商品房预约合同纠纷

商品房预约合同的效力及处理

作者：张洪涛律师

一、问题的提出

近年来，由于房地产市场发展迅速，商品房买卖纠纷日益增多，其中涉及到的法律问题也越来越复杂。笔者在代理房地产案件中遇到的一个典型案例就是关于房屋预售的。该案当事人双方是商和购房人，合同约定的交房时间为2007年6月30日前（含当日）。但商一直未按期交付房屋给购房人使用。经催讨无效后，2007年7月份开始向法院起诉要求解除与原告之间的《商品房买卖合同》。

二、案件的审理过程

法院受理了此案之后，首先对双方的诉讼请求进行了归纳整理并予以确认。然后根据当事人的诉辩理由分别作出如下判决：1、被告于本判决生效之日起10日内将涉案房屋交付原告；2、驳回原告的其他全部诉讼请求；3、案件受理费元减半收取计5000元；4、被告承担本案的诉讼费用；5、驳回原告诉讼请求所依据的法律关系错误等部分由被告承担举证责任；6、一审判决发生法律效力后十日内二审开庭审理。（详见附件）

三、案例分析

本案争议焦点为：1、原、被告签订的房屋买卖合同合法吗？是否有效？2、如合同有效则应如何履行？3、如合同无效则如何处理呢？

1、原告诉求是否成立。

首先我们分析原告主张的其购买的是现房还是期房的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定："房地产项目的设计方案符合国家的有关规定"。由此可见，《中华人民共和国城市房地产管理法》并未禁止预售行为的发生。因此对于"买新房"这一事实不能否认。

2、原、被签订的合同有效吗

《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定："有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同损害国家利益；（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益"；同时《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，"下列情形下导致民事法律行为的效力具有溯及力的规定：...（五）、违反法律和行政法规强制性规定的其他情形"。上述法律规定表明我国现行法律法规并没有禁止预售行为的发生。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第88条也指出："企业法人或其他组织的工作人员利用职务上的便利...侵占或窃取本单位财物构成犯罪的...应当依法追究刑事责任"。