（2021）辽民申8275号 （2020）辽01民终10947号 （2019）辽0106民初15659号
辽宁省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2021）辽民申8275号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北京新恒基物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区麦子店西路3号。
法定代表人：王清松，该公司总经理。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司，营业场所沈阳市铁西区建设西路18-6号。
负责人：范岐，该公司经理。
二再审申请人委托诉讼代理人：刘净，北京大成律师事务所律师。
二再审申请人委托诉讼代理人：刘小丹，北京大成律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区浑河站西街道满融村二小区物业公司2楼。
法定代表人：曾燕，该公司经理。
再审申请人北京新恒基物业管理有限公司（以下简称新恒基公司）、北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称新恒基沈阳分公司）因与被申请人辽宁中恒物业管理有限公司（以下简称中恒公司）不当得利纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2020）辽01民终10947号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
新恒基公司、新恒基沈阳分公司申请再审称：1.原审判决认为中恒公司具备诉讼主体资格，适用法律错误。首先，物业费、车位费返还请求权只属于业主，业主大会未获得业主授权，无权行使该权利，更无权授权中恒公司行使，中恒公司不是本案适格主体。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持”。最高人民法院对该司法解释的“理解与适用”明确指出“本条解释规定请求物业服务企业退还物业费的主体为业主，非业主委员会、业主大会或其他组织”，说明业主大会无权索还物业费。业主大会代业主处分专属于业主的物业费、车位费返还请求权无合法的权利基础。业主大会想要代为行使或处分上述物业费、车位费的返款请求权，必须得到法律或业主本人的明确授权。根据《物业管理条例》第十一条的规定，业主大会的权限范围限于“共有和共同管理权利的重大事项”，业主的物业费、车位费返还请求权是业主个人的专享权利，不在法律规定的权限范围内，业主大会代业主处分物业费、车位费返还请求权无法定授权基础；结合本案原审所有证据，无证据证明预交费业主将案涉物业费、车位费的返回请求权通过决议或其他授权形式让渡给业主大会或中恒公司，业主大会无权代业主处置物业费、车位费返还请求权。其次，即使认定授权有效，但授权不是债权转让，中恒公司也不能基于授权取得原告主体资格。授权书原文表述是“授权贵司代表全体业主通过法律途径，或委托律师事务所等专业法律机构追缴北京新恒基物业管理有限公司上述违法所得。所产生的诉讼费、律师费等相关费用由贵司垫付后在园区多种经营中列支。”“授权贵司代表”明确表明中恒公司只是业主（业主大会）的代表；“相关费用由贵司垫付”说明相关费用最终由业主（业主大会）承担的同时，也说明追缴回的物业费仍属于业主（业主大会），而不属于中恒公司。中恒公司是被授权人，被授权人无权以自身名义作为原告提起诉讼，也无权享有真正权利人的利益。一审法院错误地将授权书内容解释为“债权转让”，二审法院虽未明确“转让”，但使用“代替”一词，同样认可了中恒公司的原告资格，基础法律关系认定错误。综上，中恒公司不是本案适格原告，不符合法定起诉条件，应裁定驳回中恒公司的起诉。2.原审判决对基本事实认定缺乏证据证明，且主要证据系伪造。首先，两份授权书上的字覆盖在印章上，即授权书是在事先已盖好业主大会印章的空白纸上套打出来的，“字在章上”足示授权书是伪造的。其次，原审判决认定授权书真实有效，缺乏证据证明。一是中恒公司从未提供任何与业主大会召开相关的记录和决议文件。二是中恒公司甚至不敢正面确认存在这样的决议行为。三是新恒基公司提交了50名业主提供的书面情况说明，证明案涉小区未就授权相关事项召开过业主大会会议。四是根据形成业主大会决议的程序性要求，案涉小区不可能形成针对授权书内容的业主大会决议。五是另案查明的情况表明业主大会不可能在2018年12月就业主大会授权做出过决议行为。3.原审判决错误地将非法证据作为认定案件事实的依据。中恒公司于2018年11月16日非法通过暴力、未经允许强行进入新恒基沈阳分公司位于案涉小区的财务室，非法抢占了新恒基沈阳分公司的全部财务资料和设备，此事实有《报警情况登记表》证明。以侵害他人合法权益的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据，针对非法证据进行审计所得出的审计结果也不能作为认定本案事实的依据。二审法院以《报警情况登记表》及公安机关未确认抢占财务凭证这一事实作为理由，对非法证据这一主张不予采信，该认定有违常理。原始财务凭证是公司最机密的资料之一，属于新恒基沈阳分公司的大量财务凭证却由竞争对手中恒公司占有，本身就不正常；中恒公司一审称财务凭证是业主委员会提供的，没有依据，即使是业主委员会也不应掌握物业公司的财务凭证。4.原审判决不支持从预收费用中扣除新恒基公司已为案涉小区支付的费用，适用法律错误。（1）新恒基公司在物业服务合同终止后仍为案涉小区缴纳电费522054.14元。该电费的缴纳时间发生在2018年11月16日中恒公司开始提供物业服务之后，应全部从预收费用中扣除。二审法院以新恒基公司未证明款项为预缴性质而不支持扣除。沈阳的电费都是预缴的，无须举证证明众所周知的事实。（2）二审法院认为新恒基公司为案涉小区预缴的电梯年检费与本案并非一个法律关系，不应从物业费中抵销，是错误的。新恒基公司缴纳了电梯年检费并组织第三方对电梯进行了年检，意味着在此后一年时间此电梯不用再进行年检，受益人是整个案涉小区及业主。这一年的时间涵盖了中恒公司提供物业服务的时间，电梯年检费分摊到这段时间内的费用（共计145839元）应由中恒公司承担。（3）新恒基公司因提供案涉小区电梯维保服务，仍欠沈阳亚华电梯安装有限公司电梯维保费用6767383元，该费用也应从预收费用中扣除。上述已实际支出的费用从预收物业费中清算扣除后，新恒基公司已无费用应移交给中恒公司。5.原审判决可能会导致新恒基公司面临双重偿付的风险。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项的规定申请再审，请求撤销原审判决，改判驳回中恒公司的起诉或驳回其全部诉讼请求，审计费及诉讼费由中恒公司承担。
中恒公司提交书面意见称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.原审已查明，新恒基沈阳分公司、新恒基公司撤场前预收了物业费和车位费，但未提供相应的服务，其有返还预收物业费、车位费的义务。2.应返还的金额已经过审计，新恒基沈阳分公司、新恒基公司对已预收的费用金额无异议。3.中恒公司对案涉小区提供物业服务已经三年多时间，对于新恒基沈阳分公司、新恒基公司预收的2018年11月16日之后的物业费和车位费对应的物业服务期间，中恒公司未向相应的业主收取过物业费和车位费，但提供了相应的物业服务。4.被新恒基公司、新恒基沈阳分公司预收物业费、车位费的业主有8000户以上，如业主分别亲自向新恒基公司、新恒基沈阳分公司主张返还费用，会产生至少8000多个诉讼案件。业主大会和业主委员会授权中恒公司向新恒基公司、新恒基沈阳分公司主张权利要求返还预收的费用，符合法律规定和法律原则，有利于问题解决。因已授权中恒公司主张权利，被新恒基公司、新恒基沈阳分公司预收费用的业主未再亲自向新恒基公司、新恒基沈阳分公司提起诉讼，也享受了中恒公司提供的物业服务。5.原审判决结果并未加大新恒基公司、新恒基沈阳分公司的返还义务，亦未损害广大业主的利益，中恒公司是合格的诉讼主体。6.新恒基公司、新恒基沈阳分公司主张扣减费用无证据证明，也不符合行业习惯。7.原审判决生效后进入执行程序，案涉小区广大业主已知晓判决结果，业主对判决结果未提出异议。综上，应驳回新恒基公司、新恒基沈阳分公司的再审申请。
本院经审查认为，人民法院审查申请再审案件，应当围绕申请再审事由是否成立进行。
关于新恒基公司、新恒基沈阳分公司申请再审主张本案原审判决认为中恒公司具备诉讼主体资格适用法律错误的问题。本案中，小区业主委员会招标选聘物业服务企业，中恒公司中标并与小区业主委员会签订物业服务合同，新恒基沈阳分公司作为原物业服务企业合同权利义务终止，其预收的物业费、车位费应移交或返还，此毋庸置疑。中恒公司提起本案诉讼，请求判令新恒基公司、新恒基沈阳分公司向中恒公司全面履行物业移交义务，返还预收的物业费、车位费并支付利息，中恒公司是否可以作为本案原告是本案主要争议焦点。本院审查认为，《物业管理条例》第三十八条第二款规定“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”根据《辽宁省物业管理条例》第五十三条第四项的规定，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或终止二十日前，向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据。本案中，新恒基沈阳分公司物业服务合同权利义务终止后未移交预收的物业费、车位费，中恒公司提起本案诉讼时其已为案涉小区提供物业服务近一年时间，其作为原告起诉要求新恒基公司、新恒基沈阳分公司履行交接义务返还预收费用，有事实与法律依据。本案原审判决根据中恒公司提交的两份业主大会授权书，认为中恒公司享有业主大会的授权代替全体业主向新恒基沈阳分公司主张返还预收的物业费、车位费，认定中恒公司具有诉讼主体资格，与中恒公司起诉依据的事实及请求权基础并不一致，且对“授权代表”理解不妥。但鉴于新恒基公司、新恒基沈阳分公司有向中恒公司移交预收费用的义务，原审裁判结果具有正当性；原审判决未加重新恒基公司、新恒基沈阳分公司的义务，且生效民事判决具有既判力，新恒基公司、新恒基沈阳分公司不存在双重偿付风险；中恒公司提供了物业服务，且未另行向业主收取已经预交部分的费用，未损害业主的利益；如本案撤销原判而再由业主提起诉讼要求返还预收的费用，则可能形成数千起诉讼，将极大浪费司法资源。综上，在本案程序已然安定的情况下，对新恒基公司、新恒基沈阳分公司以原审判决认定中恒公司具有诉讼主体资格适用法律错误为事由申请再审，本院不予支持。
关于新恒基公司、新恒基沈阳分公司申请再审主张案涉两份业主大会授权书系伪造、原审判决认定授权书真实性缺乏证据证明的问题。本院审查认为，新恒基公司、新恒基沈阳分公司主张案涉业主大会授权书系伪造，理由并不充分，且新恒基公司、新恒基沈阳分公司主张业主大会授权书系伪造以及原审判决认定授权书真实性缺乏证据证明，均旨在说明中恒公司不具有诉讼主体资格，并据此申请再审，对此前文已详细阐述，不再赘述。
关于新恒基公司、新恒基沈阳分公司申请再审主张原审判决错误将非法证据作为认定案件事实的依据的问题。新恒基公司、新恒基沈阳分公司主张新旧物业交接时中恒公司非法通过暴力、未经允许强行进入新恒基沈阳分公司位于案涉小区的财务室，非法抢占新恒基沈阳分公司财务资料和设备，认为本案中新恒基沈阳分公司的财务资料系非法证据不能作为认定案件事实的依据，根据财务资料进行审计的审计结果也不能作为认定案件事实的依据。本院审查认为，判断非法证据应以利益衡量原则进行，即对取得证据的违法性与诉讼保护的利益进行衡量，以衡量的结果作为判断非法证据的重要考量因素，如果取证方法的违法性对于他人的损害明显弱于违法性所保护的利益，则不应判断该证据为非法证据。就本案而言，涉及预收费用的账册、票据本身属于新恒基沈阳分公司依规应移交的资料，即便若新恒基公司、新恒基沈阳分公司所言财务资料是中恒公司在双方交接冲突中在新恒基沈阳分公司财务室强行取得，其取得方式的违法性对新恒基沈阳分公司造成的损害也明显弱于本案诉讼所保护的利益，不应认定财务资料为非法证据，原审将依据财务资料进行审计的审计意见作为定案依据，并无不当。新恒基公司、新恒基沈阳分公司主张原审将非法证据作为认定案件事实的依据，不成立。
关于新恒基公司、新恒基沈阳分公司申请再审主张原审判决不支持从预收费用中扣除新恒基公司为案涉小区支付的费用适用法律错误的问题。新恒基公司主张应扣除的费用为三项，现逐一审查评析如下：新恒基公司主张在其物业服务终止后向供电公司预交了电费50余万元，本院审查认为，新恒基沈阳分公司主张在已经退出案涉小区物业服务的情况下为案涉小区预交电费，不符合日常生活经验，不符合逻辑，原审判决以新恒基沈阳分公司现有证据不能证明该电费为预交的电费，未扣减该电费，同时释明新恒基沈阳分公司有证据证明确系预交可以再行主张，并无不当。关于新恒基公司主张应扣除的电梯年检费，物业服务企业支付费用委托检验单位对电梯进行年检是应尽的义务，新恒基公司要求扣减的电梯年检费发生在新恒基公司沈阳分公司提供物业服务期间，其将电梯年检费摊平要求中恒公司在本案中承担145839元，依据不充分，且原审判决亦释明如有充分证据可以适用正确的法律关系再行主张，原审对此处理亦无不当。关于新恒基公司主张扣除的电梯维修费，原审中新恒基公司提交沈阳亚华电梯安装公司电梯维修保养费用催款函，原审认为该费用与本案是否存在关联性属于待证事实，未支持新恒基公司要求扣减的主张，并无不当。
综上，新恒基公司、新恒基沈阳分公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回北京新恒基物业管理有限公司、北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司的再审申请。
审 判 长 米继东
审 判 员 孙 艳
审 判 员 蒋华明
二〇二一年十二月十七日
法官助理 张 帆
书 记 员 王 欢
辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）辽01民终10947号
上诉人（原审被告）：北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市铁西区建设西路18-6号。
负责人：范岐，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘净、龚海燕，北京大成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京新恒基物业管理有限公司，住所地：北京市朝阳区麦子店西路3号。
法定代表人：陈若文，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘净、龚海燕，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区南京南街197号1610。
法定代表人：曾燕，该公司经理。
委托诉讼代理人：陆航，女，汉族，1971年9月2日出生，住址：沈阳市沈河区，该公司员工。
委托诉讼代理人：张爽，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。
上诉人北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称新恒基沈阳分公司）、北京新恒基物业管理有限公司（以下简称北京新恒基公司）因与被上诉人辽宁中恒物业管理有限公司不当得利纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初5659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人新恒基沈阳分公司、北京新恒基公司上诉称：1、撤销沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初15659号民事判决；改判驳回一审原告的起诉；审计费及一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
上诉理由：一、一审判决认为业主大会有权处分业主的物业费返还请求权，属于适用法律错误。一审法院认定“依据以上两份授权书的决议内容及法律效力，可以认定涉案园区的业主大会决议将业主对被告的预交物业费返还请求权转让给辽宁中恒物业管理有限公司，并应当排除了业主单独向我司主张返还预交物业费的权利。”（一审判决书第8页倒数第9行起）。这一认定适用法律错误，理由如下：
1.物业费返还请求权只属于业主，业主大会无权行使，更无权授权辽宁中恒公司行使，辽宁中恒公司不是本案适格原告。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持”。该司法解释明确规定有权请求退还物业费的主体是业主，而且只能是业主。最高人民法院对上述司法解释的“理解与适用”文章中（见《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》第2版，第346页）明确指出：“本条解释规定请求物业服务企业退还物业费的主体为业主，非业主委员会、业主大会或其他组织”（相关书稿复印件附后），说明业主大会无权索还物业费。
2.业主大会的权限范围不包括处分归属于业主个人的财产权利。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。可见，业主大会的权限范围限于“共有和共同管理权利的重大事项”。而业主的物业费返还请求权是归属于业主个人的、由业主独立享有的财产权利，不属于业主大会的权限范围，业主大会无权处分归属于业主个人的物业费返还请求权。
综上，既然业主大会自身都无权索还物业费，业主大会就更无权授权第三方索还物业费。因此，一审法院以业主大会对辽宁中恒物业管理有限公司有授权即认定该公司具备本案的诉讼主体资格，属于适用法律错误。由于辽宁中恒公司不是本案适格原告，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉的条件，应依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款裁定驳回辽宁中恒公司的起诉。
二、一审判决认为授权书本身就是业主大会的决议行为，属于适用法律错误和认定事实错误。一审法院认为“故原告向法庭提供的两份授权书应系涉案园区业主大会的决议行为”（一审判决第8页第15-16行）。这一认定毫无依据，与法律规定和事实不符，理由如下：1.两份业主大会授权书的全文中，没有任何地方直接或间接提到案涉小区的业主大会就授权书的内容召开过业主大会，或者以其他形式进行过决议。即，授权书自身的内容并未证明业主大会有过相关的决议行为。
2.《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第二款规定：“法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和决议程序作出决议的，该决议行为成立。民事法律行为自成立时生效。”一审法院认为，根据此规定，业主大会授权书就是业主大会的决议行为（一审判决第8页第11-16行）。一审法院的看法是完全错误的。业主大会授权书是业主大会决议所产生的结果，而不是决议行为本身。这就好比，公司对外签发的授权书并不是公司的股东会决议或董事会决议。如果仅凭业主大会授权书上盖有业主大会的公章，就认为存在业主大会决议行为，而不去调查是否实际存在决议行为，这就等于在说谁保管着公章，谁就可以代表业主大会做出决议。
三、由于本案并不存在业主大会的决议行为，一审法院认为授权书具备法律效力属于适用法律错误和认定事实错误。
1.一审中，辽宁中恒公司没有提供过任何能够证明存在业主大会的决议行为的证据。在一审的法庭提问环节，一审法院询问辽宁中恒公司两份授权书所涉的业主大会的召开时间，辽宁中恒公司回答：“具体情况不太清楚……”。一审法庭又询问“为什么有两份授权书”，辽宁中恒公司回答说“不太清楚……”。即，辽宁中恒公司不但没有向法院提供证据证明业主大会有过相关的决议行为，甚至都不敢正面确认存在这样的决议行为。
2.新恒基公司向一审法院提交了50名业主提供的书面情况说明，证明案涉小区根本没有就相关事项召开过业主大会会议，也就根本不可能形成任何业主大会决议。
一审法院以提供说明的业主人数不够以及相关业主未出庭作证作为理由，拒绝采信这份证据。一审法院的做法是错误的。首先，本案中，辽宁中恒公司没有提供任何证据证明业主大会做出过决议行为，业主大会授权书上没有任何业主的签字，也没有附上任何带有业主签字的其他文件，即，辽宁中恒公司提供的证据为“0”，而新恒基公司提供了50名业主签字的书面情况说明，两相比较，新恒基公司提供的证据足以构成优势证据。第二，相关业主未出庭作证乃是因为：新恒基公司在向一审法院提供业主书面情况说明后一直在等法院组织开庭质证，然而，一审法院既未组织双方当事人进行质证，也没有要求或通知相关业主出庭作证，也没有就证据的真实性问题与新恒基公司或其诉讼代理人进行任何的沟通，而是径直做出一审判决，因此证人根本没有机会出庭作证。
3.根据形成业主大会决议的程序性要求，案涉小区不可能形成针对授权书内容的业主大会决议。根据国务院《物业管理条例》第十四条的规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。根据案涉小区《业主大会议事规则》第八条第（八）款的规定，业主大会会议完成会议表决后，业主委员会或者会议召集人应负责完成会议表决票回收和结果统计，并应公示表决统计结果和表决清单，公示期不少于七日，公示期满后方可公告业主大会决议。案涉小区的业主超过1万户，至少需要半数（即超过5000户）参加投票，那么完成会议表决票回收和结果统计的时间需要数日（该小区曾经召开业主大会罢免第一届业主委员会，表决票回收和结果统计历经了数月时间），即使认为只需要3日，加上提前通知开会所需要的15日，再加上公示初步结果需要的7日，从通知召开业主大会会议到确定业主大会会议决议结果一共至少需要25日。本案中，原告举出两份业主大会授权书，第一份授权是第一届业主大会授权给业主委员会，落款日期是2018年12月5日；第二份授权是第一届业主大会授权给原告，落款时间为2018年12月20日。这两份授权都是虚假的，因为根据召开业主大会的正当程序，不可能在这么短的时间内召开业主大会。
在第一份授权中载明，业主委员会向我方追缴费用到账后，即全额支付给辽宁中恒公司。根据召开业主大会的程序规定，业主委员会至少要在2018年12月5日这一天往前推的第25天（即2018年11月11日）之前通知召开业主大会。但是，辽宁中恒公司是在2018年11月12日才被通知中标成为新的物业管理公司，2018年11月14日才与业主委员会签订物业服务合同。既然在2018年11月11日这一天辽宁中恒公司都还不是案涉小区的新物业服务企业，那就不可能在这一天通知召开授权把预交物业费移交给辽宁中恒公司的会议。不仅如此，在2018年11月28日，业主委员会还曾发函给新恒基公司，要求新恒基公司将预收的物业费移交给业主委员会，而且上面所写的金额也和业主大会授权书的金额有巨大的差别。在第二份授权书中载明，第一届业主大会授权给原告，与第一份授权书证据仅仅相距15日。在15日之内，更是不可能召开业主大会，重新确定被授权主体。种种事实都表明，原告所举的业主大会授权显然是虚假的，案涉小区根本没有为此召开业主大会，不可能形成针对授权书内容的业主大会决议，业主大会授权书背后根本没有业主大会决议作为支撑。
4.人民法院在另案中查明的情况表明业主大会不可能在2018年12月就业主大会授权书做出过决议行为。本案中，业主大会授权书的落款时间是在2018年12月份，与此相矛盾的是，在2019年发生的第一届业主委员会起诉新恒基公司移交物业费及车位费的案件中（案号：（2019）辽0106民初2356号），人民法院查明的事实中并不存在这样的业主大会授权书。该另案的争议焦点也是辽宁中恒物业管理有限公司主体资格问题。如果当时已存在这样的授权书，第一届业主委员会一定会将其作为关键证据提交。第一届业主委员会之所以在另案中没有提交业主大会授权书，是因为根本不存在这样的授权。这两份授权书是辽宁中恒公司为了本案而伪造的文件。
四、一审法院错误地将非法证据作为认定案件事实的依据。辽宁中恒公司于2018年11月16日非法通过暴力、未经允许强行进入新恒基沈阳分公司位于案涉小区的财务室，非法抢占了新恒基沈阳分公司的全部财务资料和设备。此事实有当日的《报警情况登记表》作为证明。这种以侵害他人合法权益的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。不仅如此，针对非法证据进行审计所得出的审计结果也不能作为认定本案事实的依据。一审法院虽然同意非法证据不能作为认定案件事实的依据，却以《报警情况登记表》以及公安机关没有确认抢占财务凭证这一事实作为理由，对非法证据这一主张不予采信。一审法院的看法有违常理。第一，原始财务凭证是公司最机密的资料之一，属于新恒基沈阳分公司的大量财务凭证（收款收据及发票共计299本原始凭证）却由新恒基沈阳分公司的竞争对手辽宁中恒公司占有，这本身就不正常；第二，辽宁中恒公司在法庭发问环节说这些财务凭证是业主委员会提供的，但是既没有提供任何证据证明其说法，也没有说明具体的提供时间和联系人。要知道，即使是业主委员会也不应该掌握物业公司自身的财务凭证。对这些不合常理之处，一审法院没有要求辽宁中恒公司给出合理解释，而是直接默认了这些非法证据。
五、一审法院同意辽宁中恒公司代表业主追缴物业费，但是却不同意让其代表业主清偿拖欠的物业费，这种区别对待是对新恒基公司的不公。新恒基公司从2007年开始为案涉小区提供物业服务，十年间从来没有提高过物业费收费标准，工作兢兢业业，与小区业主始终相处融洽。即使新进入的物业公司的利益应该得到保护，原来提供了长期服务的物业公司的利益也不应该被牺牲。
在本案中，辽宁中恒公司本没有法律上的依据代表业主追缴物业费。一审法院如果同意让辽宁中恒公司代表业主追缴多付的物业费，那么同样道理，也应同意让辽宁中恒公司代表业主清偿欠缴的物业费（共计4400539元）。辽宁中恒公司代表业主清偿欠缴的物业费之后也可以向这些业主进行追索。只有这样做这才是最大限度的实现经济和诉讼便利，否则就是采用双重标准对待双方当事人，是对新恒基公司的不公。
六、即使辽宁中恒公司具备主体资格，在计算返还的费用时也应从预收费用中扣除新恒基公司已经为案涉小区预付的费用
1.新恒基公司在前期物业服务合同终止后，为案涉小区共计缴纳电费522054.14元。该等电费的缴纳时间均发生在2018年11月16日辽宁中恒公司开始提供物业服务之后，应全部从预收费用中扣除。一审法院却以新恒基公司未证明款项为预缴性质，而不予支持扣除。众所周知，电费都是预缴的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》第十条的规定，当事人无须举证证明众所周知的事实。
2.一审法院认为新恒基公司为案涉小区预缴的电梯年检费是对第三方的债权，不应从物业费中抵销。这种看法也是错误的。电梯年检不是电梯的日常检修，而是一年一次的检查。一旦在某日进行了电梯检查，此后一年时间都不用再次对该电梯进行检查。新恒基公司缴纳了电梯年检费并组织第三方对电梯进行了年检，就意味着在此后1年时间内案涉小区的此部电梯不用再进行年检，受益人是整个案涉小区及其业主。既然这1年的时间涵盖了辽宁中恒公司提供物业服务的时间，电梯年检费用中分摊到这段时间内的费用（共计145839元）就应该由辽宁中恒公司承担。
3.新恒基公司因提供案涉小区的电梯维保服务，仍欠沈阳亚华电梯安装有限公司电梯维保费用6767383元，该费用也应从预收费用中扣除。
将上述欠缴物业费和预付费用共计11835815.14元从预收费用中清算扣除后，新恒基公司已无费用应移交给辽宁中恒公司。
综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清、适用法律错误，特请求沈阳市中级人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
辽宁中恒物业管理有限公司辩称，一审法院判决正确，要求维持原判。
辽宁中恒物业管理有限公司起诉请求：辽宁中恒物业管理有限公司是一家从事物业管理的企业，通过公开招标接管了沈阳市铁西区第一城住宅小区，并与该小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，并在相关行政主管部门进行了备案。新恒基沈阳分公司、北京新恒基公司系沈阳市铁西区第一城住宅小区的前期物业服务企业。2018年11月14日辽宁中恒物业管理有限公司在园区业主委员会的监督及配合下进驻该小区接管物业服务工作。新恒基沈阳分公司于2018年11月16日向辽宁中恒物业管理有限公司出具承诺函，承诺10日内进行全面物业的交接，但最终新恒基沈阳分公司不但未履行承诺进行全面交接，而且对辽宁中恒物业管理有限公司的合法接管工作进行多重阻挠，以至于辽宁中恒物业管理有限公司物业服务难以开展、经济利益受到严重损失。经查明，新恒基沈阳分公司预收了小区业主的物业费及车位费，而未提供等量匹配的服务便已退出园区。辽宁中恒物业管理有限公司进驻后，新恒基沈阳分公司一方面拒绝交付预收的超出其服务时间部分的物业费用，另一方面通过煽动负面情绪、挑拨是非等方式阻挠业主形成集体决策，继而无法维护业主自身合法权益。经核算，新恒基沈阳分公司预收了小区业主2018年11月14日（即新恒基沈阳分公司停止该小区服务的日期）以后的物业费4871773元、车位费551640.48元，以上费用共计5423413.48元。从新恒基沈阳分公司负有的合法义务的角度，国务院颁布的《物业管理条例》第38条明确规定了新恒基沈阳分公司作为原物业企业在物业服务合同终止时应履行全面交接的义务。同时，《辽宁省物业管理条例》第53条亦规定，新旧物业应当进行交接并移交相关资料及预收、代收的有关费用和相关账册、票据。而且新恒基沈阳分公司本身也出具文件承诺实现全面交接，已构成单方允诺的法律行为，具备明确的法律效力。综上，新恒基沈阳分公司无任何理由拒绝将其预收的、超出其服务时限部分的相关物业服务费用交付给辽宁中恒物业管理有限公司。从构成不当得利之债的角度，新恒基沈阳分公司退出园区时已然丧失收取相关物业费用的权利，而其预先收取了超出其服务时间的物业费用，其对于该笔费用已构成不当得利。根据《民法总则》第122条规定，受损失方有权请求返还不当得利。一方面，辽宁中恒物业管理有限公司通过合法途径进驻园区，随即为业主提供物业服务，却因新恒基沈阳分公司的不当得利以及对该费用的恶意占有拒不交还无法获得与服务等额的对价，已然形成损失，是毋庸置疑的受损失方；另一方面，新恒基沈阳分公司有合法的交接义务，既包括国家制度的强制规定，又有其单方允诺的意思表示。而辽宁中恒物业管理有限公司正是合法的权利人，在提供了物业服务后，有权利获取相应服务费用。而新恒基沈阳分公司对该费用的不当得利，使辽宁中恒物业管理有限公司作为权利人切实产生了严重的经济损失。因此，辽宁中恒物业管理有限公司有权向新恒基沈阳分公司主张不当得利返还请求权，要求其交付其预先收取超出其服务时间的物业费用，以弥补相应的经济损失。
另外，因新恒基沈阳分公司长时间恶意占有其预先收取的物业费用而拒不交付，至今已近一年。因此，辽宁中恒物业管理有限公司有权主张新恒基沈阳分公司交付该费用在其占有期间内的相应利息。
综上所述，新恒基沈阳分公司应向辽宁中恒物业管理有限公司返还其预先收取的超出其服务时间的物业费用以及相应利息。众所周知，案涉园区业主对新恒基沈阳分公司提供物业服务期间意见极大，怨声载道，已然形成区里市里的重点问题，受到市领导的密切关注。而辽宁中恒物业管理有限公司作为一个有良知有担当的企业，敢于临危受命，并且一经进驻便尽一切努力为业主提供服务、解决难题。在倡导构建营商环境的时代主题下，这样为政府为民众负责分担的企业，若无法主张自己的权利，弥补自己的损失，难免影响其他企业对于社会责任的积极性。更不容忽视的是，案涉园区业主因新恒基沈阳分公司的干预挑拨无法主张自己的权利，若新恒基沈阳分公司拒不返还预收费用的行为得不到处理，案涉园区业主的不满情绪会愈发高涨。辽宁中恒物业管理有限公司主张自己的权利，同时也为避免可能产生的社会性负面影响。因此，辽宁中恒物业管理有限公司向贵院提起诉讼，恳请法院依法裁判，维护辽宁中恒物业管理有限公司的合法权益。1、请求人民法院判令新恒基沈阳分公司、北京新恒基公司向辽宁中恒物业管理有限公司全面履行物业移交义务，返还预收的物业费4234832.25元、车位费499148.82元，共计：4733981.07元；2、要求被告支付延迟返还预收物业费期间利息，按银行同期贷款利率计算，从2018年11月16日至实际给付之日止；3、诉讼费、鉴定费由新恒基沈阳分公司、北京新恒基公司承担。
一审法院认定事实：新恒基沈阳分公司系沈阳市铁西区第一城住宅小区的前期物业服务公司。2018年11月12日，辽宁中恒物业管理有限公司通过招投标，取得该小区的物业服务资格。2018年11月14日，辽宁中恒物业管理有限公司与沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主委员会签订物业服务合同，约定辽宁中恒物业管理有限公司为该小区提供物业服务，合同期限为2018年11月14日起至2023年11月13日止。2018年12月5日沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主大会向沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主委员会出具授权书，授权业主委员会代表全体业主委托律师事务所等专业法律机构追缴北京新恒基物业管理有限公司对第一城小区物业服务期限以外收取的物业费5442599.07元（包括仓房、住宅、网点、车位）、预收电费139508元、多种经营费4941000，费用共计10523107.07元。业主委员会对北京新恒基物业管理有限公司所追缴的全部费用到账后立即全额给付辽宁中恒物业管理有限公司并要求此款中多种经营收入用于园区的前期改造、整改等费用支出。2018年12月20日，沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主大会向辽宁中恒物业管理有限公司出具授权书，授权该公司代表全体业主通过法律途径，或委托律师事务所等专业法律机构追缴北京新恒基物业管理有限公司的违法所得，包括物业费5442599.07元（包括仓房、住宅、网点、车位）、预收电费139508元、多种经营费4941000，费用共计10523107.07元。所产生的诉讼费、律师费等相关费用由该公司垫付购在园区多种经营中列支。2018年11月16日新恒基沈阳分公司向沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主委员会致函，承诺十日内完成业主档案以及相关办公用品的整理以及交接工作。新恒基沈阳分公司向法庭提供报警情况登记表一份，证实2018年11月16日辽宁中恒物业管理有限公司、新恒基沈阳分公司双方在物业交接时发生冲突，登记表中载明新恒基物业称中恒物业工作人员在未正式交接，未经允许强行进入其财务室，不让其办公。在本案审理过程中，经辽宁中恒物业管理有限公司申请，一审法院委托辽宁中平会计师事务所有限公司对新恒基沈阳分公司收取的业主预交2018年11月16日之后的物业费、停车费进行审计，审计结果为2018年11月16日以后物业费4234832.25元，停车费499148.82元，合计费用4733981.07元。辽宁中恒物业管理有限公司预付审计费10万元。
一审法院认为，辽宁中恒物业管理有限公司与案涉小区的业主委员会于2018年11月14日签订的“物业服务合同”合法有效，受法律保护。该合同一经生效，新恒基沈阳分公司签订的前期物业服务合同终止，其基于前期物业服务合同向业主预收取的物业费、车位费属于不当得利，应予返还业主。辽宁中恒物业管理有限公司实际进驻案涉小区的日期为2018年11月16日，故新恒基沈阳分公司预收的2018年11月16日之后的物业费和车位费应予返还。辽宁中恒物业管理有限公司向法庭提供业主大会的授权书两份，用于证明辽宁中恒物业管理有限公司拥有业主大会的授权，具备诉讼主体资格，对此新恒基沈阳分公司予以否认。故该两份授权书的真实性及法律效力应系本案的争议焦点。经审查，该两份授权书加盖了业主大会的公章，内容具体明确，对该证据的真实性予以确认。对于授权书的法律效力，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第二款，法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和决议程序作出决议的，该决议行为成立。民事法律行为自成立时生效。故辽宁中恒物业管理有限公司向法庭提供的两份授权书应系涉案园区业主大会的决议行为，其内容应对全体业主具有法律约束力。依据2018年12月5日的授权书的内容可以证实，业主大会决议将业主对新恒基沈阳分公司5442599.07元物业费追缴权利授权给业主委员会，并在追缴后全额支付辽宁中恒物业管理有限公司。依据2018年12月20日的授权书内容可以证实，业主大会决议将业主对新恒基沈阳分公司5442599.07元物业费追缴权限授权辽宁中恒物业管理有限公司。依据以上两份授权书的决议内容及法律效力，可以认定涉案园区的业主大会决议将业主对新恒基沈阳分公司的预交物业费返还请求权转让给辽宁中恒物业管理有限公司，并应当排除了业主单独向新恒基沈阳分公司主张返还预交物业费的权利。新恒基沈阳分公司主张该证据系辽宁中恒物业管理有限公司伪造，并向法庭提供50名业主签字的情况说明一份，欲证实2018年11月-12月没有收到召开业主大会的通知，也没有在小区里见到公告，没有召开过业主大会，也没有收到业主大会会议的征求意见稿。对于新恒基沈阳分公司提供的该份情况说明，因涉案园区有近一万户业主，本案中涉及预交物业费的业主也有七千余户，新恒基沈阳分公司提供的50名业主的数量远远小于涉案业主的数量，其证明的效力不足以否认业主大会授权的真实性，故对新恒基沈阳分公司主张的事实不予认可。同时，在情况说明上签字的业主均未出庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。故对该份证据不予采信。新恒基沈阳分公司主张辽宁中恒物业管理有限公司审计的记账凭证为非法取得的证据，依其作出的审计报告不能作为证据。新恒基沈阳分公司向法庭提供报警情况登记表一份，但该报警登记表上并未记载抢夺记账凭证的事实，公安机关亦未对新恒基沈阳分公司主张的事实予以认定，故对其主张不予采信。新恒基沈阳分公司主张其于2018年12月3日向辽宁省电力有限公司沈阳供电公司交纳第一城住宅小区电费77281.94元，于2018年12月29日再次交纳电费444772.20元，两次共计缴纳电费522054.14元，应予折抵。新恒基沈阳分公司主张的交纳电费的时间虽然在辽宁中恒物业管理有限公司物业服务期间，但新恒基沈阳分公司不能证明该笔钱款为预交的电费，故不应在物业费中折抵。新恒基沈阳分公司主张电梯年检费用及维保费应当折抵，并提供了相应证据。对于新恒基沈阳分公司的该项主张，其预交的电梯年检费及维护费用系新恒基沈阳分公司对电梯年检及维护企业的债权，其以对第三人享有的债权向辽宁中恒物业管理有限公司主张抵销权没有法律依据，故不予支持。新恒基沈阳分公司主张其在履行前期物业服务合同过程中，部分业主拖欠新恒基沈阳分公司各类物业费共计4400539元，但未向法庭提供具体拖欠物业费的业主人员明细，无法证实拖欠物业费的业主在本案中预交了物业费，故新恒基沈阳分公司主张折抵物业费没有事实依据，不予支持，可另行向拖欠的业主主张权利。新恒基沈阳分公司称辽宁中恒物业管理有限公司持有欠缴物业费的业主名单，但未提供证据予以证明，故其主张依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条推定己方主张成立，于法无据。辽宁中恒物业管理有限公司主张返还预交物业费利息，理由正当，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从辽宁中恒物业管理有限公司来院主张权利通知新恒基沈阳分公司之日即2019年12月6日起，至实际给付之日止予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定，法人分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案辽宁中恒物业管理有限公司起诉新恒基沈阳分公司、北京新恒基公司承担责任，其中新恒基沈阳分公司系北京新恒基公司的分支机构，故应先以新恒基沈阳分公司管理的财产承担民事责任，不足以承担的，由北京新恒基公司承担。
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百二十二条、第一百三十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司于判决生效后7日内返还物业费及车位费共计4733981.07元；二、北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司于判决生效后7日内支付物业费及车位费利息（以4733981.07元为基数，自2019年12月6日起至被告实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司于判决生效后7日内支付辽宁中恒物业管理有限公司审计费100000元；四、北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司管理的财产不足以承担上述责任的，由北京新恒基物业管理有限公司承担；如未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回辽宁中恒物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费25831元，由北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司承担（辽宁中恒物业管理有限公司已经垫付，由北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司直接支付辽宁中恒物业管理有限公司）。
本院二审期间，新恒基沈阳分公司、北京新恒基公司提供新证据：1、业主大会议事规则，证明业主大会会议的表决结果应进行不少于7日的公示；案涉小区根本来不及召开业主大会会议对授权书内容进行表决，授权书系辽宁中恒物业管理有限公司伪造；2、业主证人证言，证明案涉小区没有就授权书的内容召开过业主大会；业主不同意将其物业费返还请求权转让给辽宁中恒物业管理有限公司。
辽宁中恒物业管理有限公司质证意见:针对证据1，我方是物业公司，业主大会是自治组织，其开会的形式和时间与被上诉人无关。针对证据2，无法证明其是本案涉案小区的业主，且本案涉及业主有7000多户，该3个人不能代表全体利益。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
关于主体资格。辽宁中恒物业管理有限公司向一审法院递交了业主大会的授权书两份，可以证明辽宁中恒物业管理有限公司享有业主大会的授权，授权该公司代替全体业主向新恒基沈阳分公司主张返还预收的2018年11月16日之后的物业费和车位费。且，辽宁中恒物业管理有限公司代替全体业主向新恒基沈阳分公司主张返还预收的物业费和车位费，并未加大新恒基沈阳分公司的返还义务，亦未损害全体业主的利益，故一审法院认定新恒基沈阳分公司具备诉讼主体资格并无不妥，本院予以确认。
关于授权书的真实性及法律效力。该两份授权书加盖了业主大会的公章，内容具体明确，对该证据的真实性予以确认。新恒基沈阳分公司主张该证据系辽宁中恒物业管理有限公司伪造，并未提供充分证据予以证明。虽然该公司提供50名业主签字的情况说明一份，依据证据规则，该说明的效力无法对抗业主大会授权两份书证，故一审法院对新恒基沈阳分公司主张的上述事实不予认可并无不妥，本院予以确认。
关于新恒基沈阳分公司主张的应予扣减的费用。
一、关于新恒基沈阳分公司主张交纳电费在辽宁中恒物业管理有限公司物业服务期间应予扣减的问题。新恒基沈阳分公司现有证据不能证明该笔钱款为预交的电费，故本院不在物业费中扣减，新恒基沈阳分公司有证据证明上述电费系预交的电费可以再行主张；
二、关于新恒基沈阳分公司主张已经缴纳了电梯年检费、这1年的时间涵盖了辽宁中恒公司提供物业服务的时间、电梯年检费用中分摊到这段时间内的费用（共计145839元）就应该由辽宁中恒公司承担的问题。电梯年检发生在新恒基沈阳分公司提供物业服务的时间，作为提供物业服务的公司对小区电梯年检是该公司的应尽义务。但在本案中新恒基沈阳分公司作为抗辩权与本案并非一个法律关系，故提出予以扣减不妥，且证据并不充分，如有充分证据证明，可以适用正确的法律关系再行主张。
三.关于新恒基沈阳分公司主张因提供案涉小区的电梯维保服务、拖欠沈阳亚华电梯安装有限公司电梯维保费用6767383元、该费用也应从预收费用中扣除的问题。系新恒基沈阳分公司与其他企业的债权债务关系，该费用与本案是否存在关联性属于待证事实，故本院对此主张不予支持。
关于审计结果应否采信的问题。新恒基沈阳分公司对审计中剪裁使用的财务凭证的真实性未予否认，只是称辽宁中恒公司非法抢占了新恒基沈阳分公司的上述财务凭证，故不能作为认定案件事实的依据。但是新恒基沈阳分公司未能对上述主张提供充分证据加以证明，该公司虽然向一审法院提供报警情况登记表一份，但该报警登记表上并未记载抢夺财务凭证的事实，公安机关亦未对新恒基沈阳分公司主张的事实予以认定。故一审法院对该公司提出的非法抢占的财务凭证不能作为认定案件事实依据的主张不予支持并无不妥，本院予以确认。
关于是否应支持辽宁中恒物业管理有限公司代表业主清偿拖欠的物业费，业主拖欠新恒基沈阳分公司的物业费用与本案系不同的法律关系，一审法院对新恒基沈阳分公司的该主张不予支持并无不妥，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25831元，由北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司、北京新恒基物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 范猛
审判员 华荻
审判员 李丽
二〇二一年三月十二日
法官助理李飞
书记员赵明川
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）辽0106民初15659号
原告：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区南京南街197号1610。
法定代表人：曾燕，系该公司经理。
委托代理人：陆航，女，汉族，1971年9月2日出生，住址：沈阳市沈河区，系该公司员工。
被告：北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市铁西区建设西路18-6号。
负责人：范岐，系该公司经理。
委托代理人：刘净、龚海燕，系北京大成律师事务所律师。
被告：北京新恒基物业管理有限公司，住所地：北京市朝阳区麦子店西路3号。
法定代表人：陈若文，系该公司经理。
委托代理人：刘净、龚海燕，系北京大成律师事务所律师。
原告辽宁中恒物业管理有限公司诉被告北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称新恒基沈阳分公司）、北京新恒基物业管理有限公司（以下简称北京新恒基公司）不当得利纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李治公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告辽宁中恒物业管理有限公司诉称，辽宁中恒物业管理有限公司是一家从事物业管理的企业，通过公开招标接管了沈阳市铁西区第一城住宅小区，并与该小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，并在相关行政主管部门进行了备案。二被告系沈阳市铁西区第一城住宅小区的前期物业服务企业。2018年11月14日原告辽宁中恒物业管理有限公司在园区业主委员会的监督及配合下进驻该小区接管物业服务工作。被告于2018年11月16日向原告出具承诺函，承诺10日内进行全面物业的交接，但最终被告不但未履行承诺进行全面交接，而且对原告的合法接管工作进行多重阻挠，以至于原告物业服务难以开展、经济利益受到严重损失。经查明，被告预收了小区业主的物业费及车位费，而未提供等量匹配的服务便已退出园区。原告进驻后，被告一方面拒绝交付预收的超出其服务时间部分的物业费用，另一方面通过煽动负面情绪、挑拨是非等方式阻挠业主形成集体决策，继而无法维护业主自身合法权益。经核算，被告预收了小区业主2018年11月14日（即被告停止该小区服务的日期）以后的物业费4871773元、车位费551640.48元，以上费用共计5423413.48元。从被告负有的合法义务的角度，国务院颁布的《物业管理条例》第38条明确规定了被告作为原物业企业在物业服务合同终止时应履行全面交接的义务。同时，《辽宁省物业管理条例》第53条亦规定，新旧物业应当进行交接并移交相关资料及预收、代收的有关费用和相关账册、票据。而且被告本身也出具文件承诺实现全面交接，已构成单方允诺的法律行为，具备明确的法律效力。综上，被告无任何理由拒绝将其预收的、超出其服务时限部分的相关物业服务费用交付给原告。从构成不当得利之债的角度，被告退出园区时已然丧失收取相关物业费用的权利，而其预先收取了超出其服务时间的物业费用，其对于该笔费用已构成不当得利。根据《民法总则》第122条规定，受损失方有权请求返还不当得利。一方面，原告通过合法途径进驻园区，随即为业主提供物业服务，却因被告的不当得利以及对该费用的恶意占有拒不交还无法获得与服务等额的对价，已然形成损失，是毋庸置疑的受损失方；另一方面，被告有合法的交接义务，既包括国家制度的强制规定，又有其单方允诺的意思表示。而原告正是合法的权利人，在提供了物业服务后，有权利获取相应服务费用。而被告对该费用的不当得利，使原告作为权利人切实产生了严重的经济损失。因此，原告有权向被告主张不当得利返还请求权，要求其交付其预先收取超出其服务时间的物业费用，以弥补相应的经济损失。
另外，因被告长时间恶意占有其预先收取的物业费用而拒不交付，至今已近一年。因此，原告有权主张被告交付该费用在其占有期间内的相应利息。
综上所述，被告应向原告返还其预先收取的超出其服务时间的物业费用以及相应利息。众所周知，案涉园区业主对被告提供物业服务期间意见极大，怨声载道，已然形成区里市里的重点问题，受到市领导的密切关注。而原告作为一个有良知有担当的企业，敢于临危受命，并且一经进驻便尽一切努力为业主提供服务、解决难题。在倡导构建营商环境的时代主题下，这样为政府为民众负责分担的企业，若无法主张自己的权利，弥补自己的损失，难免影响其他企业对于社会责任的积极性。更不容忽视的是，案涉园区业主因被告的干预挑拨无法主张自己的权利，若被告拒不返还预收费用的行为得不到处理，案涉园区业主的不满情绪会愈发高涨。原告主张自己的权利，同时也为避免可能产生的社会性负面影响。因此，原告向贵院提起诉讼，恳请法院依法裁判，维护原告的合法权益。1、请求人民法院判令被告向原告全面履行物业移交义务，返还预收的物业费4234832.25元、车位费499148.82元，共计：4733981.07元；2、要求被告支付延迟返还预收物业费期间利息，按银行同期贷款利率计算，从2018年11月16日至实际给付之日止；3、诉讼费、鉴定费由被告承担。
被告新恒基沈阳分公司、北京新恒基公司辩称，本案原告主体不适格，依法应予驳回起诉。第一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第九条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持”。该司法解释已经明确规定有权请求退还物业费的主体只能是业主。第二，如果新的物业公司要求原物业公司返还物业费，则新的物业公司必须从业主处受让债权或获得业主的授权，或者两家物业公司与业主之间签订相关的三方协议。本案中，原告并未从业主处受让相关债权或获得业主的授权，原告不具备主体资格要求答辩人返还物业费。第三，《辽宁省物业管理条例》第53条的规定中所指的移交清算后的预收、代收费用系指涉及全体业主利益的预收和代收的费用，例如小区公共部分对外出租取得的租金，不包括业主为自身利益分别向物业公司交纳的物业费，否则是侵犯了业主的权利，违反了合同相对性原则，且违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》。因此，原告不能依据《辽宁省物业管理条例》第53条要求答辩人向原告返还预收的物业费。并且由于该规定要求原物业公司在业主委员会的监督确认下向新物业公司进行移交，而第一届业主委员会已经于2019年9月12日被罢免，第二届的业主委员会正在选举中。在缺乏业主委员会监督确认的情况下，答辩人与原告进行交接是违法的；因尚未就各项费用进行清算，故无法确定清算后应移交的费用金额。原告提供的证据为非法证据，不能作为认定案件事实的依据。原告于2018年11月16日非法通过暴力、未经允许强行进入答辩人位于第一城住宅小区的财务室，非法抢占了答辩人的全部财务资料和设备。此事实有当日的《报警情况登记表》作为证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定，以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。不仅如此，针对非法证据进行审计所得出的审计结果也不能作为认定本案事实的依据，如果对非法取得的证据进行审计并确认，无异于鼓励非法行为，与社会主义价值观严重不符。因此，我方不同意对非法证据进行审计。即使原告具备主体资格，在对预收费用进行清算扣除后，答辩人已无费用应移交给原告。《辽宁省物业管理条例》第53条明确规定应移交的费用是清算后的预收、代收的有关费用。因此，即使原告具备主体资格，也要首先对预收费用进行清算。清算就是要从预收、代收的有关费用中扣除答辩人为提供物业服务发生的支出和债务。在本案中，答辩人发生的以下支出和债务应从预收费用中扣除：1、答辩人北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司在被原告赶出后，为了避免小区停电给业主带来生活不安宁，于2018年12月3日向辽宁省电力有限公司沈阳供电公司缴纳第一城住宅小区电费77281.94元，于2018年12月29日再次缴纳电费444772.20元，两次共计缴纳电费522054.14元，该两笔电费的缴纳时间均发生在2018年11月16日原告开始提供物业服务之后，应全部从预收费用中扣除。2、答辩人北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司于2018年5月31日向沈阳特科设备检测研究院预付电梯年检费179256元，于2018年6月22日再次预付电梯年检费82908元。而电梯年检费是此后整个一年的费用。2018年5月31日至2018年11月16日共计169天，占365天的46.3%，179256元电梯年检费的53.7%（即96260元）应从预付费用中扣除，2018年6月22日至2018年11月16日共计147天，占365天的40.2%，82908元电梯年检费的59.8%（即49579元）应从预收费用中扣除，即，共计145839元的电梯年检费应从预收费用中扣除。3、第一城住宅小区部分业主拖欠被告各类物业费共计4400539元，该拖欠费用应从预收费用中扣除，原告非法抢占的答辩人的财务资料可以证明这一金额。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2008修订）第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。据此，如原告不提供答辩人的财务资料，应推定答辩人的主张成立。4、答辩人因提供第一城住宅小区的电梯维保服务，仍欠沈阳亚华电梯安装有限公司电梯维保费用6767383元，该费用应从预收费用中扣除。将上述全部共计11835815.14元的支出和债务从预收费用中清算扣除后，答辩人已无费用应移交给原告。综上，请求人民法院驳回原告的起诉。
经审理查明，被告新恒基沈阳分公司系沈阳市铁西区第一城住宅小区的前期物业服务公司。2018年11月12日，原告辽宁中恒物业管理有限公司通过招投标，取得该小区的物业服务资格。2018年11月14日，原告与沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主委员会签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，合同期限为2018年11月14日起至2023年11月13日止。2018年12月5日沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主大会向沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主委员会出具授权书，授权业主委员会代表全体业主委托律师事务所等专业法律机构追缴北京新恒基物业管理有限公司对第一城小区物业服务期限以外收取的物业费5442599.07元（包括仓房、住宅、网点、车位）、预收电费139508元、多种经营费4941000，费用共计10523107.07元。业主委员会对北京新恒基物业管理有限公司所追缴的全部费用到账后立即全额给付辽宁中恒物业管理有限公司并要求此款中多种经营收入用于园区的前期改造、整改等费用支出。2018年12月20日，沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主大会向辽宁中恒物业管理有限公司出具授权书，授权该公司代表全体业主通过法律途径，或委托律师事务所等专业法律机构追缴北京新恒基物业管理有限公司的违法所得，包括物业费5442599.07元（包括仓房、住宅、网点、车位）、预收电费139508元、多种经营费4941000，费用共计10523107.07元。所产生的诉讼费、律师费等相关费用由该公司垫付购在园区多种经营中列支。2018年11月16日被告新恒基沈阳分公司向沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主委员会致函，承诺十日内完成业主档案以及相关办公用品的整理以及交接工作。被告向法庭提供报警情况登记表一份，证实2018年11月16日原被告双方在物业交接时发生冲突，登记表中载明新恒基物业称中恒物业工作人员在未正式交接，未经允许强行进入其财务室，不让其办公。在本案审理过程中，经原告申请，我院委托辽宁中平会计师事务所有限公司对被告新恒基沈阳分公司收取的业主预交2018年11月16日之后的物业费、停车费进行审计，审计结果为2018年11月16日以后物业费4234832.25元，停车费499148.82元，合计费用4733981.07元。原告预付审计费10万元。
上述事实，有原、被告陈述、物业服务合同、中标通知书、授权书、致函、报警情况登记表、审计报告、鉴定费收据等证据在卷为凭，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，原告与案涉小区的业主委员会于2018年11月14日签订的“物业服务合同”合法有效，受法律保护。该合同一经生效，被告新恒基沈阳分公司签订的前期物业服务合同终止，其基于前期物业服务合同向业主预收取的物业费、车位费属于不当得利，应予返还业主。原告实际进驻案涉小区的日期为2018年11月16日，故被告新恒基沈阳分公司预收的2018年11月16日之后的物业费和车位费应予返还。
原告向法庭提供业主大会的授权书两份，用于证明原告拥有业主大会的授权，具备诉讼主体资格，对此被告予以否认。故该两份授权书的真实性及法律效力应系本案的争议焦点。经审查，该两份授权书加盖了业主大会的公章，内容具体明确，本院对该证据的真实性予以确认。对于授权书的法律效力，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第二款，法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和决议程序作出决议的，该决议行为成立。民事法律行为自成立时生效。故原告向法庭提供的两份授权书应系涉案园区业主大会的决议行为，其内容应对全体业主具有法律约束力。依据2018年12月5日的授权书的内容可以证实，业主大会决议将业主对被告5442599.07元物业费追缴权利授权给业主委员会，并在追缴后全额支付原告。依据2018年12月20日的授权书内容可以证实，业主大会决议将业主对被告5442599.07元物业费追缴权限授权原告。依据以上两份授权书的决议内容及法律效力，可以认定涉案园区的业主大会决议将业主对被告的预交物业费返还请求权转让给原告，并应当排除了业主单独向被告主张返还预交物业费的权利。被告主张该证据系原告伪造，并向法庭提供50名业主签字的情况说明一份，欲证实2018年11月-12月没有收到召开业主大会的通知，也没有在小区里见到公告，没有召开过业主大会，也没有收到业主大会会议的征求意见稿。对于被告提供的该份情况说明，因涉案园区有近一万户业主，本案中涉及预交物业费的业主也有七千余户，被告提供的50名业主的数量远远小于涉案业主的数量，其证明的效力不足以否认业主大会授权的真实性，故本院对被告主张的事实不予认可。同时，在情况说明上签字的业主均未出庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。故本院对该份证据不予采信。
被告主张原告审计的记账凭证为非法取得的证据，依其作出的审计报告不能作为证据。被告向法庭提供报警情况登记表一份，但该报警登记表上并未记载抢夺记账凭证的事实，公安机关亦未对被告主张的事实予以认定，故本院对其主张不予采信。
被告主张其于2018年12月3日向辽宁省电力有限公司沈阳供电公司交纳第一城住宅小区电费77281.94元，于2018年12月29日再次交纳电费444772.20元，两次共计缴纳电费522054.14元，应予折抵。被告主张的交纳电费的时间虽然在原告物业服务期间，但被告不能证明该笔钱款为预交的电费，故不应在物业费中折抵。
被告主张电梯年检费用及维保费应当折抵，并提供了相应证据。对于被告的该项主张，其预交的电梯年检费及维护费用系被告对电梯年检及维护企业的债权，其以对第三人享有的债权向原告主张抵销权没有法律依据，故本院不予支持。
被告主张其在履行前期物业服务合同过程中，部分业主拖欠被告各类物业费共计4400539元，但未向法庭提供具体拖欠物业费的业主人员明细，无法证实拖欠物业费的业主在本案中预交了物业费，故被告主张折抵物业费没有事实依据，本院不予支持，可另行向拖欠的业主主张权利。被告称原告持有欠缴物业费的业主名单，但未提供证据予以证明，故其主张依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条推定己方主张成立，于法无据。
原告主张返还预交物业费利息，理由正当，本院按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从原告来院主张权利通知被告之日即2019年12月6日起，至实际给付之日止予以支持。
根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定，法人分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案原告起诉二被告承担责任，其中被告新恒基沈阳分公司系另一被告北京新恒基公司的分支机构，故应先以新恒基沈阳分公司管理的财产承担民事责任，不足以承担的，由北京新恒基公司承担。
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百二十二条、第一百三十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、被告北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司于本判决生效后7日内返还原告物业费及车位费共计4733981.07元；
二、被告北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司于本判决生效后7日内支付原告物业费及车位费利息（以4733981.07元为基数，自2019年12月6日起至被告实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；
三、被告北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司于本判决生效后7日内支付原告审计费100000元；
四、被告北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司管理的财产不足以承担上述责任的，由被告北京新恒基物业管理有限公司承担；
如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费25831元，由被告承担（原告已经垫付，由被告直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，依法交纳上诉费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 李治
二〇二〇年六月九日
法官助理张鑫
书记员李悦萌
