商铺租赁合同在签订时的法律风险提示

【业务背景】

都某与北京某公司于2010年12月28日签订《租赁合同》，约定由都某承租北京A公司位于北京某区X路15号院三层XX号商铺（以下简称A公司），经营“XXX”品牌系列儿童服装；租金（含物业费）为每月5万元，租期自2010年12月28日至2011年12月27日。合同签订后，都某向A公司交纳了租金5万元及保证金10万元，并依照A公司的要求交纳了5千元灯箱制作费用。2010年12月和2011年1月，都某为经营“XXX”品牌系列儿童服装分别向郑州XX世家服饰有限公司定制了衣柜和服装，郑州XX世家服饰有限公司为衣柜开具数额为18.8万元的发票。上述合同签订后，A公司并未依约向都某提供租赁场地用以经营。2011年9月，都某诉至法院，请求法院判令：1.解除其与A公司签订的合同；2.A公司返还给都某房屋租赁费5万元及保证金10万元；3.A公司赔偿给都某造成的实际经济损失30万元。律师根据案件相关证据给出如下法律意见。

【法律意见】致：都某

时间：2012年7月9日

一、案件进展情况

律师在受理都某委托后即同本案被告A公司取得了联系，并发律师函给A公司。针对都某的要求A公司回复：A公司因为客观原因不能继续履行，同意退还租金、保证金及灯箱费用，但不同意赔偿其他费用。都某对于A公司的答复无法接受，仍然坚持诉讼，本案共计开庭4次，第一次是做谈话并交换证据；第二次系正式开庭但未走完全部庭审程序，即到举证阶段，涉及法院要求实地勘察都某租赁的库房和童装出售情况，故休庭；第三次开庭走完全部的庭审阶段；第四次开庭，由于案件过了简易程序的审理期限，法院组织合议庭审理案件，将庭审程序继续走完，原被告针对法院核实的相关问题再次进行辩论。

二、庭审感受

在四次开庭中，法院审核本案的焦点争议系都某的实际损失，都某是否存在恶意扩大损失的情形。对于都某与A公司间是否存在租赁合同关系，被告A公司认可合同关系的存在，并且答辩将如实返还都某的租金、保证金及灯箱费用；针对都某提出的实际损失，被告A公司认为，都某在双方签订租赁合同两个月之后即得知不能继续租赁涉案商铺的事实，其有义务减少本案租赁合同的相关损失，都某恶意扩大损失，A公司不同意支付都某的实际经济损失。

经法院询问，A公司并未提出通知都某解除租赁合同的证明，而都某提供了A公司于2012年3月还在发放的通知：“告知所有租赁商铺的客户，继续等待，很快即可交付房屋。”该通知证实了A公司上述所称与事实不符。庭审中，原告都某还提交了童装的进价发票、加盟合同及加盟费发票、被告张贴的“即将开业”通知、定做衣柜合同及发票、库存合同及于2012年2月至开庭时都某低价抛售童装的收据凭证。后法院对都某存货库房及童装情况进行实地勘察，被告在庭审中除了提交租赁合同外没有任何证据。本案庭审辩论争议焦点是都某的实际损失情况。

三、启示及建议

本案的律师根据案件相关证据给出如下法律意见：

（一）都某同A公司之间签订的商铺租赁合同系双方真实意见表示，合同有效。

（二）都某和A公司均应依照约定履行合同，都某已经交付租金，定做衣柜、加盟童装店并订购大量童装，但A公司至今均未依照商铺租赁合同约定交付商铺。

（三）A公司的违约给都某造成损失，包括但不限于租金、定金、衣柜定做费、库存费、订购义务费等，具体损失见证据目录。

（四）A公司未就无法继续提供商铺正式通知都某，耽误了都某同童装加盟店的解约时机，A公司应当承担相应赔偿责任。

（五）都某已经尽到防止损失扩大的注意义务。

（六）A公司应当依照商铺租赁合同约定承担违约责任并赔偿都某的实际损失（具体损失数额详见证据目录）。房屋租赁合同争议纠纷大多是由一方致使合同目的不能够实现所造成的，在这种情况下，违约责任及实际损失是房屋租赁合同纠纷的争议焦点。防止损失扩大义务的规定即《中华人民共和国合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

【手记】

《合同法》第119条规定的目的在于防止损失的扩大。当事人一方违反合同的，另一方不能无动于衷，任凭损失的扩大，而应当采取积极措施，减少损失。当事人一方已经尽了最大努力，仍然不能履行或者不能完全履行合同的，应当及时向对方说明情况，尽量避免或者减少可能造成的损失。对方在接到通知后，如果能够采取有效措施防止损失的发生或者扩大，不能履行或者不能完全履行合同的一方对此发生或者扩大的损失不承担民事责任。当事人一方因另一方违反合同受到损失的，即使没有接到违反合同一方的通知，也应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大支出的合理费用，由违约方承担。最终以上实例经原审法院审理判决：

一、解除都某与A公司于2010年12月28日签订的租赁合同；

二、A公司于判决生效之日起10日内返还都某租金、保证金、灯箱制作费、衣柜及其运输费损失19万元。后都某不服向上级人民法院提起上诉，在二审中都某同A公司经法院主持调解，双方当事人达成如下协议：

一、解除都某与A公司于2010年12月28日签订的《租赁合同》；

二、A公司于2012年4月24日返还都某租金、保证金及赔偿各项损失共计23万元。双方就本案再无其他争议。调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。