房地产法

和房地产有关的土地只是土地中的一部分（“宗地”）

• 宗地是立体的，纵横界址
• 各种自然资源以及土地上的建筑物、构筑物都是相对独立的

房地产法关注的土地：房地产法开发涉及的城镇建设用地

不动产，登记生效→建设用地使用权、地役权；不动产所在地法院管辖，适用不动产所在地法律

动产，交付生效→质权、留置权；管辖灵活

房地产：土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称

• 房地产属于不动产，不动产的范围大于房地产
• 房地产=房产+地产，不可分离
• 房地产基于民事权利而言，侧重社会属性；房屋、土地基于自然物而言，侧重自然属性。

土地所有权问题

• 城市土地国家所有
• 农村和城郊土地（如农村宅基地）原则上由农村集体经济组织所有
• 个人、法人等只能取得国有土地的用益物权
• 国务院代全体人民行使所有权

房地产开发的概念

• 广义：根据《城市房地产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

• 狭义（经营性的房地产开发）：根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，指的是房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。

房地产市场：出让、转让、出租、抵押国土地建设用地使用权；转让、出租、抵押城市房屋

房地产可能会涉及的法律问题：

→平等主体之间

1. 物权
2. 建设用地使用权出让、转让
3. 建设工程施工、监理
4. 房地产交易
5. 中介、物业服务问题
6. 房地产融资合同

→不平等主体之间

1. 土地管理
2. 国有土地上房屋征收补偿
3. 建设用地使用权行政划拨
4. 房地产建设项目管理
5. 建设用地规划管理
6. 房地产开发
7. 市场秩序
8. 房地产税费

形式意义上的房地产法指的就是《城市房地产管理法》

和房地产有关的用益物权：建设用地使用权、宅基地使用权、地役权

1. 建设用地使用权：依法对国家所有的土地享有占用、适用收益的权利，可以建造建筑物、构筑物以及附属设施
2. 宅基地使用权：农村集体组织成员可以在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施
3. 地役权：根据合同约定，利用他人的不动产来提高自己不动产的效益。他人的不动产称为“供役地”，自己的不动产称为“需役地”