昆明房价4连跌！房价下跌有这3大原因，房价还会涨吗？

昆明房价连续四个月出现"双跌"

今天（10月20日），据国家统计局网站消息，2021年9月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。

9月份昆明新建商品房销售价格指数：

环比8月份下跌0.7%，其环比跌幅位居全国省会城市第一，同比去年9月份上涨1.5%

昆明新房房价在连续上涨13个月之后，今年5月份首次出现环比持平，自6月份以来，已经连续4个月出现环比下跌。

9月份昆明存量二手房销售价格指数环比8月份下跌0.5%，同比去年9月份上涨1.3%。昆明的二手房房价和新房房价一样，已经连续四个月出现环比下跌。

9月份，统计监测的70个大中城市，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨回落或继续下降，同比去年涨幅有所回落。

房住不炒，随着多重调控政策的不断加码，多个城市出现量价齐跌。房子也逐步回归到它本来的居住属性。未来的房地产市场将成为刚需和改善的主战场。

昆明房价下跌的三大原因

毋庸置疑，最近几个月，昆明的房价明显出现下跌的痕迹，土地市场也逐步降温。

自去年以来，疫情让各行各业都受到了不同程度的影响，今年以来，房地产行业受到金融风险管控，量价齐跌。

导致昆明房价下跌的主要原因有

一、疫情因素

 省外客户数量下降

自去年以来，新冠疫情让各行各业都受到了不同程度的影响，今年以来，房地产行业也受到一定影响，量价齐跌。

自2016年以来，随着昆明高铁的开通，大量的外来房地产涌入昆明，省外的大量购房群体涌入昆明购房置业，昆明的房价得已翻倍上涨。热门板块房价要跌回四五年前，那是难上加难，因为热门板块的起始楼面单价都已经赶超几年前的房价。今年由于疫情影响，省外购房群体大量减少。

据昆明房协的统计数据，2019 年，在昆明置业的外地人占 69%，其中来自外省的客户占 34%，昆明中原此前发布的 " 昆明五一楼市专题 " 数据显示：2021 年五一期间，昆明 96 个项目客户平均来访量为 245 组，其中本地客群占 82%，外省客户占 4%，州市客户占 14%。由此可以看出，目前昆明楼盘的购买主力还是来自昆明本地，外省客户只占少数。

二、金融监管

三道红线倒逼房企降价促销回笼资金

今年房企面临的最大问题是降负债去杠杆，在房企融资监管“三条红线”的约束下，还倒逼一些房企将房地产商品销售作为主攻方向，真正推动房企回归开发和销售产品的“实体”功能，特别是对财务杠杆过高的房企，就会推动房企通过多种营销手段促进商品房销售以增加企业现金流。整个市场受到影响，房价有所下跌。这对购房者来说，就会得到降低购房成本的红利，是购房的最佳窗口期。楼市不可能一直处于低迷状态，在经历这一次大洗牌之后，房企通过去杠杆、降低负债，减少对融资的依赖性，房企经历了生死考验，再也不敢肆无忌惮的拿地，房地产市场也将逐步回归平稳健康发展。

今年楼市重点防范资金过度流向房地产市场，房企融资的三道红线和供需端银行的两道红线，除此之外，针对购房群体，严密防范各种经营贷、消费贷等信贷资金违规流入房地产市场，导致一些刚需购房群体因为贷款问题被拒之门外。

三、楼市政策

炒房群体逐渐减少

在共同富裕的房地产引领下，从房住不炒到住有所居，租购并举维护房地产市场平稳健康发展是主基调。

政策能透露很多信号，多举措助力共同富裕，房地产在调节收入分配中的作用不可忽视。曾被提及多年的房地产税，可能越来越近了。

炒房的客户也在逐步减少，各种金融严控，控制来控制去的，对炒房客购房没有太多的影响，主要还是针对刚需客户。

房价还会涨吗？

房地产市场一般很难碰到低迷期，除非要碰到特殊情况，2008年、2014年房地产市场也曾出现过低迷状态。每一次低迷期过后，房价都会出现快速上涨。前两次楼市出现低迷期，政府会采取相应的办法救市，大量资金流入房地产市场，降息降准等等采取楼市去库存，低迷时期过后曾出现房荒现象，还出现排队摇号买房。

上市房企融资

2021年中报与2020年末变化情况

这一次房地产市场面临一次生死大考验，三道红线主要就是监管房企的有息负债，房地产市场面临一次调整期，通过这次大洗牌，让各大房企懂得正确的经营理念，更能促进房地产市场平稳健康发展。

同时也让很多购房者醒悟，房价这么高，开发商赚得盆满钵满，没有想到，还有这么多开发商负债累累。这也许就是遍地开花，囤地炒房，大健康，大文旅视乎很高大尚，但由于种种原因，导致负债累累。

昆明新房和二手房已经出现四连跌，昆明房价还有回升的可能吗？

从今年昆明土地供应量的大幅度减少，可以看出明年昆明新增商品住宅也将大幅度减少。没有触碰红线的房企，央企和国企居多。

看看昆明房价最高的片区，破二望三，都是些实力派开发商。

纵观整个市场，是谁带头把整个片区的房价拉高的。

昆明今年土地市场比较冷清，但也引燃了几次土拍大战，看看围猎的都是那些房企。

今天我们不谈房价，只谈地价

巫家坝两宗纯住宅用地

第一次起始楼面单价为14424元，流拍，

第二次起始楼面价为11578元，流拍，

第三次，起始楼面单价10003元， 多家房企参与竞拍；

最终成交的楼面单价分别为11982元和13046元。

经开区黄土坡片区

拍卖时间（4月6日），两宗纯住宅用地

起始楼面价楼面单价每平方米分别为3389元和3588元

引发两场七雄争霸

最终成交的楼面价为4569 元和4677元

拍卖时间（8月4日），一宗纯住宅用地，流拍

起始楼面单价：4140元

虽然8月4日经开区黄土坡的这宗纯住宅用地流拍了，我们可以看到这个片区二级市场面包的价格有所下降，但一级市场面粉的价格有所上涨。

在经过这一次洗礼之后，由于种种原因，昆明的房价还会迎来小阳春。

自从房子是用来住的不是用来炒的这个定位越来越深入人心，房地产就注定将会告别过去快速增长的时代，赚快钱赚大钱已经越来越难。连银行都开始防之又防，加强房地产金融风险管控。

当然，必须明确的是，伴随楼市进入调整期，购房者面临的问题并不是买不买，而是如何买。

买房并非只是买套房子这么简单，真正购买的是房子背后的价值要素，既能满足自身的需求，也能实现房子保值增值，其中最根本的判断标准就是未来房子的价值。

随着房住不炒，住有所居，将来房子过剩的时候，未来的房子将会出现两极分化，值钱的房子未来价值会越来越高，而不值钱的房子会持续发生贬值。现在楼市处于分化状态，并且从分化趋势上来看，有升值空间的房子随着时间的推移将会越来越值钱，而那些进入贬值通道的房子，本身流通性就差，在住房过剩的背景下，只会变得越来越不值钱，甚至有些房子恐怕连租都租不出去。

伴随楼市进入调整期，购房者也应该更新买房“姿势”，看准三个方面：看政策、看规划、看需求，将作为房地产新时代的购房指导思想。买房需要理想购房，切忌盲目投机，高房价的片区未来不一定成为价格洼地，低价格的房子将来不一定有流动空间。

来源：昆明楼讯

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