许家印降负债战略失败？恒大的负债率不降反升 再度开启促销模式

红线压顶 开启自救模式

据新京报报道，9月6日，在恒大的营销大会上，恒大集团董事局主席许家印宣布自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，同时出台一系列促销组合拳，目标是在"金九银十"两个月要卖2000亿元，这意味着单月销售额要冲刺1000亿元。

虽然这种大幅降价的行为会被同行所诟病，但恒大已经别无选择，随着房地产调控政策的收紧，尤其近期"三道红线"、"四档管理"的监管规则出台，恒大已经很难向银行等金融机构融资。通过降价促销快速回笼资金是恒大的现实选择，也是唯一选择。

所谓"三道红线"是指：

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

2、净负债率大于 100%；

3、现金短债比小于 1 倍。

所谓"四档管理"是指：根据"三道红线"触线情况不同，试点房地产企业分为"红、橙、黄、绿"四挡。

1、"三线"均超出阈值为"红色档"，有息负债规模不得增加；

2、"二线"超出阈值为"橙色档"，有息负债规模年增速不得超过5%；

3、"一线"超出阈值为"黄色档"，有息负债规模年增速不得超过10%；

4、"三线"均未超出阈值为"绿色档"， 有息负债规模年增速不得超过15%。

从上述表格可以看到，恒大三道红线全踩，若要符合监管标准，降负债是其重中之重。有鉴于此，恒大集团董事局主席许家印提出2020年开始全面实施"高增长、控规模、降负债"战略，计划大幅降低负债总额和净负债率，并提出从2020年起，总负债每年要下降1500亿元，到2022年底降到4000亿元以下。

这对恒大而言，显然压力不小，于是恒大开启了"卖卖卖"的自救模式。据媒体报道，为了在"金九银十"这一房产的黄金销售期实现抢收，恒大祭出了全国楼盘7折特大优惠政策，同时还推出网上卖房2000抵2万、清尾最高88折等多重额外折扣让利。且此次的优惠政策覆盖全国600个楼盘，目标是为了在两个月实现2000亿元的销售额。

据媒体推算，按照此次推出的优惠政策，一套原价100万元的房产，如果享受所有折扣优惠，现在购买只需要58万元左右。

其实早在7月份，恒大还曾大手笔出售了200多个商业项目。其中有恒大曾大手笔投资的海南海花岛项目，双塔酒店、欧堡酒店、七星半岛酒店在内的三个酒店和一个会议中心。这不由得让人想起了2017年至2018年的万达。

薄利多销 净利率大幅下降

"卖卖卖"模式的效果是立竿见影的，恒大8月31日发布了2020年半年报。1-6月其销售额、销售面积纷纷上涨。

具体来看，2020年前6个月，恒大的合约销售额为3488.4亿元，较2019年同期增长23.8%。合约销售面积为3863.2万平方米，较2019年同期增长47.5%。这两个增速，是恒大近两年来取得的较好成绩。

房子卖得好，收入自然不错。2020年前6个月，恒大营收2666.3亿元，较2019年同期增长17.5%。

不过，利润方面不太乐观。恒大经营利润持续下降，报告期内恒大经营利润为473.79亿元，较去年同期的606.2亿元减少22%。

毛利和净利也双双在降。报告期内，恒大的毛利为666.8亿元，较去年同期的772.6亿元减少13.7%；毛利率为25%，较去年同期的34%下降9个百分点。

报告期内，恒大的净利润为147.6亿元，较去年同期的270.6亿元下降45.5%；净利率为5.5%，较去年同期的11.9%下降6.4个百分点。

在营收增长的情况下，净利润大概率是同步增长的。然而恒大的净利润却是大幅下降的，这也间接说明了恒大确实是在薄利多销。对此恒大在公告中解释，由于疫情影响，集团进行了全国促销活动，实施销售价格优惠，销售价格下降，所以出现了报告期内收入增加，利润减少的情况。

据公开数据，报告期内恒大的销售及营销成本为137亿元，较去年同期的101.5亿元增长35%。

令人疑惑的是，一系列的自救之后，恒大的负债不降反升，截至2020年6月30日已经高达1.98万亿元，同比增长13.08%；资产负债率为86.24%，净负债率则依然高达127.3%，恒大显然任重而道远。

参考文章：

1．《恒大到了危险的边缘：7折割肉卖房 资金链要断了？》

2.《恒大地产全线7折促销，许家印亲自督战，要求2个月卖2000亿》

3.《恒大开始搞大事了》