十余年以来：控制房价只需要增加供地

影响房价最大的因素是什么？很多人会第一反应货币供应量、城镇化进程等等

那么能控制房价的因素是什么？

大家总把争议焦点放在房价或者房地产开发企业这里，是背道而驰；那么靠政策能不能控制房价？我认为应该能，但是这些年以来我们看到的调控政策反复变化，并不能，因为其中还有刺激性政策。

比如说直接限价不就好了，然而限价从没有成为楼市的主流，不同量级的城市限价地供应量差异较大。强二线城市限价地、限竞地近几年推的稍多，但相应的这些城市人口流入也多，需求也大。

我们可以杭州为例，2016年杭州因为G20峰会开启了一波楼市热潮，之后又是2022亚运会的城市建设，过去几年杭州人口净流入基本上维持在50万/年左右的数据；这种情况下杭州也推出了限价地，以及带有其他限制方式的土拍供地，然而，2020年杭州先后出现5次“万人摇号”；然后摇到号的人才有可能以3万到3万5一平米的价格买房，注意这是优惠的限价盘。每次都是几万人摇号几百套房源，比高考和研究生考试通过率低得多。

所以限价地的政策没问题，但是供应量太少了。所以控制房价的因素是什么已经一目了然了——供地。

供地量只要上去了，价格自然就会下来，哪怕像杭州有几万人去排队，也完全可以满足；

过去近十年以来，我们最常听到的楼市词汇是“地王”，每隔一段时间就会有地王出来刷新一个城市的土地成交单价或者总价，给这个城市的土地价格划定新的标准；同时以地王出现时间点之后的住宅供应价格来看，也会随着水涨船高。大家明白接下来的面粉又贵了，下一波面包只会更贵。

既然这么简单，为什么供地还要挤牙膏？

我觉得上面这段话说的很好，在房地产行业持续加杠杆的这些年，房企（尤其是民营房企）和购房者始终承担了举债推动房地产市场、土地财政的重担。现在行业转型，房主不炒，一定要结合土地财政的让步，你得把一部分成本降下来，让利于民。只要把供地量提升上来，价格肯定不会高，房价也就下来了。

国有土地使用权出让收入，就是常说的土地财政，大多数人聚焦于房价，而对土地价格的关注度非常有限。

我们来看土地财政数据，从 2010 年到2014 年，规模从约 2.8 万亿元增加到超过 4 万亿元。2015年土地出让收入33657.73亿元，同比下降21.6%，是唯一的下降年份，而之后的新一轮“涨价去库存”、“旧改、棚改货币化补偿”则在2016年催生了距离目前最近的一轮房价快速上涨。

2016年~2021年土地出让收入和对应的商品房销售额如下：

2016：37457亿元 商品房销售额：11.7万亿

2017：52059亿元 商品房销售额：13.3万亿

2018：65096亿元 商品房销售额：14.9万亿

2019：约7.6万亿 商品房销售额：15.9万亿

2020：84142亿元 商品房销售额：17.3万亿

2021：87051亿元 商品房销售额：18.1万亿

可以看得出土地出让收入占比商品房总价的比例在增加，从2016年的22.3%到2019年47.6%再到2020年的48.5%。

可能有外行觉得，这不地价才占比不到一半么，大头还是被开发商拿去了。你想没想过还有建设成本、配套成本、税费和经营成本；我这里摘录一下2020年跟房地产相关的一小部分税费的情况供大家参考：

土地增值税收入6468亿元，同比增长0.1%；契税收入7061亿元，同比增长13.7%，；耕地占用税收入1258亿元，同比下降9.5%；城镇土地使用税收入2058亿元，同比下降6.2%。

当土地价格已经逼近房价的一半，尤其是热点城市高地价甚至占比项目售价的一半以上并不罕见，这种情况下大家都明白谁真正该从中让利。

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