馆是要搬走的，这个对北面是一个重要的利好）--地段和板块还是很重要的。

②、在市区上班或者家庭两人，一个在市区，一人在通州，那就选择地铁沿线，品质盘--璀璨公元属于这一片品质不错的小区，这也算是一种稀缺，刚需就看看金玥兰园及周边的次新，老房子不是特别建议买，除非价格特别合适，口袋钱不多，那就砍个好价钱吧--现在通州整体在大的投入和更新，人口量上来的不是那么快，这些老房子未来也还是看淡的--博拆迁也很难，东面要建设的空地太多，还要与北三县协调发展呢。