中旅天宸府：凭实力低调！
（踩盘报告系列）
各位看官，想必大家已经吃了几轮海珠东豪宅大混战的硬瓜，越秀琶洲南TOD、招商保利天珺、保利湖光悦色……前期吃得太撑了，还得消化消化，那么今天上份开胃点心，看看海珠西存在感相对低的新盘——中旅天宸府。
01 前传
回顾中旅天宸府的出世历程并不算顺利，正所谓好事多磨，这比殷夫人怀哪吒还要来得一波三折……
项目地块原为沙园橡胶厂旧址，从拍地阶段起，就折腾得很。
ROUND 1
2007年先由保利以1.95亿拍下，折合楼面价5822元/平，但后继却退出；
ROUND 2
7年后，2014年，该地块第二次挂牌，因原用地单位之一的广州市华沙房地产开发有限公司遗留有债务纠纷问题，又中止出让；
ROUND 3
再过3年，2017年，终于由广州本地企业珠江实业拿下，楼面价涨了将近3倍到1.6万/平方米。当时初拟的项目名称为“珠江天晨”；
ROUND 4
3年又3年，到了2020年，珠江实业再度将项目转让给中旅地产接盘，珠江实业自持25%股份，中旅占比另外75%，自此中旅正式成为项目的主理人，项目也借机改成了现在这个名字——中旅天宸府。
几经折腾，项目爸爸中旅还是国企，没有陷入烂尾的悲剧，起码现在能如愿面市。
02 产品
再来看看项目具体成色～
区位交通
天宸府位于海珠区西部，昌岗立交东南侧，工业大道以东，宝岗大道以西的区域，项目距珠江新城或琶洲均在10km内，离地铁8号线宝岗大道站不足200m，衬得起地铁上盖，无论选择自驾或地铁出行，约30分钟即可到达上述两大CBD，通行便捷性值得一赞。
产品概况
项目地块比较mini，仅为1.4万m2 ，早在珠江实业拍地的时候，被限定中小户型比例不低于60%，采用“限地价、竞配建”原则。
在如此苛刻的前提条件下，项目仅为4栋40层+超高层建筑，其中A、B、C栋为住宅，D栋单独分开，商住混合，1-14层配建有老人服务中心、文化中心、自持酒店，15层以上为住宅。
总体的容积率高达8.38，总户数为719户，90平内的户型占比60%，分别为82平三房一卫、83平三房一卫、86平三房两卫，大户型仅有两个选择，104平三房两卫、120平四房两卫。精装交付，内部附带三恒系统（恒温恒湿新风系统），实现交楼到入住无缝连接。
下面我们挑出最小和最大两个户型做个概览。
入门户型为82平北向户型，而且还是居住体验下限的西北向，现场样板间的阳台和卧室窗户正对着昌岗立交-鹤洞大桥上桥位置，将来噪声和粉尘难以避免，可能因地方所限，设计师只好把这个位置委屈给了最小户型。
入门户型82平三房两厅一厨一卫
开窗即享昌岗立交-鹤洞大桥景观
最大户型为120平南向户型，最大和南向就是最佳的吗？（咁又未必……）
再来看看现场样板间，120平大户型的阳台和主卧窗户正对着——翠城花园、基建新村，还有……南方珠江医院。想必又是地方所限的客观条件，设计师只好把“最佳”景观位献给最大户型。
最大户型120平四房两厅一厨两卫
120平户型阳台正对南方珠江医院
考虑到项目为超高层住宅，实际上部分西向高层是可以遥望珠江的（83平及86平户型），面对荔湾芳村广船的方向，如有意向且预算高的客户建议选择高楼层。
西南向83平户型三房两厅一厨一卫
西南向86平户型三房两厅一厨两卫
104平户型三房两厅一厨两卫（可实现南北对流）
看到这么实诚的样板间，禁不住给中旅一个大大的赞，在众开发商都学会你瞒我瞒，避重就轻的年代（特别同区那个湖会闪闪发光很好色的盘），中旅实在是开发商里的一股清流，这么一个老实憨厚，大大方方把自己最真实的一面献给观房客，实属罕见。这一刻，现场就差那首“我很丑可是我很温柔”的BGM了。
不过····比较大可能还是因为···实在是遮不住啊···
预计价格
目前项目吹风单价7.3w/平，对比一下附近的存量二手价格，翠城花园均价6+ ，一站之外的海珠西宜居标杆光大花园7+ ，考虑到这两个对手都向着奔二的高龄，乍一看中旅天宸府一手盘才7.3的价格着实有点香啊！
但风吹啊吹，一直没见开盘的动静，从5月等到6月，快要到7月了，还要继续鸽下去吗？老江湖的中旅其实还是留有一手的，深知自己在广州只不过是个妙龄新秀，人生地不熟的，不远处又有个地头蛇“中海江泰里”一直在霍霍磨刀，他的几个观字辈兄弟还在虎视眈眈，大家天天抬头不见低头见的，还是行事低调为上，先采取敌不动我不动的策略。
在此大胆预测，到时开盘有惊喜，82户型基础门槛550+，最大120户型约到850+，希望不要被打脸吧。
再来看看项目的其他配套，很多时候老城区的新盘并不单单依靠自身产品硬气，大多还得需要依赖周边的成熟程度。
教育
预计对口小学为昌岗中路小学（省一级，海珠区第二梯队），有机会直升广州市第五中学，但昌岗中路小学于2022年出现学位预警，如果到时想保证入读是需要考验运气的，近年要用到学位的客户尚需谨慎。
商业
天宸府位于海珠传统热区，周边分布多个商圈，沙园凯德乐峰广场、海珠传统商圈江南西、昌岗合生生活天地、达镖国际中心、爸妈最爱平靓正沙园市场、老饕聚脚地宝业路、网红夜市昌岗立交桥底、潮人打卡圣地太古仓，购物餐饮娱乐近在咫尺，实现出门有茶饮，落楼有宵夜的写意生活。
医疗
地处海珠区医疗中心之一，10分钟半径范围内分布两大综合性三甲医院，南方珠江医院和广州市第二人民医院。
03 尾声
中旅天宸府，高容积率的超高层项目，内部避难层的空中花园绿化几乎可以忽略，过半数的单位为少于90平小户型，密集得有如继承上世纪港资开发商的遗风，妥妥的刚需聚居楼盘，但动则500+的起步门槛，加上后期4.5元/平的尊贵物业标准，又劝退绝大多数的刚需群体。
而对大户型改善群体来说，项目周边分布着基建新村、橡胶新村等老式单位房改房，楼盘外城市主干道立交环绕，居住的舒适感又大打折扣，这一点和海珠西改善标杆光大花园相比实在逊色得多。成熟的地段，有限的产出，犹如苦于材料供应的五星级大厨，要做满汉全席只能靠想象力了。
预测适用人群：热爱老城区烟火气的刚需通勤族、老海珠改善群体、一碗汤距离家庭、港澳客户。
如果实在馋着海珠宝岗的地段，不远处就是价格更实惠“珠江金瑶台”，大家的配套也是半斤八两，起码那里不用对着滚滚车流图个安静。考虑产品力抗打的，还有2号线江泰路站的 “中海江泰里”任君选择，中海深耕广州多年，持续在海珠多点布局，产品力还是会更有保障的。
好了，中旅天宸府，你说，爱要怎么说出口……
野先生废话两句：
这个盘的受众面不会太广，以周边置换的老广为主，而且就产品本身而言，未来在二手市场，不一定干的过光大花园的～
#野先生自有资深团队，专注广州楼市，提供一站式买房管家服务，先咨询规划后选筹，不C房，只帮买对房！
