“只需65%的去化率，即可完成2000亿的年度目标。”

作者：苍穹

编辑：tuya

出品：财经涂鸦 

高增长、高利润、低负债共存，被视为地产界的“不可能三角”，各家房企都需对三者进行认真考量。相对而言，规模房企具有更多的腾挪空间，阳光城（000671.SZ）昨天给出这个难题的最新解法。 

据公司情报专家《财经涂鸦》消息，4月23日晚间阳光城公布2019年的经营业绩，并于次日下午举行线上业绩说明会，就投资者关切的行业前景、企业发展相关问题予以解答。 

2019年阳光城成绩单整体靓丽：合约销售额首度突破双千亿至2110亿元，同比增长30%；营业收入和归母净利润分别录得610.49亿元及40.20亿元，分别同比增长8.11%、33.21%；净负债率由2018年的182%降至138%，同比下降44个百分点。 

阳光城认为，短期内政策支持与经济下行形成对冲，目的在于纾困，而非刺激，“房住不炒”仍是主基调；中长期地产行业仍会在国民经济中占据重要地位，依旧具有长足的发展空间。 

针对如何平衡规模和利润的问题，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示规模、利润、财务三个指标不能完全兼顾，但阳光城近年在一定程度上实现三个指标的平衡发展。 

降身段瞄向2000亿+ 

自2017年朱荣斌入主之后，阳光城走上高周转之路。秉持“规模上台阶、品质树标杆”的发展战略，阳光城经历高速膨胀的三年，从销售和土储来看可见一斑。 

在销售上，阳光城的销售额从2016年的487.2亿元增至如今的两千亿，足足增长4倍有余，年复合增长率高达63%。这一增速明显跑赢行业大势，仅以2019年为例，当年全国商品房销售额增长仅6.5%，增速较上年回落0.8个百分点。 

相较1800亿的年度目标，2019年阳光城超额17%完成任务。事实上，阳光城在当年11月即提前达成全年目标，这在房地产行业总体趋冷的2019年委实不易。 

土储反映房企未来的竞争潜力，阳光城的主要房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角、京津冀以及战略城市等区域。2019年阳光城以权益对价491.77亿元合计补充土地储备约1268万平方米，其中权益土地储备约937.10万平方米。

截至2019年年末，阳光城累计土地储备总计4101.20万平方米，另有已锁定约421.54万方的土储待分期确权；期末可售货值达到6324亿元，其中一二线城市占比为74%。 

凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值，阳光城被中指研究院评为“2020中国房地产百强企业”第13名，同时评为“成长性TOP10”第五名；而且，阳光城还在中房协会“2020中国房地产500强榜单”同样位列第13位，并获“成长速度10强”第一。 

进入双千亿之后，朱荣斌表示仍很关注规模的增长速度和排名，但会更有条件关注品质提升、关注财务指标的改善。为此，阳光城维持年初设定的2000亿+目标，却要低于2019年销售值，这固然同疫情的影响不无关联，但也体现其着力点的变化。 

其中的“+”，意味着不确定因素增长带来估计的不准确。依照阳光城的测算，年初1054亿元的初始货值，外加年内新供货值2150亿元，2020年可售货值超过3200亿元，只需65%的去化率，即可完成2000亿的目标。

此前阳光城追求规模扩张，很多项目在拿地方式上采取合作的方式，这对其全口径销售规模贡献不小。但权益销售占比较低，一定程度影响企业融资的难易程度。2019年阳光城新增土储平均权益为70%，较2018年同增加15个百分点。 

阳光城透露，将在今后发展中逐步提高权益销售比重，80%更为理想。当然，其仍会选择理念相同的企业展开积极合作。 

控风险财务改善 

随着地产步入白银时代，降杠杆控风险成为大势所趋。过往的快速扩张留给阳光城沉重的债务包袱，但其通过各项持续降本增效措施，较好地改善财务状况。 

根据一则报道，稳健型的房企会将净负债率控制在50%左右，如万科、华润、龙湖等；较有发展冲动的房企净负债率在70%-100%之间波动，而激进派净负债率在150%以上。2016年、2017年阳光城净负债率均超过250%，属于实打实的激进派。 

阳光城执行副总裁吴建斌曾立下承诺，“希望通过三年的时间，把阳光城的净负债率降低在100%之内。2019年将争取回到150%，希望在2020年净负债率可以降到100%之内。” 

2019年已过，上述希冀已然成为现实。截至2019年年末，阳光城有息负债规模1123.21亿元，近三年均保持规模相当，但债务结构得到优化：该期短期有息负债规模为335.49亿元，占有息负债比例较上年年末下降12.94%至29.87%，非银融资占比较上年年末的52.57%下降至24.94%。 

在有息负债规模控中有降的驱动下，一系列利好效应凸显：2019年阳光城平均融资成本为7.71%，比2018年年末下降23个基点；财务费用对利润挤占的不利影响缩窄，阳光城净利润较上年期末提升0.16%至7.08%，加权平均净资产收益率提升2.54个百分点至18.92%；境内外多家评级机构纷纷上调阳光城评级，其中大公国际、东方金诚已将其主体评级提升至顶级AAA。 

面临复杂多变的宏观环境，现金为王已是不少房企现实的选择。阳光城坚定执行“三收三支”政策加速现金回款，2019年全口径回款1692亿元，回款率高达80.2%，连续两年保持回款率在80%以上。 

现时来看，阳光城现金流相对充足。2019年账面现金为419.8亿元，现金短债比达到1.25；同时融资渠道通畅，阳光城获得银行授信总额1078.2亿元，其中尚有474.6亿元余额未使用；多元化融资渠道（如CMBS、ABN、储架式REITs等）为资金来源增添更多的可能性。 

阳光城表示，2020年要在保证全年有息负债不增加、财务指标不恶化的前提下，新增投资达到3000亿元至5000亿元；拿地方面，其将坚持“销多少、补多少”的战略。 

至于利润率相对较低，阳光城认为行业已经进入微利时代，多增加1000万元利润很难，但多花1个亿却容易。相比同行，阳光城利润率无疑具有更大的增长空间。