设计院为什么天天改图？

1、 方案阶段

其实这个时候地产是没什么意见的，户型方案立面效果图这些方向都是早就确认过。

主要就是有些有企业标准，还有强制的经济指标需要控制，例如停车效率。

 

然后就是和规划局沟通，现在叫自然资源局。

做方案的还是比较理解的，有点经验的都和规划局领导们沟通过。

那这会做方案的和作效果图的就是最累的时候

还原一下生活状态：基本的生活状态就是早上去规划局沟通意见，中午把意见反馈给方案设计院，方案院凌晨2点完成修改，此时地产确认没问题转给打印社，打印社一早打印，早上8点拿上图册再去沟通。基本要持续1个月。

规划局怎么过呢？就是科室的专员、科长、规划局长、自然资源局局长。这样一关一关过。每个人都会提意见，意见一天来一条，每天都有创新意见，也不是完全跟着城乡规划走，经常出现个人观点。

最艰难的时候就基本就过了。

在这个过程中啊，就会出现两个问题。

讲这些之前先要先说下地产设计部构架，一般项目上设计是双线管控，即项目总经理管控，和技术线管控。技术线管控一般对接的就是总部研发中心和区域平台。要两边同说服才行。所以设计师很考验口才的。

这个时候规划证就下来了，方案设计院的任务基本告一段落了。

 

然后咱们进入施工图阶段。施工图阶段在方案阶段就已经介入了，绝大多数项目方案盖的过程就开始了。为什么方案都没确定就开始画施工图呢？

那么就要了解下一般地产的开发模式。一般地产买地的钱都是跟集团总部借的，利率应该在1%左右，那么他的利息就特别高了。所以尽早的拿到工程规划许可证去银行贷款把集团的钱还上是之重要的，

那么返回还说施工图设计，方案前面改施工图后面就要跟着一起改。这个时候有可能施工图减一层或者删一栋楼都有可能。我以前有些项目改的太多还是会给设计院一定的费用，所以施工图设计院还是尽量要下设计费。

施工图过的关就比较多了，首先是企业标准，这个就看个人有没有好好学习地产的东西。你没学好，那有的改了，因为这个都是企业的强制标准，一般不可能有协调空间，除非和当地规范有冲突。这些质量控制实际我觉得也是设计学习的最好时候，因为一般设计院没有研发中心也没有资金，但是地产可以拿出几百万找人专门搞研发。

第二关就是图审，这个搞过的都懂啊。

第三关就是地产的内审，地产现在有很多设计，这个就看设计的水平，你能说服地产就不用改，说服不了，就呵呵。其实这时候还有些地产会把图纸给物业、工程部、成本部一起看图改图。各自有各自关心的东西，比如物业看今后管理，成本看图纸是否清晰是否超预算，工程看施工是否合适。

第四关一般在这些审图的途中地产不相信设计的水平还会雇佣第三方审图机构，修改也是跟前面一样。

其实上面这些修改的量就能看出以一个设计的水平。施工图是改动最多的，为什么最多呢，我觉还是设计每天任务太重了，没有时间思考和总结经验。如果你和大地产合作过，学过他们的企标，我觉得好好看看会有很大收获。

 

然后施工阶段，图纸会审和现场问题这些都避免不了，或多或少会有。这个改图出变更就很正常了。

不正常什么时候出现呢？

我列举了几种情况：

1、 有哪个老总突然灵感爆棚，就比如我以前碰到两个项目有一个幼儿园，一个小学。设计完小学老总觉得幼儿园的立面不好，就让按小学的效果设计幼儿园。那这样就是重新去规划局再走一遍。所有人重新画一遍，审一遍。这样的老总就是私企比较多，爱每天坐电脑前面看图。这个其实都比较反感，设计是否真的往好的方向走了呢，每个人审美都不一样，也不好跟老总反驳。

2、 要降成本，基本的原因就是房子降价销售了，达不到以前的利润，那这个时候就要降低成本，保持原有的收益。

3、 改产品，就是原来的产品放到市场上发现不好卖，产品已经落伍了，就可能办公改公寓这样的。修改内容比较大了。

4、地产一开始也没想好要什么产品，这个其实就是地产不专业了。