房企要懂刚需的世界！
20年前，城市居民的刚性住房追求很简单，两室一厅就足够完美了；10年前，城市居民开始挑剔刚性住房的区位地段、户型格局、配套设施、社区邻里等，对居家生活有了明显的追求。
如今，新一代刚需族对住房的需求已发生深刻变化，除了对房价依旧保持关注以外，以80后、90后甚至00后为主体的新一代刚需购房族，正在以他们对居住的独有认知，向房企传递出新的住房需求。
陌生的刚需
对于刚需的理解，一千个人眼中可能有一千个哈姆雷特。70后购房者会把买房的刚需定义为得有个窝，房子是不可或缺的需求。80后购房者除了买个房，必须得满足一个以上的核心需求，比如学位，比如两房，比如投资。
在新形势下，成为购房主力人群的90后、00后，他们的心理也悄然发生变化，从以往的买房“看地段”“看升值空间”“看配套”，逐渐转变为出于自住需求，对购房产品的品质、服务会有更全面的综合考虑。
“当时买房并没有考虑很多，实用、方便、价格合理就好。”没有赶上最后一波单位福利分房的70后何先生毫无疑问成了2000年楼市的中坚力量。
对于70后来说，买房似乎是一种顺理成章的事。在70后大规模买房的时候，无论开发商的实力、产品、设计、规划还是理念，和现在都相差甚远。由于受社会大环境的影响，70后购房时对房子的认知，是无法和现在相比的，“房子差不多就可以了”，成了当时购房的一种常态。
相比而立之年恰逢房价看涨、手上的房子已经成为自己的一笔财富的70后，80后的三十而立，刚需房就成为头等大事。然而，80后购房群体有别于其他年龄层的消费者，他们想买房但经济实力有限。
“对于我们来说，买房不仅仅用来自住，还是一种投资理财方式。”身为80后，王先生说自己是主动选择成为房奴的。在这主动选择的背后，对房子、楼市的用心研究，就是对自己的钱包负责。所以，他也因此成为“房地产专家”，对于大到房地产市场对宏观经济的影响，小到品牌房企房价户型，样样都能说出些门道。
就在80后还在为房子愁眉不展的时候，90后已经悄然杀入购房大军中。“我的第一套房是父母买单。”小何大学毕业后几个月的时间，就成为不多的90后业主中的一员。“父母和我说，先给我买一套小点的公寓，以后再慢慢换。我对房子大小要求不高，够住就行。”小何的父母认为，当时的房子长期来看还有一定的升值空间。小何对买房的建议是既要追求个性，更要强调实用。
亲切的刚需
近年来，楼市发展逻辑的转变，带来了购房者需求的转变。当前市场环境下，购房主力人群已经是90后、00后，他们成长环境刚好是我国居住水平快速提高的年代，他们对刚性的需求显然已不是原来70后、80后所谓的“刚需”。
“以前买房更多看图纸、看沙盘，凭样板房去想想未来家是什么样。而现在，购房者能看到的‘实实在在’的东西，在逐渐变多。”70后范先生说，当年买房完全靠想象，几乎没有现房一说。
很多80后认为，他们的刚需更多考虑的是所买房子是否拥有优质教育资源。“希望能够在自家孩子入学前购入一套周边有好学校的房产，好让自己的孩子能够赢在起跑线上。”80后王先生表示，有学校配套的楼盘是他的首选。
而被称为“Z世代”的95后，他们更加注重社区的实际生活体验，在健康、舒适、安全、线上化等方面需求凸显，对社区的智能化服务提出了更高要求。
在昆明，越来越多的房企推出了“智慧社区”这个概念。无接触感应开关、人脸识别智能门锁、智能呼梯、远程开门“待客”等，使生活更安全、更便利。据了解，以中海、万科、绿城等为代表的头部房企基本在布局智慧社区，纷纷抛出“未来社区”“智慧健康生活”等智能化产品，智慧社区也从“新概念”逐渐变为“新标配”。
00后作为未来一段时间的购房主力军，他们或将是今后楼市的意见领袖。00后小田的家庭为“421结构”，即双方父母、一对夫妻、一个孩子。她表示，自己本身不缺住房，但如有能力还是会选择买房和父母分开居住。
据中国社科院研究报告，很多00后未来的居住形态也许是小房子的天下。90后、00后的刚需区别于传统的刚需，他们不求大、不求贵、不求择邻而居，只要满足小两口甚至三口之家自成一统即可。
理想的刚需
自1998年房改，尤其是步入新千年之后，我国房地产市场取得了快速发展。近几年，房地产市场走势整体稳中有降。自去年以来，各地为了刺激楼市回暖，出台很多利好购房的政策。近期，更是明确提出能更好满足刚性和改善性住房需求、促进房地产市场平稳健康发展的住房信贷政策。
昆明市因城施策，持续优化调整楼市政策，近期发布《关于印发昆明市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，在“促进居住消费”方面提出了推行存量房“带抵押过户”合并登记服务，并且开展“带抵押过户”住房公积金贷款试点工作；明确生育二孩、三孩的住房公积金缴存职工家庭，购买首套自住房的住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%等，支持刚需和改善型住房需求，促进居住消费健康发展。
据昆明房地产数据平台信息显示，今年上半年昆明市主城住宅项目销售套数和金额榜单的桂冠均被书香云海摘得。此外，上榜的万科城、保利城、光明璟宸等也都是持续热销项目。值得注意的是，销售套数前20名中，由央企、国企开发的项目占据了半壁江山。
当前，交付品质有保障的项目更受购房者青睐，周边配套完善能满足多样居住需求的刚需项目也是热销产品。梳理显示，住房逐渐回归居住属性的同时，刚需、刚改型住房仍是昆明房地产市场成交主流。
“我们比较青睐90平方米左右的两房或三房。”90后小何说，90平方米的房子总价相对低，装修起来成本不高，同时因为房子较小，物业费和水电费也不会太高，负担比较小。她认为，对于那些有着住房刚需的人来说，90平方米的二手房子总价低、税费低、物业费低，所以转手也会更加容易。
在昆明，90后的购房群体作为当前首置、首改的中坚人群，他们的自住需求同样强烈。新生代对贷款等消费行为并不抵触，即便没有太多资金积累，但有一套属于自己的房子仍然是这一代的主流需求。买房的资金或来自贷款，或来自父母的支持。
随着房地产业发生阶段性变化，刚需结构出现分层，但只要居住仍是房子的本质，刚需就仍是房地产市场的主流。
市场调查
昆明120平方米三房最香
房地产市场环境转变所带来的影响，在昆明过去一个月的楼市成交数据中已初现端倪。根据克而瑞发布的8月份昆明房地产市场周报显示，120至140平方米区间的三房及以上户型销量超过了传统的市场主力90至100平方米户型，成为主导，这样的市场反应，既表明改善型购房群体趋于活跃，也表明购房者对于住宅的功能性要求更加精准和进化。
俊发·观云海售楼部，在纠结了两周以后，张鹏还是决定买下总价约159万元的126平方米的三室两厅两卫，放弃了最初看中的86平方米的两室两厅一卫，即使两套房子总价相差了约50万元。
这是张鹏明年结婚的婚房，按照最初的预算，他和未婚妻原计划在不增加更多负担的情况下，先买总价一百万元左右的两房，等过些年依据情况再置换改善，但随着各项对于刚需改善购房新政的执行，让张鹏转变了想法，在贷款和利率有利的情况下，他们决定做长远打算“一步到位”，“126平方米即使是四口之家也足够了。我们不想在房子上过于折腾，最好就是舒适有品质地解决刚需。”张鹏如是说。
当下，张鹏的想法代表了更多购房者的真实想法。日前，克而瑞最新发布的昆明房地产市场周报显示，2023年8月14日至20日，昆明主城区高层商品房主力成交面积段集中于120至144平方米户型，120至130平方米户型与130至144平方米户型共成交140套，改善需求持续释放。
事实上，昆明购房者对于居住产品使用性及舒适性的要求并不是一触即发地转变，而是随生活品质的提升而逐渐进化。
公开数据显示，昆明人均住房面积已经从20世纪80年代的7.3平方米提高至2020年的43.6平方米，比全国的人均住房面积高出3.4平方米，位居第12位。昆明主力成交面积的上升是需求拉动的结果，也体现了居住空间改善的趋势。
克而瑞数据显示，目前35岁以下的购房群体是一、二线城市购房看房的主力人群，业内称为“新生代客群”。这个群体无论是刚需还是改善购房，首选的都是三房户型。
从面积段看，“新生代”对于购房面积的需求，超70%是110至140平方米和90至110平方米，其中110至140平方米的占比最大。这表示该客群期望拥有更加舒适的室内空间。户型偏好上，三室二卫成为焦点房型，占比近半。
从俊发、碧桂园、龙湖等项目客户访问数据分析，不论是两人世界还是三口之家的家庭结构，意向户型均为三室，主要原因在于客户普遍觉得一个“多功能房间”对于家庭是必要的存在，可以满足自己独处、安置收藏品或者儿童游戏房等需求。
根据锐理数据，2016至2022年，昆明市场成交主力面积段由100平方米以下转移到100至140平方米，2016年，100至140平方米户型成交占比约39%，2021年上半年增至55%，而100平方米以下户型成交量占比不足30%。
过去10年间，昆明购房者需求的变化在持续进化，房地产产品也在持续更新。
2013年，《昆明日报》曾经举办过“好户型”评选活动，当时的近20家主流房企提供的成功案例多集中在90平方米的实用户型，然而今天再调查却发现，房企在售楼盘中90平方米及以下户型值占比仅为30%，110至140平方米区间的户型占比超过50%。
究其原因，一是昆明楼市改善型购房需求逐步释放，新房市场大三、大四房产品逐步取代紧凑小户型成为当前购房首选。购房者居住需求已由单一、低层次向着品质化、复合性和健康人居转变，居住升级大势所趋。
二是家庭生活需求的变化、二胎和三代同堂家庭的不断增加等，让人们对于居住改善需求有所改变，对室内居住实用性和舒适性有了更高的要求和期待。大三房和大四房作为当前可满足购房者舒适性和健康性需求的一类代表产品，渐成市场成交主流。
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来源：昆明规划建设
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