聊聊令人悲伤的地产股

去年地产股无疑是拖累我投资收益率最大的板块，今年持仓股里的美的集团、三一重工、双汇发展、上海机场虽然跌幅比地产股更厉害，但这几只股票加起来的仓位也就地产股的一半，所以今年地产股依然严重地拖了我投资组合的后腿。

之前小七主要是把高速股、水电股等作为纯防御性的收息股的，但由于地产股近一年股价持续下跌，几只地产股的股息率已经开始超过收息股了，真不知道是该高兴还是该难过。

这两年压在地产股头上的两座大山一直是“限价”和“土地价格上升”导致的毛利率压缩，而从今年的前6批集中供地结果来看，拿地端的竞争依然十分激烈，热门城市的大多数地块都是以上限价成交，且需要竞争配建面积，盈利空间普遍较小，从下图的汇总图可以看到，这6批集中供地拿地最多的主要有融创、华润、招商、龙湖和融信，而万科、保利、金地的拿地金额相对他们的体量来说并不是很大。

与此同时，我们看到一些目前负债率或融资利率较高的房企基本都没怎么拿地，比如恒大、绿地等等，当地产业处在微利时代时，融资利率和费控能力就变得越来越重要，同样的价格拿下同一个地块，一家融资利率5%的房企能赚钱，而一家融资利率9%的房企就可能会亏钱。

所以我在选择地产股时一直会重点关注房企的融资利率和三费管控能力，保万金三家房企在这两个指标上肯定都处在一流水平，同时我也会回避买入那些发债利率超过5%的房企。

而在销售端，这三家房企今年的表现也可圈可点，销售单价全都实现了同比上升，金地更是实现了销售金额123%的同比增长，今年有望重回Top10房企。

很多人一直说明知道地产股基本面在走下坡路，为什么要死拿不放？但我也想反问他们一个问题，如果现在把这些地产股配置清仓了，还能买什么呢？春节过后，比地产股跌的更惨的是新经济和去年的抱团股，美团、拼多多、海底捞、比亚迪等等都已经从高点回撤了40%以上，但这些股票目前的估值依然难言合理；医药股、科技股等等由于自身研究能力有限，且估值较高，所以也不在我的考虑范围内；周期股在年初时确实是比较好的选择，但经过最近几个月的暴涨后，目前的性价比也就变得一般了。

而保利、金地目前的股价都已破净，股息率超过了5%，而万科的管理层也已经在28元附近开始增持，所以即使作为收息股来配置，我觉得也有较高的价值；但同时，由于基本面在走下坡路，所以除了分红再投资以外，我也不会再去继续加仓地产股了，目前地产股占我总仓位的15%左右，我觉得这就是一个比较舒服的配置比例。