共同富裕，房住不炒，融创打滑

几乎所有的美少女，都有一个公主梦，确切的说，是迪士尼公主梦。

 

 

 

王健林也有一个梦，不过不是成为迪士尼公主，而是打败迪士尼。

 

 

上海迪士尼筹建的时候，王健林称，迪士尼不信中国有万达，实在不应该来大陆。迪士尼在中国只有上海一个，而万达在全国其他地方，开了15到20个，完全可以包围住它。

 

王健林试图包围迪士尼的项目，就是万达文旅城。后来，孙宏斌全盘接过了文旅城业务。

 

如今，12个融创文旅城全面开花。

 

据融创中国2020年年报披露，文旅城业务全年销售额达到了36亿元。

 

这么好的生意，为什么万达不做了？

 

一、融创中国的这半年

 

融创发布了2021年上半年的业绩情况，数据上看起来表现超强。

 

2021年上半年，累计实现合同销售金额约人民币3,207.6亿元， 同比增长64%，累计合同销售面积约2,194.5万平方米，合同销售均价约人民币14,620元/平方米。2021年上半年，归属于本公司的权益合同销售金额约人民币2,007.6亿元。

 

其实业绩超常的主要原因，是2020年同期表现不佳，如果拉出2019年上半年的业绩，公司的涨势就没那么离谱了。

 

2019年上半年，累计实现合同销售金额约人民币2,141.6亿元，同比增长12%，累计合同销售面积约1,472.0万平方米，合同销售均价约人民币14,550元/平方米。2019年上半年，归属于本公司的权益合同销售金额约人民币1,479.4亿元。

 

 

数据来源：同花顺iFind，制图：诗与星空

 

如果只看业绩，融创中国绝对是最具有成长性的房地产企业之一。短短5、6年的时间，营收规模暴增十倍。

 

而维持高成长的方法也简单粗暴：高杠杆。

 

公司的长短期借款，也几乎同期涨了十倍左右。在营收规模冲击2500亿的同时，公司的借款规模已经超过3000亿。

 

说一句不太符合行业逻辑但又非常严谨的话：公司把全年的营收都去还账，也还不上… …

 

这样的资产负债结构，必然会带来一个叩击灵魂的问题：三道红线怎么办？

 

二、三道红线的应对之道

 

以2020年年报为例，公司的借款总额和上年同期没有什么太大变化，但是长短债的结构发生了变化。

 

大半借款从短贷变成了长贷，这就大幅优化了现金短债比这个重要的红线，从红档变成了黄档。

 

这是一种时间换空间的挪腾术，长贷相对安全，却也意味着更高的资金使用成本。

 

设置三道红线的初衷是什么？

 

当然不是一锤子砸死房地产行业，而是在增加资金供应的前提下，限制资金流向房地产行业。却把其他实体行业能够受益，从而促进经济发展。

 

往深里说，这是共同富裕的需要。

 

90后被高房价折磨的不想生，传统零售业被高房租压榨的不赚钱。

 

以零售龙头永辉超市为例，2020年净利润16个亿，而当年支付的房租物业费竟然高达28个亿。

 

高房价（以及由此带来的高房租）已经成了共同富裕道路上的一座难以逾越的大山，也正是由于炒房来钱太快，一旦资金充裕，各行各业的资金都会流向房地产，这就导致了所谓的“经济两元化”：和房地产有关的行业蒸蒸日上，和房地产无关的行业发展困难。

 

三道红线以及后续跟进的各项金融政策，正是化解这种困境的办法。通过定向“放水”，尤其是不能向房地产放水，来促进经济。

 

这给房地产企业带来了挑战，应对挑战的唯一途径，就是转型，就是能够自我造血。

 

当你的房地产能够像普通商品一样，不需要吸血那么多的资金就可以自己造血并运转起来，这样的房地产公司一定会是成功的。

 

借款总额远超营收总额的融创中国，距离这个目标，还有不小的距离。

 

融创中国主要通过放缓拿地和增加净利润两个指标优化，实现了降杠杆。

 

但净利润增长降杠杆是缺乏持续性的，从某种意义上讲，房地产企业的净利润是释放往年的预收款项的“蓄水池”。2020年年报中，净利率增速超过2019年，但拆分利润构成后，毛利率和营业利润率都同比下滑。

 

三、利息资本化

 

2020年年报中，融创的利息费用是42.91亿元。和395亿的净利润相比，这是一个相对尚可的财务成本。

 

但是，如果考虑到资本化利息，公司的实际利息支出，竟然达到了逆天的289亿元！

 

绝大多数为资本化利息。

 

所谓资本化利息，是指公司根据会计准则，将一部分符合条件的利息，计入存货、在建工程等资产项目中。

 

会计准则给了财务人员非常大的自主权，利息资本化率没有固定标准，所以利息资本化率就像高科技企业的研发资本化率一样，也从侧面反映了上市公司的实力。

 

比如，万科的利息资本化率不足50%。如果融创参照万科的利息资本化率进行利息资本化，那么公司的净利润近乎腰斩。

 

所以，业绩看着好看，其实大部分都是给银行打工。

 

如何在新形势下，赚自己的钱呢？

 

融创想了一个主意，搞文旅。

 

四、文旅城，接盘还是转型？

 

即便是在疫情之前，大量的迪士尼公园都是亏损的。

 

王健林把烫手山芋转手后，文旅城成了融创的一张名片。

 

当然了，孙宏斌也没想到，刚刚开张的融创文旅城，就遇到了新冠。

 

在社会责任方面，融创值得尊敬。年报显示，疫情发生后，融创文旅集团向武汉捐款累计达人民币1.1亿元，免除文旅城商业项目所有店铺36天的租金。

 

但是，疫情的复杂多变，也给融创文旅城业务带来了极大的不确定性。

 

五、缓解资金压力的唯一出路：融资

 

融创物业为什么上市？

 

本质上，是为了增加一个融资渠道，缓解越来越难的融资压力。