第10集 | 楼盘测评：昆明西山区马街片区《大华·锦绣山海》文字解析版

一、项目概况。 1、位置 项目位于西山区马街街道办事处，东侧春雨路、地铁3号线、马街摩尔城，西侧、南侧棋盘山，北侧西山区公安局

紧邻地铁3号线石咀站、大渔路站、西部汽车客运站。 2、开发商

大华集团（昆明）投资有限公司，隶属大华（集团）有限公司，三道红线方面，大华集团属于“绿档”企业，但3月22、23 日，大华锦绣山海抵押了193套房源，项目资金压力较大。锦绣山海和大华其他几个盘体量这么大是因为做的城改，策略方面来讲并不是薅羊毛，而是为昆明的城市发展踏实做事，值得点赞。 3、地块规划，产品简介

大华·锦绣山海占地约2500亩，总建面约340万方，项目总共分为7期开发，多以高层产品为主。

2021年项目开盘，首推12号地块，备案名：尚华苑，占地约51亩，总建面约19万方，容积率4.0，绿地率40%，共1栋幼儿园及8栋26-34层高层住宅，产品为89-125㎡，2梯4户、2梯5户、2梯6户。

5号地块星翠苑备案名：锦明花园，规划用地约 34.45 亩，总建筑面积 约14万方，容积率 4.4，绿地率40.01%，共计 8 栋15-34层住宅楼，产品为 85-137㎡，2 梯 2 户 、2 梯 4 户、2梯5户、2梯6户。 4.销售信息

12号地尚华苑在售7栋（2T5）89、105㎡，1栋（2T4）125㎡，今年9月交房。现12号地剩余少量房源，可以看看5号地星翠苑。

5号地星萃苑在售2栋（2T5）85、100、108、118㎡，明年年底交房。星翠苑其他楼栋暂未推售，可以期待一下6栋、8栋，2梯2户（电梯入户，既1梯1户），5栋、7栋2梯4户南北通透板楼，如果要了解，可私信李佬斯。  5.采光分析

12号地尚华苑5栋6栋日照最好，1栋、3栋日照较差。

5号地星翠苑4栋7、8栋日照最好，1、5栋次之，2、3、6栋日照较差。 二、项目配套 1.交通

地铁3号线大渔站、石咀站、西部客运站三地铁口覆盖，12号地尚华苑距离大渔站仅约400米，5号地星翠苑约200米。 2.教育

2022年9月17日签约书林一小，学校将于2024年9月开学。项目总规划有21所学校（13所幼儿园、3所小学、3所初中、2所高中，初中目前在谈昆一中） 3.医疗

新建西山区人民医院（三级综合医院），距离项目1.5公里左右，预计2024年开业。 4.商业

项目内部规划约30万方商业，宝珠农贸市场离项目约500米，生活便利。 5.环境

自然景观：项目体量大，外部占据翠峰公园、草海湿地公园、西山森林公园、棋盘山森林公园、宝珠公园、眠山公园六大生态公园。

周边环境：片区以前开发遗留问题比较多，周边多保障性住房及回迁房。 三、户型分析 12号地尚华苑 89㎡（中户）：三室两厅两卫单阳台；

优点：户型方正、动静分区； 缺点：中户连廊，厨房二次采光，采光不足，北向次卧、主客卫私密性差，单阳台晾晒衣物不便。 105㎡（端户）：三室两厅两卫单阳台；

优点：端户设计，动静分区、干湿分离，客厅大阳台 缺点：虽属端户，北边还有一户，南北通透不纯粹，厨房、客卫二次采光，采光不足。 125㎡（中户）：三室两厅两卫单阳台

优点：开间大，进深小，日照充足；动静分区，大横厅设计，客厅大阳台； 缺点：中户连廊，北向次卧、主、客卫私密性差，厨房二次采光，采光不足。 5号地星翠苑 85㎡（端户）：三室两厅一卫单阳台；

优点：布局紧凑，无浪费，客厅大阳台 缺点：三开间朝东，日照不足 100㎡（中户）：三室两厅两卫单阳台；

优点：户型方正、动静分区，客厅大阳台 缺点：中户连廊，北向次卧及主卫、客卫私密性差 108㎡（端户）：三室两厅两卫单阳台；

优点：户型方正、动静分区，客厅大阳台 缺点：中户连廊，厨房、客卫二次采光，采光不足，南北通透不纯粹。 118㎡（端户）：三室两厅两卫双阳台；

优点：户型方正、动静分区，大横厅，客厅大阳台 缺点：餐客厅南北通透不纯粹 整体来讲，在售户型楼栋板点结合，户型中规中矩 四、优劣分析 1.周边自然生态优秀，但片区以前开发遗留问题比较多，周边多保障性住房及回迁房。项目所在地是传统的工业聚集区，厂房众多，所以整体大环境比较混乱、嘈杂、破旧。而作为大片的城改规划地，后期也将会有大量的回迁房。区域开发已经到了昆明主城西拓的尽头，发展空间受限。

2.大盘的优势在于，随着项目的不断开发，内部教育、医疗、商业等配套会逐渐完善。

但也正因为是项目过大，同时也面临着较长的开发周期，预计长达10年之久。在整个开发过程中，前期开发完成地块必定得承受后期地块开发建设带来的噪音、灰尘等污染，在很长一段时间内居住环境都会受到影响。大华集团有丰富的城市更新改造和超大规模社区运营经验，也期待后续能给已购房的业主和后续有需求的朋友交上一份完美的答卷。 3.地铁3号线大渔站、石咀站、西部客运站三地铁口覆盖

12号地尚华苑距离大渔站约400米，5号地星翠苑距离大渔站约200米。对于在市中心、南亚、双塔板块上班的年轻、刚需群体，公共交通便利。 4.项目总规划有21所学校，2022年9月签约书林一小，学校将于2024年9月开学。

初中目前在谈昆一中，剩余（13所幼儿园、2所小学、2所初中、2所高中）项目暂无明确消息。片区槽点比较多，但实话实说，地铁盘加这样的教育配套在昆明已实属难得，毕竟刚需能买得起的学区就那么几个。

综上所述，项目的价格亲民，可以说是目前整个片区内的一个价格价格洼地（书香的云海大部分毛坯交付）。距离市中心不远，项目的购房群体在市中心、南亚、双塔板块上班的年轻、刚需群体占比比较大，配套、价格相较于书香云海更有优势，价格对于刚需一族来说，更有诱惑。 大家如果对这个小区感兴趣或是想了解更多信息，可私信我。评论区留言你想看的楼盘，为你测评。我是李佬斯，关注我，带你盘遍昆明所有小区。