楼市豫报｜曾经楼盘底商标配，现在社区底商现状如何？

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近年来，郑州在建小区多配建商业开发。

不少开发商和投资商超常规、大体量投放商业用房，郑州住宅市场一度到了“无商不房”的程度。

“底商＋住宅”成了当时众多项目追逐的热点，“有房必商”成为诸多开发商立项时的“必修课”。随后，更多的开发商从先前推崇的“未造房子先建环境”的理念，开始转换到“未建住宅先建商铺”，有些项目甚至为社区商业产品单独择定选筹和开盘日期。

近年来，开发商在规划开发项目时，一改以往单纯的将沿街楼层当作小区商业配套的惯例做法，开始加大住宅底商的规划体量和规模，力求做大做全。如将沿街项目的商业用房增加至二层甚至三层以上；社区内设置的步行街或购物场地，长达几十米、几百米甚至几公里不等，开发商对社区商业的推崇可见一斑。

暖客会了解，目前，郑州的楼盘项目多有“大而全”的模式，从实际情况来看，社区商业普遍带有明显的住宅底商特点，多数仍是以服务社区居民为首要目的，但业态雷同现象明显。

社区商业不全是“摇钱树”

事实上，社区商业依然遵循“地段，地段，还是地段”的论断。暖客会调查发现，市中心和繁华区域新增商业项目，多已实现销售或者招商；一些地区包括市区几处住宅小区，临街商铺已建成多年，目前仍处在招商阶段。当初被开发商视为卖点的商业用房有的“独守空房”，有的成为开发商的累赘。

业内人士认为，目前郑州大部分社区商业采取以售为主的运营模式，开发商的意愿远不能代表经营者和投资者的信心。此外，目前社区商业中存在同质化明显、集约化程度低情况。如传统的餐饮、小卖部较多，而电子商务等现代方式比例很小，公共性的休闲娱乐、健身文化类业态严重不足，不能充分满足社区居民的多元化需求。

接受访问的商户也表示，商业用房并非全是“摇钱树”，除了要求开发商熟悉商业运作规律，能够有效地将住宅与社区商业整合，还要做到降低经营风险，增强经营的稳定性。

“缺少品牌效应是一些社区商业尴尬的又一大问题。”有人认为，社区商业不仅需要知名的开发商和运营商，自身也需要一定的知名度和美誉度，否则可带来社区商业“有房无市或有市无价”的窘况。

暖客会建议，开发商应积极探索社区商业地产开发模式和运营新标准，政府、开发商、民众三方共建，树立社区商业的品牌形象，提高社区商业价值。