预算800万 熙华台 西四环“平价豪宅” 踩在云端 还是踩进坑里?
地产界自媒体圈,通常能听到3种声音。
一种是,“绝世好盘”派!无论啥项目,就是“买它,买它,买它,冲冲冲”。无脑冲就对了。
一种是,“天坑”派!黑得你一无是处。买就是掉坑,爬都爬不出来那种,吓得你一激灵一激灵的。
经常看我们号的,也知道,我们是“两面派”!正反、AB,都给您翻出来,客观真相告诉您,买不买,决定权在您。
我们深知,没有绝对的好房子,也没有绝对的烂房子。
只是有些企业懂得房子的真价值,有些企业没有把握到项目的脉络。
适合的,才是最好的。
而我们,也为购房朋友量身定制匹配需求的房子。
今天跟大家唠唠,人称西四环“平价豪宅”的熙华台,这个项目也是毁誉参半。
一半云端,一半泥里。
反对之声:熙华台“五宗罪”
地块分裂,东西两块地,中间夹着个青塔西里4号,别别扭扭。
噪音影响,南向60多米,双轨道,一条高铁,一条普铁,上空还是个飞机航道。
周边界面差,被老破小包围。
产品差,容积率3.07,楼栋自遮挡严重,户型拉跨。
北京建工,做保障房出身,品牌弱,能力差。
赞美之声:西四环,“平价”豪宅,“五美”社区
守着长安街,毗邻海淀,高含金量西四环。地段好。
配套全,临近五棵松商圈,301医院,生活方便。
价格倒挂,片区内20年之内房龄的房子单价9.5万,主打唯一新盘。
户型好,带阳台的纯改户型,有赠送,还有270度采光客厅,还要啥自行车。
精装好,媲美单价12万+科技豪宅。
如何看待熙华台这个地段VS价格?
买房要看格局,而不是上来就扎户型里,不要本末倒置。
目前西南部的格局如下:靠近四环,基本单价要在8.0-8.5万。靠近五环,单价基本在6.4-6.9万,不上7万/㎡。
但是这个格局可能在未来要被打破。郭公庄车辆段5块地,分2宗拍卖中,指导价9.2万。卖不卖得到,要看天时地利人和。
郭公庄的地块,至少释放出一个信号。指导价在往上走,ZF会把空间给到。
所以,未来,西南四环,爬到9万/㎡,时间问题。
再看,青塔片区,四、五年房龄的保利和光逸境挂到10.7万/㎡,13年房龄的大成郡也到了8.4万/㎡。
凭啥?就凭这个老片区没有新房啊,次新稀缺,二手价格就能网上冲。
所以,从城市格局来看,单价8.5万的西四环,价格可以,绝对不是站岗。
地段来看,核心优势在于环线。五棵松商圈,以及301医院。未来11号线,青塔有一站。至于学校,不算能算学区,只能有学上。公园也比较少。
另外,离海淀近,那些为孩子上学屈居老破小的中产们,就近买一套新房,或者租一套新房,不要太香。后期流通性,租售都没问题。
熙华台定性:单价8.5万,800万上车,西四环新房改善。
如何处理不利因素?关键在于选房。
有人还在纠结“双轨、一航线”,360度环绕噪音。无解。
但是,往好处想。在居民区穿行,自然有降噪的措施。航线,不是主力机场,频率不会太高。
项目北向临轨道,稍微好点。
现在基本都是三玻两腔的门窗,降噪效果好,比老房子强太多。关窗、开新风系统或空调,可以减少外部干扰。
再就是选房,选一个离噪音远的楼栋。
从采光和减少北侧噪音影响的角度,价值梯级划分:
👉1级:东3(8F部分)东3#(7F部分)
东3前边是国税总局办事处,楼层比较矮,对3#采光影响不大,且距离铁路最远。8F部分对7层部分有一些自遮挡,8F部分更优。
👉2级:东1#>西2#
东1南侧有中心景观,前方楼栋遮挡也不严重。
西2,距离南部建筑有距离,采光不受限制。
👉3级:东2#、西3#
东2,受3的遮挡,西向采光有部分影响。
西3,受南边青塔西里6号院高层遮挡比较严重。
👉4级:西1
受西2遮挡,估计单价会更低。
8.5万,真能买豪宅嘛?
冰姐看过太多样板间,研究过各种配置,熙华台,豪宅就算了。说实话,审美和工艺上不及保利天汇。
项目包装了一个概念——“6恒科技健康系统”,呵呵,信你个鬼。
所谓6恒,是指“恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静、恒风”。再细究一下,什么高大上的系统,原来就是“中央空调+新风+地暖”,是个新盘就有的基本配置,拿来吹科技豪宅了?鬼扯。
但是,这个净水做的还不错。前置净水、中央软水和末端净水,都做了。一般项目会配末端净水,就是大家知道的直饮水。
前置净水的作用是入户的所有自来水,在市政基础上再来一个过滤。
中央软水比较厉害,不能喝,但是洗衣服、洗头感受都极好,头发软,衣服也不会硬邦邦,北京的水质太硬,这个还比较受用。
至于啥“适景光系统”,就是个智能控制面板,控制灯光的。但凡有点脸面的项目,都是标配。
这个啥6恒科技,必须打假。但是净水系统确实不错。
在户内精装上,我只能说,匹配这个8.5万的单价,跟豪宅,靠不上,咱也别想。
具体的精装分析,见《熙华台买入分析报告》咨询户型图上售楼员。
至于户型,三房有两种:98㎡2开间,118㎡3开间。
118㎡有赠送,格局好。98㎡端户,有270度转角客厅。总价差170万,看预算。
118㎡实景样板间
4房:125㎡4房2卫,154㎡4房3卫,格局基本一样,多一个卫生间的问题。
154㎡户型实景样板间