广州业主自管小区已有十余个：“掘金”还是无奈？（二）
富田兴合苑业主的大事小事471、广州业主自管小区已有十余个：“掘金”还是无奈？（二）
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案例3：白云家园
维修改造不差钱 十年攒下百万元
白云家园位于白云区京溪怡（yí）新路，原是广州白云农工商公司属下白云配件公司的职工宿舍，分东区、中区和西区，是个房改房小区，在目前广州已经实行自管的小区中算规模较大的。据白云家园业委会主任任权介绍，西区有19栋楼，441户，2005年因维权成立了业委会，小区原来由单位选的物管公司来负责管理，因为物管要涨价，而业主们不同意，所以2007年7月小区正式开始自管。
与一些商品房小区不同，白云家园是白云配件公司的职工宿舍，小区业主不少是“专业人士”，维修工程不在话下，因此自管后的管理服务团队是以单位下岗职工为主，每年签订劳动合同，初期聘用30人，目前小区物业服务人员有20多人，都买了五险。
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业主自管之困
抗风险能力弱 核心管理团队难继
梁小姐所在的小区是白云区一个大型楼盘，近段时间小区成立了业委会，因多数业主对物业管理不满意，希望选择新的物管，目前小区正处于原物业公司不愿退出，部分业主推荐招标新的物管公司，部分业主推崇自管模式的状态，在小区群里整天是各种意见交锋，各种争论不休。梁小姐觉得小区目前管理状态很差，但要改变现状短期内还看不到希望。
广州市物业管理行业协会新闻发言人、副秘书长陈昂鹏对记者表示，自管并不是最近才出现的新事物，行业协会几年前就注意到这一现象，相对于广州几千个小区而言，目前自管的十多个小区对整个行业的影响非常有限，不会造成冲击。
陈昂鹏表示，业委会因不具备法人资格，不能承担刑事、民事责任，一旦发生事故或风险事件，比如水浸车、人员伤亡等事故，谁能承担相应的责任呢？如果是自管就应该是全体业主，如果是物管公司，则有相应法人来承担相应责任。虽然目前还没有出现相关案例，但此风险不可忽视。此外，如果发生业委会成员挪用、侵占物管费，也没有办法追讨，财务监管的风险也不小。
在采访中，即使成功自管的几个小区业委会主任也表示，自管模式抗风险能力较弱。任权表示，对于自管小区而言，最怕的是发生伤亡事故等风险，白云家园为此特别准备了100万元的风险基金，用于防范人员伤亡事故等风险赔偿，而很多小区则没有这一意识。张秀英则对自管团队的建设忧心忡忡，自管小区的业委会成员基本是因维权而组建的，为了工作方便，多以退休人员为主，随着人员年龄的增大，精力和能力会随之衰减，后续接任者能否坚持之前所走的自管之路存在变数。
业主自管之思
未来或将兴起
物管职业经理人
业主自管是否会成为未来发展的趋势？究竟是自管好还是物业公司管理好？业内人士表示，这本不是需要讨论的问题，业主与物业公司的关系是协议服务关系，小区选择怎样的管理模式，由谁来管应是业主自己决定的事项，但现实中却因物业管理公司与业主之间产生各种矛盾而成为引发争议的话题，其中最主要的矛盾来自于物业公司对业主权益的侵占。
物业管理行业资深专家谢凯表示，目前物业管理公司的盈利模式主要有两种，一种是承包制，也叫包干制，确定一个物管费价格。正常情况下物业公司通过自己的技术节能手段、管理方式和规模效应，平衡收支，赚取利润。第二种则是酬金制，以支出定价，再根据经济形势等确定利润，每年和业主协商定价。比如香港的很多小区就采用这种酬金制，经济低谷时利润在8%，高峰时会订到12%。
据第一太平戴维斯广州物业及资产管理部董事陆文坚介绍，国内物业管理服务通常采用包干制，而国外物业管理以酬金制为主。受通胀、人均工资上涨等影响，物业管理成本确实上涨，但是很多业主不习惯接受涨价，而调升物管费的决策权在业委会，物管费难以增长，为降低成本而偷工减料等行为也随之产生。国内相关法规、诉讼程序虽然清晰，但是对由谁来做、由谁监管的问题还比较模糊。遇到问题，业主往往要通过和物业打交道来完成，解决起来费时费力。
据陈昂鹏介绍，自2012年广州市发布物业服务企业退出管理办法之后，物管公司退出小区程序更加顺畅，业主维权也有了依据。谢凯表示，现在一些小区业主与物业公司容易处于对立状态，这与业委会基本上是产生于维权中的状态有关。未来，物管职业经理人模式可能兴起，他们具有专业知识、人脉资源，可以组建适合小区的物管团队为小区服务。
可以预见，无论多少小区选择自管，无论物业管理发展的方向如何，业主参与小区管理的程度和专业度必定会不断提升。
“业内人士指出，自管并不意味着物业管理中所有的问题都能解决。无论是《物权法》还是《物业管理条例》关于业委会的规定和内容都相当有限，对于议事规则、业主公约、业委会的操守、运作、监管等都没细致的指引，很多靠业委会自己摸索，缺乏法规依据。因此，在政策上需要政府有关部门的进一步完善。
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