优等生龙湖刷新绩点
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冰山之前，龙湖地产已调转航向。
一年前，龙湖地产标志性人物吴亚军尚未隐退，她在龙湖2022年中期业绩发布会上谈到，“泰坦尼克号撞到冰山的时候，你再想调头已经来不及了，一定要在没有看到冰山的时候就有所应对。”
此后地产行业波动起伏，触礁者撞山者无数，龙湖也在市场关键转折阶段从吴亚军迈入陈序平时代。一年过去了，陈序平治理下的龙湖沿着吴亚军制定的路线图，加速远离冰山，成为民营房企中具备穿越周期能力的极少数。
8月14日，龙湖集团提前偿还一笔17亿元境内债的消息，获得市场广泛关注。数天后，龙湖集团在2023年半年报业绩说明会上，再次向市场展示了集团稳健的资产负债表和业务经营现状。
财报数据显示，截至2023年6月底，龙湖集团的综合借贷总额为2070.9亿元，平均借贷成本4.26%，保持行业低位；净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低，并连续七年满足“三道红线”要求。
龙湖之所以能稳住负债率，主要源于其良性现金流支撑的偿债能力。龙湖集团CFO赵轶称，龙湖今年债务压力已经过去了，明年到期的银团贷款大概还剩下80亿港元，集团正计划按部就班的去偿还。明年龙湖到期债务可能在230亿元左右，公司有充分的资源去偿还。
债务压力持续压降背后，龙湖集团开发、运营、服务三大业务战略红利释放，利润结构从开发向非开发、从强周期向弱周期倾斜明显。
这样一来，即使地产市场仍处修复时期，但龙湖集团所锚定的利润结构能将自身经营风险降到最低，以稳定的销售回款率和非开发业务贡献比，驱动地产优等生不断刷新绩点。
偿债有力，信用升级
龙湖集团提前偿还债务的举动，表明了龙湖有足够的现金流用以偿还债务，这与近期深陷债务违约事件的房地产企业形成了鲜明对比。同时，相较于去年置身地产周期波动和更换掌门人之时的调整状态，龙湖集团如今更显稳健持重。
去年十月，龙湖集团宣布实控人吴亚军辞任董事会主席等职务，担任龙湖战略发展顾问。吴亚军的退出，恰逢龙湖三大业务框架搭建二十周年，加之房地产市场走弱阴影，这似乎给资本市场传递一个信号，龙湖的一个时代已经终结。
在房企中，尤其是民营房企，龙湖凭借审慎的资产负债表和现金流量表，多年来一直保持优等生的形象。这家有着房地产西南王之称的民营房企，背后其实靠女强人吴亚军支撑。
隐退后，吴亚军把龙湖交棒给内部成长起来的职业经理人陈序平打理，在程序上完成第一代与第二代的权利交接。彼时，龙湖面临的隐忧并不小，在销售端走弱的情况下，龙湖的有息债务增加，经营现金流量消耗加剧，现金短债比下降，维持三道红线绿档压力上升。
结果证明，吴亚军之后，陈序平顶住了压力。在供货端充足的情况下，龙湖的现金转化能力在线，实现地产开发业务基本盘跑赢同业。
龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平在龙湖业绩说明会上提到，上半年，龙湖集团在供货端做了充足准备，上半年可供销售的货源达2400亿元，下半年还有800亿元的新供货源可以入市。全年可以提供超过3200亿元的可售货源。
负债方面，2023年7-8月，龙湖已累计偿还共计83.7亿元公司债。龙湖集团表示，2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。此外，公司将于2024年1月到期的153亿港元银团贷款，也已提前偿还72亿港元，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。截至2026年底，龙湖无境外到期债券。
经营有序，融资畅通，偿债有望，风险抵补充足，让龙湖在一众房企中显得格外独特。龙湖的稳定性从相关评级中可以窥见，龙湖集团是国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。
截至2022年底，标普、穆迪分别给予龙湖BBB-、Baa2的投资级评级；中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。今年6月，惠誉评级已将龙湖集团的展望从“负面”上调至“稳定”，并确认了其长期外币发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级，及其未偿付高级票据的评级为“BBB”。
惠誉认为，龙湖集团在监管层政策和其庞大的无抵押投资物业组合的支持下，加强了银行融资渠道，尽管国内房地产行业的资本市场融资渠道有所收窄，龙湖集团的财务灵活性仍然很强。
信用评级的提升，适度的杠杆，以及稳健的现金流管理，有助于龙湖集团进一步降低融资成本，改善负债结构，驱动集团穿越周期。
中金公司在7月下旬将龙湖集团目标价上调至26.33港元，其正是看好龙湖集团在稳健财务加持下，地产开发主业平稳发展，多元业务多点开花，有助于提振龙湖集团利润与现金流，助力估值释放。
多元业务，穿越周期
上半年业绩数据显示，龙湖实现营业额620.4亿元，上年同期为948.05亿元；实现股东应占溢利为80.6亿元，上年同期为74.8亿元。上半年，龙湖集团实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元，销售回款率超100%。
在其他民营房企陷入流动危机时，龙湖依然能继续拿地，维持营收利润基本盘稳定，主要归于龙湖早期的资本积累，以及锚定的多元化、弱周期战略路线。
龙湖地产于1996年前后进军地产领域，从大本营重庆起家，随后以北京为外扩核心，业务逐渐辐射全国。核心业务战略上，龙湖地产2002年之前完成住宅、商业、物业三大业务板块布局。
二十年跑马圈地，龙湖系势力遍布全国，无论是住宅还是商业项目，龙湖成为头部房企的一张代表性名片。尤其是在房地产业下行周期中，龙湖拥有民企房企中最佳信用评级，三道红线始终能均保持绿档。
原因何在？
拆解龙湖的业绩指标可以发现，尽管龙湖的营收和利润水平仍未恢复到前期峰值，但在当下地产市场环境中，龙湖的表现可圈可点。其中，非开发业务的利润贡献上升，帮助龙湖维持较高毛利水平， 增加经营确定性。
龙湖的三大业务板块为地产开发、商业运营及租赁、物业管理，当前地产开发仍为业绩核心支撑，权重最高。近八年，龙湖开启业务转型，降低地产开发占比，提升商业运营和物业业务占比。陈序平更是直接定下KPI，争取5年以内龙湖集团非地产开发业务利润占比将在50%以上。
数据显示，2015年至2022年，龙湖地产开发板块的营收占比为94.11%、93.2%、93.36%、93.66%、92.78%、91.7%、89.74%、90.6%。商业运营及租赁业务收入占比从2015年的2.96%升至2022年的4.74%，物业管理收入占比从2.93%升至4.66%。
2023年上半年，龙湖地产开发实现营业额498.7亿元，营收占比为80.38%；运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%，营收占比19.62%。
结合利润贡献值看，龙湖集团2023年上半年由运营及服务业务组成的经营性利润占比已经过半，利润结构更加优化。随着龙湖地产的商业服务战略推进，地产开发业务占比可能会继续下降，而商业运营和物业管理贡献值会上升。
运营及服务板块走出趋势的同时，地产开发板块也开始出现提振迹象。数据显示，截至2023年7月末，龙湖集团累计实现总合同销售金额约1101.2亿元，同比增加61.09%，合同销售面积约659.4万平方米，与大多数国有同业持平，远超大部分民营开发商。
龙湖集团的合同销售额可以继续超过民营开发商，与其坚持聚焦高线战略，不断扩充土地储备，息息相关。
克而瑞数据显示，2023年前5个月，其统计的城市中，总价1000-3000万元、3000-5000万元、5000万元以上的新房高端住宅成交套数同比持续增长，涨幅分别为45%、13%和35%。
上半年，龙湖集团新项目的去化率达70%，在成都、天津、合肥、苏州等高能级城市去化表现都不错，拉动了全集团业绩的整体提升。龙湖在26个城市的销售排名进入了前十名。
龙湖集团管理层在业绩说明会上表示，龙湖针对改善性需求，调整、打造了一系列适合改善性需求的产品。其中，在成都打造的改善型产品，开盘去化接近100%；在上海打造的改善型产品，开盘去化超过90%。
这意味着，地产市场需求开始分化，改善类及高端产品的市场份额逐渐爬升。龙湖则敏锐捕捉到市场需求的变化，成为第一批焕新高改产品线的房企之一。据惠誉估计，龙湖集团拥有接近三年的可出售土地储备，其中80%以上覆盖中国一二线城市。
锚定三大航道，龙湖集团的毛利水平、现金流便有了支撑，穿越周期也多了一份底气。
今年上半年，龙湖实现毛利额139亿元，毛利率为22.4%，毛利率在行业处于领先水平。对此，龙湖集团管理层解释，报告期内龙湖智慧生活等业务毛利率较高，助力公司毛利率提升。
当龙湖集团聚焦经营性现金流目标时，多元航道也会为其带来源源不断的现金流，这让龙湖可以减少甚至不再依靠拉升负债规模驱动业务增长，负债结构优化也能增添更多主动性。
处于时代巨变中，龙湖优等生的光环继续闪耀。冰山渐远，一切才刚刚开始。
