越秀北方|越秀天玥，户型点评，交付标准及开发品牌！

越秀天玥，定位城区刚需人群，避开中海长安誉的面积段不和中海正面竞争，主打配套齐全——山体生态，综合商场，地铁出行，目送教育，中小套型，中低总价，逻辑也比较清晰。

项目方明确透露在交标上，会有一些惊喜。马老师的采访还是希望有一些可以突破的点。今天，马老师率先拿到了越秀天玥的交标，大家一起看看，有没有心动配置。

越秀在南方广州起家，市占率很厉害，我这也拿到一份关于开发商的介绍，咱们一起再全面的学习一下。

大概如此吧——

1、点评，越秀天玥尺寸版户型图。

2、点评，越秀天玥的交标。

3、学习，越秀品牌介绍。

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马老师石景山丰台西群，群编号012

马老师帮选房

从越秀天玥的产品聊起

马老师整理了项目方公布的资料，绘制了越秀天玥的楼栋及户型分布图。

这个非常的重要，我们可以知道楼栋分布，户型分布，户型梯户比，项目主力户型，甚至，楼间距，期房现房，总层数等等。

越秀天玥，最多的户型是98平，其次多的81平户型，再其次是两个100平的户型。

然后是104平和115平的户型。

最后是116平户型。

最少是132平和134平户型。

越秀天玥的楼栋及户型分布图

越秀天玥社区鸟瞰图

咱们按是否主力户型逐一略作点评。

首先看项目占比最多的98平南向两面宽户型。

马老师点评98平户型

越秀天玥98平户型是项目最主力的户型。

南向两面宽，三居双卫格局。

这个户型在限竞房时代比较流行，那时候是89平功能性小三居，一卫较多，越秀天玥是纯商品房，面积也增加到了98平，有条件做双卫。

主卧套房主卫暗卫，设计了家政间，南侧的客厅和主卧都是飘窗，U型厨房天井采光，客卫干湿分离，北侧双卧小卧面宽略小。

户型设计在这个时代并不突出，预计应该是项目主打低总价的套型。

再看看81平的次卧局部朝南的全南户型。

马老师点评

越秀天玥的81平，是次卧局部朝南的全南户型。

这个户型在2T4户的房子里非常常见，几乎只要是2T4，就有这个户型。越秀的这个户型，眼缘还是不错的。

入户玄关和家政间有了，厨房挨着餐厅动线合理，客厅主卧朝阳，南向有飘窗，等宽飘窗，宽U厨房，客卫带淋浴，次卧比较方正次卧也带飘窗。基本上是这个户型发展到当下，最优的设计了。

再看看搭配81平的100平两个户型。

马老师点评100平房型

首先，我们要看到这两个户型的相似度还是蛮高的。仔细对比了格局和尺寸，竟然都完全一样，这样的话，这两个户型就是镜像户型了。

A2户型北侧卧室多了一个墙体，据我分析，应该是这个地方挨着电梯。目前的资料看不到核心筒，能设置双墙体，应该是电梯位。

这可能就是要区分这俩户型的原因吧。

再分析一下104平的房型。

马老师点评104平三居室

也是一个细长条的房型。

按理说如果买98平是受限于预算有限，买这个房型，有点拎不清逻辑，加一点买三面宽多好。

设计上除了比98平大了一些，没有什么太多的变化。建议预算低买98平或者81平就行，预算能提一些，买115平或116平的三面宽更合适。

再比较一下另外两个非常相似的户型，115平和116平房型。

马老师点评

这俩户型还是有较大差异的。

最重要的就是北侧的卧室和厨房大小不一样。

我把尺寸放进来，F户型的北侧卧室和厨房为3.3米，3.35米，到了G户型同样的位置只有2.6米和2.4米了，差距蛮大的。

还有就是细节上的一些差异。

比如，主卧的大小和内部设备的排布；

比如，家政间的不同，F在餐厅旁边，G户型在老人房北侧。

还有，餐厅的岛台不过这个我感觉只是图上的区别。

最后，再比较一下最大的户型。

马老师点评

这俩户型的对比，倒是比较简单。就是一个是边户，一个是中间户。

中间户的E户型，北侧一个卧室尺寸小了0.4米，北侧三个功能区整体移动0.5米，让出了一个0.9米的天井空间。中间户的主卫不是明卫。

其它没啥毛病，南向三面宽四叶草四居室，改善型四居室吧。

越秀天玥外立面和交标

越秀天玥，采用了新颖明快的立面风格，搭配流线型铝板装饰线条，呈现出如“天空之镜”的光幕艺术立面。

越秀天玥的外立面

越秀天玥的区位优势

首先，我们观察一下，石景山的空间结构。

越秀天玥所处位置就在苹果园交通枢纽北侧，中关村石景山园的南区。

北京城市规划“一核两翼”对石景山中央城区的清晰定位，未来的“东西城”核心区，中央城区（一核）＞通州副中心（两翼）。

石景山的空间结构规划

金顶山公园和法海寺森林公园相连。而越秀天玥就在金顶山公园脚下。

石景山绿地生态系统

石景山三大产业相连，北京银行保险产业园，中关村科技园石景山园，新首钢高端产业区等，而越秀天玥所处的中关村科技园位于三大产业的中心位置。

新首钢综合服务区2900亿投资建设已完成。

石景山的主要功能区

而说到交通，越秀天玥尤其的硬气。

直线700米可到6号线杨庄地铁站，直线1.2公里就到双轨交汇的苹果园交通枢纽地铁站。

越秀天玥的交通出行

商业繁华。最近的就是京西大悦城，远洋春秋里，沃尔玛山姆会员店，喜隆多，环宇荟，六工汇，石景山万达等。

全家出行，亲朋社交吃喝玩乐购多种选择。

京西大悦城，距项目约1.3km，于2023年6月18日建成开业，“购物中心+写字楼”的城市综合体，建筑面积20余万平方米，未来是石景山城市新地标。

喜隆多，距项目约1.5km，经营面积10万余平米，的大型购物综合体。

沃尔玛山姆会员店，距项目约2km，世界500强企业沃尔玛旗下的高端会员制商店，提供一站式休闲购物体验。

越秀天玥所处苹果园地块，近接北京大学首钢医院，空军总医院、朝阳医院京西分院，石景山医院，同时涵盖清华大学玉泉路医院、武警总医院、301医院、302医院等综合医院，在最短的时间内即享多家三甲医院医疗资源。

越秀天玥毗邻永定河引水渠城市自然生态涵养区，坐览西部群山带，占据得天独厚的自然生态资源。

背靠西山国家森林公园，西临500多年皇家寺院法海禅寺和承恩寺。附近还有天泰山、田义墓、模式口驼铃古道等 72 处历史文化景观。

周边近享首钢遗址公园、冬季奥林匹克公园、莲石湖公园、永定河森林公园、八大处公园等9大公园。

越秀天玥周边的生态旅游资源

说说越秀

越秀是国企。

越秀地产成立之初，是做广州城市运营的。

越秀打造了地标级商业综合体。

——马老师帮选房，学习笔记

成立于1985年，香港成立，有金融，房地产，交通基建，现代农业为核心产业。中国500强262位。

越秀集团作为广州市市属龙头国企，2022中国100大跨国公司，位列第11位。

数据来源：2022年9月6日 新华网《2022年发布“中国跨国公司100大”榜单》

——马老师帮选房，学习笔记

越秀已经进驻30多个一二线城市，200多项目。

作为越秀集团旗下的子公司，越秀地产成立于1983年，1992年在香港上市，是全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一、中国第一代商品房的缔造者、第一家房地产红筹公司。

——马老师帮选房，学习笔记

TOP20房企唯一正增长企业。

越秀服务成立于1992年，是越秀地产下属的全能型城市运营服务商，拥有国家一级物业资质。

——马老师帮选房，学习笔记

绿档房企，稳健发展。