世界最大房企能不能倒？大房企不一点等于好房企，合作商业主的态度也很重要

不止一次，各种房企排行榜排出房地产100强，50强，其中有观点认为，中国房企100强的前几名房企，销售额什么的，也可以称得上世界最大房企。

而其中，世界最大房企称号的，相信不止恒大一家。

本次，以一次“国际机构”的排名借鉴。只是，这次“操作”，排名第一，是“做空”还是“做多”？

就在今年，也有一些机构排名中，将恒大排名第一，其他的就不说了。说多了对不起国际机构。这里说说在2021年4月29日，英国评估机构“品牌金融”发布的全球25大房地产品牌中，恒大排名第一，碧桂园第二，万科第三。

这有点像不少中国的一些机构排行榜。

图片说明｜公开资料图

不知道大家注意过没有，近年来房地产各种排名层出不穷，当然，排名也有区别，基本上，大的区别没有。这么的默契？

还有一点，除了品牌排名，还有销售额排名，品牌价值排名，权益额排名，等等没总值，不是一个排名玩完的。得多几个排名，好像唯有这样，才显得丰富多彩，大而全，热闹非凡。

当然，其中的恒大，多前三，多次“首位”，也就是说“第一”。

其中有品牌价值排名，营收来排名。

那么有观点提出了，其他的不说，单说这次“国际机构”排名，说恒大只是品牌价值最高，那么恒大是是不是就是规模最大？最有钱？销售额最多？口碑和市场美誉度最高？这里没有定论。

有公开平台对恒大、碧桂园、万科三甲公司的情况，其中也包括上市部分进行一个比较，并以2020年的数据来对比。

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按照数据，2019年，国内最大的房地产开发商是碧桂园，营收4859亿元。2020年碧桂园营收不增反降，恒大以13.9%的速度增长，一举夺魁。

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在归母净利润方面，恒大2019年就只有碧桂园和万科50%出头，再降50%。只有碧桂园的四分之一，万科的五分之一。并超越了碧桂园。

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公开显示的信息显示，其中，万科的毛利率高于恒大、碧桂园，碧桂园和恒大毛利率不相上下，但恒大的净资产收益率最低，虽然大量使用杠杆，但杠杆的效应似乎成了负效应。

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从流动资产来看，恒大明显高于另外两家房企，2020年流动负债与碧桂园基本持平，2019年时，恒大流动负债还小于碧桂园。

观点指出，从流动比率（流动资产/流动负债）来看，三家龙头房企的流动比率都不太安全，这多少说明了房地产业的现状，都在尽最大可能地利用杠杆做大规模，没有谁能超脱。

有人问了，既然如此，那为何市场上传来的都是恒大资金链告急的声音？

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观点认为，看偿债能力还有一项重要指标，那就是速动比率（流动资产-存货-预付款项/流动负债），不用说恒大就是这里面最低的，只有0.23，碧桂园和万科分别为0.46和0.37。也就是说一年内需要还的钱中，每1元的负债，恒大除了存货（主要是建好或在建的房产或土地）只有0.23元的资产可以变现来还债，而另外两家就要好很多。

有人会问，从楼盘打折销售情况看，恒大也是比较多的，好像项目很多，存量很多似的，恒大直接转手项目或者恒大等直接转让土地不行吗？

观点认为，当然行，但要解决好两个问题，一是收益率肯定要下降，特别是同行还知道你缺钱的情况下，不使劲压价才怪；另一个就是，房地产的大市场、大环境如此，资本市场、融资环境和楼市销售情况，都是如此，房住不炒、资金收紧、限贷限购等等，都在影响房地产市场，不说中小房企，即便是大房企，资金也不会太宽裕，即便有宽裕的资金也很多用来购买土地了。

也就是说，房住不炒等调控政策下，大多数开发商的普遍日子也不好过，大房企也不例外。

有网友认为，有些开发商打折，只是噱头，实际并没有宣传中打折力度，有的不排除的是先调价，再打折，实际差不多的。再说，当下市场这样，再打折，只要不是很满意的价格给购房者，再打折也不见得就好出手。

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事实上，不少行业和国内外知名企业的发展和衰落历史可以看出，不见得世界第一就不能破产就不能转型，就不能倒闭？

房地产作为资金和土地密集型行业，资金和土地对于开发商不言而喻。但有了土地，不见得资金宽裕，其中房地产市场的金融杠杆其中发展作用。

判断一家企业的健康性，不是看其有多少资产，也不是看其知名度高低，有时候知名度不代表美誉度，不代表品牌度。

首先，资金，要看自有资金，这个自有资金也看真正的自有资金，外借资金，信贷等等。超过这个范围，就要小心了，特别是包括民间借贷、非常规私募、无证销售、无证预售、无证收取定金。无证销售收取认筹，包括不限于一些其他的无证情况下收取“房款”。

如果项目正常倒还罢了。不排除一些项目无证销售，收取的“房款”不打入指定账号，甚至打入一些商业类服务类甚至美容健康类公司账户。

这样的一个做法是，当违规处罚的时候，指定账户上看不到收取的钱，处罚也就无法没收违法非法所得。这些等于“空手套白狼”弄来的钱，或者继续土地市场拿地，继续狂奔，或者这些钱作为零利息款还债务。可谓一举多得。

这个的结果是，企业资金杠杆越来越紧张。无证销售的心理也就越来越侥幸。

如此杠杆和玩法，还有一个饮鸩止渴的意义，那就是，当再需资金和信贷的时候，可以提供相关的资金证明，也就是说撑门面、蹭光、向外显示实力的时候，可以对外说自己“账上”的现金多少多少，宽裕的很，几百亿千亿的在账上趴着哩。

事实上，这些所谓的“现金”，基本上不是在指定账户上，或者是自己转账过来的，归根结底，不少是也是无证销售弄的老百姓准业主、订房钱。

有观点认为，一次两次，一个项目两个项目可以这样玩，但，大部分几乎每个项目都这样玩。不出事谢天谢地，一碰到风吹草动，潮水褪去。这，就有点悬了。

所以，房企的资金合法法规性、还是流动性、外来性的不确定性或者不合规不合法性，也是一个重要的判断标准。

不是有名就是大而全，就是行业老大。房地产行业也是。

所以，无论是国内（还是全球）最大的开发商，都要有危急、危机意识。老老实实踏踏实实做事，说起来都会这样，真正做起来未必如此。

毕竟，企业的发展宗旨、理念和实际行为，言行也会有表面和里子的差别的吧？

可口可乐的故事，不止是一把大火烧掉第二天重建。也有这样的寓意吧？如果你是行业和市场、老百姓内心里认可的企业，当你遇到暂时困难时，市场和消费者会以实际行动对你。而当你并不是为行业、市场、消费者认可时，市场和消费者也会对你。

这其中，也包括，你对供应商、合作伙伴、媒体、消费者、业主、金融机构、收购被收购方的真实态度和行为。

倒闭、破产还是第二天被消费者扶起，没有什么值得讨论的和惋惜的。不少名言警句、谚语俗语也说明了不少道理。（本文内容综合公开资材）