望京首付200万精装洋房 中建璞园 容积率1.5 豪宅装修 得房率90%
中建璞园
7月3日，风头正盛的小红门新晋刚需盘「中建星光里」正式开盘！
全盘322套房源全部推出，官宣热销20亿，按照8w指导价计算，起码卖了差不多200套房源。真的这样吗？
北京新盘开盘数据注水已经几乎是人尽皆知的秘密了，只是注水成分多少。
从开发商、渠道、买房人等视角多方打听。
本次星光里开盘认购共计132套，合计成交9.5亿元，成交均价7.8w/㎡，全盘去化41%。
具体户型去化情况如下：
这个户型去化，属于是非常平均了，单看去化比例，我们很难说哪个户型卖的「好」。
星光里这个项目的问题在于，户型一般，周边界面不太成熟，加上社区规模小，居住体验一般。
但中建此番赠送了还不错品质的精装标准，而且星光里的位置，东南三环，环线优势很明显，和临近板块相比也有一定价格优势。
但官宣20亿，实际成交额，连一半都没达到。
今天给大家聊聊朝阳的另外一个刚需楼盘：［案名：中建璞园］
今年4月28日中建智地以40.4亿元底价竞得的朝阳区孙河乡前苇沟项目［案名：中建璞园］，该项目分为002、003两个地块，该地块成交楼面价约4.38万元/平米，项目指导售价：7.98万元/平米（±8%）。
项目占地面积约6.15万平方米，总建筑面积约16.16万平方米，容积率1.5，控高18米（局部24米）。
开拍前，有中海、中建智地（一局）两家房企报名，但中海没报价，所以一局底价拿地。楼面价约4.38万元/平方米，无保障房 、无现房、无套内7090限制。
项目信息
该项目位于朝阳区孙河乡。其中，002 地块具体四至为: 东至规划前苇沟中一路，南至规划前苇沟中二街，西至康营北路，北至规划前苇沟中街。003 地块具体四至为: 东至规划前苇沟中一路，南至规划前苇沟南街，西至康营北路，北至规划前苇沟中二街。
该项目分南、北两个地块，用地规模为61455.106平米，地上规划建筑规模为92183平米，容积率为1.5，控高18米（局部24米），共规划28栋总层高8层及以下的洋房，总共983户。
最大的优点在于户型，璞园的户型的确很赞，南侧均有大阳台，赠送拉满，户型使用率非常高，据说都在85%以上。
尤其是99和125㎡户型，全明格局，综合使用率高达91-92%
开发商：中建智地
占地面积：约6.15万㎡
总建筑面积（地上）：约9.22万㎡
楼栋数：28栋
总体量：983户
容积率：1.5
绿地率：30%
物业公司：中建
物业费：待定
总高：4-8层低密奢妆洋房
项目地址：北京市朝阳区东苇路与机场高速交汇向南约700米
产品规划：洋房
主力区间：
74平南北通透两居一卫；
88平南北通透三居两卫；
94平南北通透三居两卫；
99平南北通透三居两卫；
103平南北通透三居两卫；
125平南北通透四居两卫。
指导价：7.98万/㎡（具体团购优惠与特价房咨询户型图上售楼员，开盘应该会有大惊喜）
983套房源大概的分配是：
74平两居A户型，184套，占比18.72%；
88平、94平3居B户型，256套，占比26.04%；
99平、103平3居C户型，448套，占比45.57%；
125平4居D户型，80套，占比8.14%。
户型介绍
户型分布图
74㎡两室两厅一卫，共184套房。南北通透的户型，并且南向面宽6.7米，客厅面宽3.6米，已经超过了同级别选手。并且，这个户型还是U型厨房设计，正对餐厅，布局合理；北侧房间尺度也足够大，可以作为次卧，也是当作书房，适合刚需上车。
B户型有两种，共256套房。B1是88㎡三室两厅两卫，南北通透，南向面宽7.2米，客厅面宽3.7米，这个尺度在同面积段算得上优秀。值得一提的是，主卧还是套房设计，有独立卫浴，实用性和私密性更强。
B2户型是94㎡三室两厅两卫，是B1户型的升级版，南向面宽也是7.2米，客厅面宽也是3.7米，主卧有独立卫浴。所不同的是，这个主卧卫生间已经升级成明卫，北侧书房空间也大了一圈，居住舒适度得到明显提升。
C户型也有两种，共448套房。C1是99㎡三室两厅两卫，算得上中建璞园的头牌。这个户型布局方正，全明格局，三面宽朝南，南向整体面宽9.8米，中间是LDK区域，两边双卧室朝南，主卧套房带明卫，满满都是品质感。另外还有一个独立家政间，非常实用。
总体而言，这虽然是99㎡户型，但已经实现了100+的体验和功能，建议想上车的小伙伴可以重点关注。
C2户型是103㎡三室两厅两卫，也是C1的升级版，格局依然方正，几乎没有浪费，南向面宽9.8米，客厅和双卧室朝南，主卧独立卫浴和家政间也是标配。
不同的是，这个户型北侧厨房和卧室尺度更大，空间感更强，即使客卧的面宽都达到了3.4米，居住舒适度有充分保障。
D户型是125㎡四室两厅两卫，也是中建璞园最大的产品。这个户型虽然有两种，但其实是镜像户型，格局一样，只不过正好相反。
总体而言，这个户型没什么明显缺点，全明格局，南北通透，南向三面宽达12米，客厅面宽达5.3米，餐客厨一体化设计，足够三代人日常起居。北向的两个房间可以根据个人情况选择打通或者独立使用，灵活度更高。
当然，125㎡户型总共只有80套，想要改善的购房者要提前锁定，尽快下手，否则很容易买不到。
周边配套
中建璞园尽管位置和配套差点意思，但是据说装修是按照中建宸园170平来的。精装标准：厨房烟机灶具是全德国博士电器，三重净水，窗户使用德国的旭格，空调新风采用日本大金，目前得到的都是一线品牌。都是在豪宅里面才见到的品牌。可见项目确实是对得起“小豪宅”这个称呼。具体咱们还是等样板间出来看。
孙河新邻与亿级墅区同频 项目位居“孙河生态别墅区”，是板块内首 个低容积率的洋房作品。作为板块开发 的先行者与低密居住的践行者，项目择邻九章别墅、远洋LAVIE、财富公馆等亿 级别墅区，将以前瞻视野，全面整合生态、艺术、商业、产业、教育、医疗等 丰沛配套，同步低密墅。
虽然是朝阳，项目附近没有地铁站，距离最近的是15号线孙河站，直线距离超过3公里。
驾车可以快速到机场二高和机场高速公路，当然也能坐公交车，项目西侧的前苇沟公交站。
就中建璞园的位置来说，坐落于孙河生态别墅区，与九章别墅、远洋LAVIE、财富公馆等亿级别墅区为邻。
周边的生态环境自然满分，项目直线距离温榆河约1.2公里，周边还有丽宫体育公园、天竺郊野公园、孙河郊野公园……
除了环境比较好的优势外，目前周边几乎没有什么有效配套。
教育上，周边学校基本都是哈罗、ISB（顺义国际学校）、德威、青苗等各种国际学校，对大部分刚需家庭并不友好。不过近邻教育用地，预计会引入9年一贯制名校。
◎法国国际学校
商业上，最近的要借助于距项目2公里外的金盏片区的一些小型商超，更依赖顺义的温榆广场、荣和广场、欧陆广场、中粮祥云小镇、沃尔玛山姆会员店等等商业。
医疗方面，最近的三甲医院地坛医院，直线距离也超过3公里……
剩下的，5大高尔夫球场、15大马术俱乐部、5大艺术区、7大美术馆、5大博物馆等等，就好像和大部分普通家庭没什么关系。
未来升值
紧邻机场高速辅路700米，从前苇沟出发，经由机场高速、京密路、机场二高、东苇路、京承高速等，6公里即可畅达望京、12公里即抵三元桥，而去国贸也不过约15公里；
承接4大产业园产业辐射的蓬勃经济驱动力。
中关村朝阳园东区、北区、望京区域，金盏国际合作服务区，这4大产业园环伺周边，让这里成为万亿级产业之"芯"。
片区距中关村朝阳园（北区)直线约5公里、中关村朝阳园(东区)直线约6.5公里，距金盏国际合作服务区直线约8公里。
中建璞园鸟瞰示意图
中关村朝阳园，从名字上也能看出，是将海淀的科创优势和朝阳的商贸优势合二为一的产业高地。
它的东区主要落子酒仙桥地区，聚集了西门子、ABB(中国)等一批世界500强企业，京东方、携程、普华永道等企业陆续入驻，798、751两大文化科技融合产业园区坐落其中。
而望京区则是以“移动互联”为主的科技服务创新区，云集了绿地中心、浦项中心、保利国际广场等高端商务楼宇。阿里巴巴、浦项、北控光伏等企业相继入驻。
北区则拥有阿里巴巴北京总部、美团北京总部、理想汽车等重磅企业和机构。
截至2022年11月，中关村朝阳园规上企业总收入8444亿元，创新绩效排名全市第一。
再看临近的金盏国际合作服务区，它是代表国家战略的自由贸易实验区；
目前，园区已落地13个项目，规划意大利、卢森堡等20余国大使馆，吸引一批国际组织和机构入驻。
自贸区+使馆区，未来这里将成为北京规模最大的高端涉外商圈、国家形象展示区。
中关村朝阳园（东区、北区、望京区）、金盏，4大产业园，万亿级别的产业驱动，夯实了前苇沟的长线价值。
约167平方公里的温榆河生态走廊，无论是漫步其间，还是骑行，都能瞬间体会心静的感受。
这条温榆河生态走廊，水域面积达1700亩，绿地面积相当于6.5个奥森、15个朝阳公园。
正如前文骑行过程中所感知的那样，森林，花海，湖泊，梯田等十大景观星散其间，森林覆盖率高达34％以上，区域内释放的负氧离子含量是北京其他区域的5倍以上。
前苇沟正处于温榆河生态走廊先行规划、开发与完善的重点区段，向东毗邻温榆河道的中段位置，沿河建设有200米宽的绿化带。
除此之外，温榆河的支流老河湾湿地公园，也在板块靠南的区域，与温榆河生态走廊，形成了无边界延伸的珍稀生态绿境，再加上板块内7大公园，让这里成为北京自然环境最优越、最低密的亚洲最大“绿肺”。
放眼前苇沟周边，让人放松、静享生活质感的配套比比皆是；
松美术馆等17大人文打卡地、20余所人文学府，5大高尔夫球场、15大马术俱乐部、5大艺术区、7大美术馆、5大博物馆……
他们有个共同的特点：拒绝喧嚣，从容、优雅。
这种独一无二的区域气质，让这里成为了令北京城市精英和高阶青年向往的标志性板块。
出则城市繁华，入则宁静谧境，
所谓墅区，是资源、圈层、氛围、环境的集大成者。中央别墅区起源于孙河，从1992年的丽京花园择址温榆河畔始，大量使馆、外企高阶精英入住，带来诸如国际学校、马术俱乐部、高尔夫球场等大量国际化配套。
30年的发展，让中央别墅区成为北京乃至中国圈层最纯粹、最宜居的顶豪别墅区。
这里也创造了众多亿级别墅的神话，比如远洋LAVIE、财富公馆、晴翠园、九章别墅等等。
而孙河别墅区，则是温榆河畔的第二代传奇，作为北京第一个先规划、后开发的低密墅区，10年来，房价上涨3倍，超半数别墅货值过亿，在朝阳区别墅市占率超70%。
时代的交接棒来到了前苇沟。
作为朝阳区2035重点规划的居住板块，它由8块高端低密住宅用地、1块9年制教育用地、1块商业综合用地组成，堪称孙河最后的华章。
高起点规划、1.5的低容积率、亿级别墅区最后的华章。
