一方出售婚前房产，配偶以名下无房而拒不腾退合法吗？

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一、原告蒋某诉称

北京市石景山区杨庄中区某号房屋系被告刘某的丈夫赵某的婚前个人财产，其作为诉争房屋的合法所有权人，有权自由处分诉争房屋，该处分行为与任何人无关，也不会侵害到任何人的合法权益。赵某于2015年4月1日与原告签订了《房屋买卖合同》，将诉争房屋通过正常买卖的形式出售给原告并配合原告办理了房屋产权变更手续，将诉争房屋过户到原告名下。自此，诉争房屋属于原告的合法财产，原告对诉争房屋享有所有权。《物权法》第三十九条明确规定:“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此原告有权对诉争房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，该权利受法律保护，任何人不得侵犯。但被告刘某却一直居住诉争房屋至今，经原告多次劝告及催促，被告始终居住在内部搬离，被告的无权占有行为直接侵害了原告的合法所有权，导致原告无法正常居住使用诉争房屋。根据《物权法》的相关规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。因此原告蒋某特依法要求被告刘某及早腾退房屋，将房屋恢复原状并返还给原告，同时支付原告自立案之日起至房屋实际交付之日的占有使用费。

故，原告向法院提起本排除妨害纠纷之诉，诉讼请求如下:1.判令被告从北京市石景山区杨庄中区某号房屋腾退并将房屋返还给原告;2.判令被告支付原告自2015年6月1日立案之日起至房屋实际交付之日止的使用费(暂定每月5000元，目前暂定共计30000元);3.本案诉讼费用由被告承担。

二、被告刘某辨称

被告对于丈夫赵某买卖诉争房屋事一概不知，直到接到起诉书才知道共同居住的房屋已经买卖。被告不知道原告是谁，原告所称的多次让我腾退的事实根本不存在。

1.被告和赵某还处于婚姻关系存续期间，房子一直是被告和孩子在住，原告买房时在根本没有看房也没有取得被告同意的情况下，就将一套300多万元的房子买下，且是私下交易，也没有通过中介，不符合正常的房屋买卖关系，被告怀疑原告和赵某两人的关系。2.按照正常的起诉程序，房主不能在正常的时间交付房屋的情况下，新的房主应该起诉出卖方而不是起诉被告，起诉被告是不对的，而且原告起诉书上注明的被告电话也不是我本人的电话，是被告母亲的，不知原告从何得来。3.房屋买卖合同中原告只支付了68.4万元的首付款，就将房屋过户到原告的名下，此款项不足总房款的四分之一，根据《物权法》第7条及《合同法》第52条的规定，此买卖行为属于双方恶意串通，实际损害了被告本人的利益，合同应属无效。根据《婚姻法》第2、3、21、23条规定，被告与赵某尚在婚烟关系期间，孩子还不到2岁，赵某有义务抚养孩子，为孩子提供住所，此房屋在婚烟存续期间并没有依法公证，权属不明，赵某无权处分，被告和孩子只有这一套房屋，无其他房屋，买卖行为严重违反了婚烟法的规定，侵害了被告和孩子的合法权益。综上，原告和赵某之间的房屋买卖属于非正常买卖，双方恶意串通，利用非正常手段过户房屋，严重侵害被告和孩子作为第三人的合法利益，请求驳回原告的诉讼请求。

三、法院查明的事实

2002年3月16日，赵某与北京市某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，贷款购买了位于北京市石景山区杨庄中区某号房屋(以下简称:诉争房屋)，建筑面积115.47平方米。2002年9月27日，赵某取得诉争房屋所有权证明，并于2010年还清购房贷款。2010年8月11日，抵押权人中国建设银行石景山支行注销了抵押登记。

2012年12月17日，被告刘某与赵某登记结婚。婚后育有一女赵某某。2015年2月，赵某以离婚纠纷为由将刘某诉至本院，要求离婚。案件审理期间，2015年4月1日，赵某(出卖人)与原告蒋某(买受人)签订了《房屋买卖合同》，约定将诉争房屋以310万元价格售与蒋某。合同签订后，蒋某于2015年4月1日通过银行转账方式支付赵某68.4万元首付款，赵某用于清偿银行抵押贷款。2015年5月5日，本院作出“(2015)石民初字第1446号”《民事判决书》，驳回了赵某的离婚诉讼请求。2015年5月20日，蒋某取得诉争房屋的房屋所有权证。2015年11月23日，赵某再次以离婚纠纷为由将刘某诉至本院，该案正在审理中。

本案在审理期间，2015年7月29日，刘某及赵某某以确认合同无效纠纷为由将蒋某及赵某诉至本院，要求判令蒋某及赵某关于诉争房屋的房屋买卖合同无效。2015年10月23日，本院作出“(2015)石民初字第5166号”《民事判决书》。该判决书认定，诉争房屋系赵某婚前个人财产，诉争房屋所有权的变更与刘某及赵某某不存在法律上的利害关系，刘某及赵某某对于诉争房屋所有权亦无法律利益，因此赵某对诉争房屋享有处分权，有权以买卖、赠与等方式将房屋处分。无论赵某与蒋某是否存在意思表示联络的串通行为，均未侵犯刘某及赵某某的合法权益。因此，赵某及蒋某所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，遂判决回刘某及赵某某的诉讼请求。一审判决作出后，刘某及赵某某不服，提起上诉。2015年12月8日，北京市第一中级人民法院作出“(2015)一中民终字第9537号”《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。

庭审中，蒋某称购买时看房过程中知晓刘某一直在诉争房屋中居住，签订房屋买卖合同时知晓赵某和刘某存在婚烟关系，购房时赵某说过跟刘某关系不好，赵某告知家庭的事情自已解决。蒋某称刘某知晓房屋买卖的事实。诉争房屋现仍由刘某居住使用。

庭审中，蒋某提交搜房网租金走势图，称诉争房屋的租金价格大概是4500元，以证明其向刘某主张每月5000元使用费的数额是有依据的。

上述事实，有结婚证、出生证明、商品房买卖合同、房屋买卖合同、贷款合同、转账凭单、房屋所有权证、(2015)石民初字第5166号民事判决书、(2015)一中民终字第9537号民事判决书、当事人的陈述等证据在案佐证。

四、法院判决

1、刘某于本判决生效后六十日内将位于北京市石景山区杨庄中区某号房屋退并返还给蒋某。

2、刘某于本判决生效后六十日内按照每月二千五百元的标准给付蒋某北京市石景山区杨庄中区某号房屋使用费(期限自二O一五年六月一日起至刘某实际交付该房屋之日止)。

五、王律师点评

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明所有权人对自的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，蒋某基于和赵某之间的有效房屋买卖合同，取得了诉争房屋的产权登记，是诉争房屋的所有权人。蒋某以所有权人身份要求实际占用人刘某腾退和返还诉争房屋，系行使所有权的体现。在赵某将诉争房屋产权变更登记至蒋某之前，刘某对诉争房屋的占有、使用是基于赵某的同意以及与赵某之间存在的婚烟关系。但是，诉争房屋产权变更登记至蒋某名下后，刘某继续占有和使用诉争房屋构成无权占有。因蒋某已于2015年5月20日取得诉争房屋的房屋产权证，刘某继续对诉争房屋占有和使用影响了蒋某所有权的行使，侵害了蒋某的所有权权益。故法院支持了蒋某要求刘某腾退和返还诉争房屋以及支付相应房屋占有使用费的诉求。