借名买房中都有哪些坑？

由于近年来房产价值的巨幅增长，实践中常见出名人在完成购房手续并将房屋登记在其名下后，便企图将房屋占为己有，而不承认与借名人之间有过关于借名买房的约定。而且由于借名人与出名人之间往往具有如亲属、朋友、同事等较为亲密的关系，日常生活中可能存在较多资金往来，双方就借名买房事宜之间也没有形成书面约定或所形成的书面约定并不规范。

【案例简介】

王某婚后认识刘某并建立同居关系。2003年，为生活方便两人以刘某名义在上海购买一处总价为57万余元的房屋，其中首付款17万余元。该房屋交付后一直由两人共同居住，2009年王某向刘某一次性转账34万余元还清剩余贷款。2018年开始两人关系恶化，刘某趁王某不在更换房屋门锁，随后王某诉至法院称房屋首付款、月供及最后一次性付清的房贷均由自己实际出资，要求确认该房屋归自己所有，并要求刘某协助自己办理房屋产权变更登记。

【法院审理】

王某提出的主张须对双方存在借名买房的合意，以及购房款全部为其出资的事实承担证明责任。关于合意，王某无法提供双方之间约定借名买房的书面凭据，且在房贷还清后十几年间也未变更产权登记，不合借名买房的常理；关于出资，凭现有证据仅可证明王某支付了刘某提前还贷款项。王某提供的汇款证据与首付款的金额和支付时间均无法对应，难以认定为首付款，按揭还贷款均通过刘某的银行账户进行，无证据证明存入还款账户的钱款系王某提供，综上所述驳回了王某的诉请，提前还贷款项的处理不在本案审查范围，可另行起诉。

在借名买房中，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。现在出名人是不动产登记簿记载的房屋权利人，借名人主张该房屋系借名买房，产权实际归其所有，必须对双方存在借名买房的合意，以及购房款全部为其出资的事实，承担证明责任。如果借名人有充分证据证明双方已达成借名买房的合意并实际支付了价款，且不存在权属变更障碍，借名人可以请求将房屋过户至自己名下。如果借名人无法举证证明双方曾达成借名买房的合意，即使购房款直接来源于借名人，该出资行为也只能认定为代出名人支付购房款，而不能据此主张房屋产权。

在借名买房的举证过程中，“合意”与“出资”的证明极为重要，缺一不可。上述案例中，原告在申请确认房屋产权份额时，在提供证据环节分别陷入“无出资无合意”和“有出资无合意”的尴尬境地，导致最终诉请被驳回。因此，借名人委托他人买房时应通过订立书面协议或固定其他相关证据来确定房屋的实际出资人和权利人，在汇款时应该备注“购房款项”等字眼并保留好付款凭证，做到保存证据证明“借名买房”中的“出资”及“合意”，避免口头约定或约定不明产生的法律风波。借名人也应及早要求代持人办理过户登记，防止拖延时间过长导致权益受损。