房屋空置1.3亿套！地产板块连续暴涨，透露出了什么信号？

跌多了总会涨，这是历史的规律。

近期，地产板块的大涨让不少投资者惊呼，地产的春天终于来了。

我们总会给大涨找一些理由，也会给大跌找一些理由。

最终，市场还是在一份网传的土地出让政策中找到了想要的答案。

该网传政策规定，单宗住宅用地溢价率不得超15%，不得通过提高起拍价方式调整溢价率，在达到上限后可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

其后，有分析指出控制土地出让价格对地产板块来说实际上是重大利好。因为如果只限定房价，不限定地价的话，这就十分挤压房企的利润空间，这也势必会造成压力的层层传导。那么严格控制地价之后，房企的负担减轻了，这也为房企留下了足够的空间。

我认为这些其实都是短期的消息面的影响，不足以影响地产板块的长期发展。

目前，地产板块的估值已经到了历史水平，且近期中证房地产指数也首次跌破了净资产。行业新一轮的洗牌和整合未来势必不会缺席。

8月11日晚，华夏时报刊文称，目前我们的房屋空置率大概已经是历史最高的水平，并且超过了许多国家。

按照西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，2018年，我国整体的空置房屋数量至少可能有1.3亿套。

那么，如果数据属实且比较接近，那么未来地产板块的空间将会被进一步挤压。另外，数据还显示今年上半年房地产投资同比增长了15%，近两年的复合增长率为8.3%，这组数据比经济的增速以及居民消费增长的速度都要高。

根据统计局数字显示，去年我国的新增商品房的销售面积为17亿平米，今年可能会突破18亿平米。但很有可能这几年会出现拐点，且下降会持续很长的一个周期。因此，对于地产板块的幻想可以打破了。

从当下的趋势来看，未来国家对于地产板块的调控和管控只会越来越严格，放松的可能性应该不会太大。

另外，除了新增板块，地产存量（空置）也是问题所在甚至是问题的核心。

关于房屋空置的问题，这几年的声音并非少数，早在2018年时，建行董事长田国立在一次演讲中就提到，中国的房子已经盖够了。并且他称，自己搞了一辈子金融，现在买房已经赚不了什么钱了。

最后他还得出了一个结论：现在买房就是高位接盘。

类似的观点建行副行长庞秀生也曾说过，他认为全国有数千万套居住房实际上没有用于居住，有的是开发商的存货，有的是个人持有，还有的是企业、事业机关单位都有不少闲置性房子，我们主要着力点是把这些房子动员出来。

2019年，潘石屹也曾说过，全国空置住房至少有1.3亿套。

当下，中国房地产的持有成本几乎为零。且超过30%家庭拥有2套住房，超过10%的家庭拥有3套及以上住房。

所以，对于市场而言，这些空置房源未来都是市场的不稳定因素，且这些空置的房子也大量地占用了信贷资源，这对于需要房子的群体而言是极其不公平的。

目前，中央已经给地产企业划定了“三条红线”，不仅如此对他们的限制还在继续，包括要求地产企业买地金额不得超过年度销售额40%。且拿地额不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式的支出。

且从估值的角度，万科动态市盈率为6.46倍、保利地产动态市盈率则为5.18倍、金地集团动态市盈率则为5倍、新城控股的动态市盈率为5.32倍……

综合而言，地产企业的估值已经到了很低的水平了。由此可见，当下地产板块的问题，这并非是估值的问题，而是逻辑的问题。

可以预见的是未来很长的一段时间，地产板块的趋势都将会是大房企提质控量，小房企被兼并或者退出。地产板块两天的上涨并不能说明什么问题，因为他们的趋势并未改变，所以不要对地产板块抱有很大的幻想，因为紧缩并不会随着时间的推移而被改变。