代建项目引发多重问题，绿城中国利润增速呈明显下滑

来源：中访网关注

2021年开年，各房企纷纷发布2020年销售业绩。虽然绿城中国凭借2892亿元的合同销售金额重夺房企销售排行榜前十。但是，在这个2892亿元的销售额里，有超四分之一来自代建项目。

据了解，2020年绿城代建项目累计取得合同销售面积约560万平方米，合同销售金额约为745亿元。

什么是代建业务？

这类业务通常是指：项目拥有人负责土地收购成本和物业建造成本，代建公司无需投入大量财务资源，而是凭借在代建方面的专业知识、经验和声誉取得优势。

一般而言，代建业务分为商业代建、政府代建和其他服务。

众所周知，土地成本走高，资金压力较大的情况下，代建业务成为新的增长点。绿城中国自2010年9月启动代建业务，经过10年发展，于2020年7月分拆绿城管理在联交所主板上市，成长为中国房地产市场上最大的代建公司。

而在各类型的代建业务中，绿城的商业代建占比最大，并且处于增长态势，占代建业务收入的7-8成。

那么，我们看看绿城的代建项目是否让其利润、销售额有明显提升呢？

2019年，绿城的代建业务累计实现合同销售面积约505万平方米，合同销售金额约为664亿元，同比增长20%，累计较2018年下滑了8个百分点。

而拉长时间线来看，2018年绿城中国代建业务销售额同比增长率为28.4%，较2017年同期下滑109.2个百分点，增速呈下滑态势。

一般情况下，房企权益金额比例在70%以上。而2020年绿城中国的权益销售金额为1194亿元，占总合同销售金额的41.29%。这一数据远远低于行业平均水平。

权益占比过低往往意味着房企更依赖合作开发进行规模化扩张。对于房企来说，权益销售额占比过低可能会面临“增收不增利”，即表面销售良好，实际净利润增长却有限。

以多元业务为行业标签的绿城中国，在2019年来自于物业销售的营收占据最大比例。2019年绿城中国物业销售业务的收入略有下降，累计收入544.33亿元，占总收入的88.4%。

但其他业务略显势弱，同比下降1.34%，主要是因为全年转结面积297.05万平方米，较上年的339.31万平方米下降12.5%。

从业务层面来看，2019年1月20日正式亮相的蓝绿双城与绿城代建业务存在着巨大重合，因此蓝绿双城的出现或将“分流”代建市场，对绿城中国的代建业务形成一定冲击。

绿城整体的合同销售额处于下滑态势，投资项目合同销售金额在2018年甚至出现微跌。可见，与轻资产的代建业务相比，房产开发业务的发展就稍显逊色。

不难发现，在这个代建模式背后，隐藏着许多危机和问题。

2020年，绿城开始受到各种投诉。

据青岛早报报道，2020年12月，位于李沧区铜川路绿城蘭园小区入住不到两年就出现地暖跑水、屋顶漏水、窗户漏风、墙体开裂等现象。小区近150名业主遇到类似问题，并向物业和绿城蘭园开发商投诉。

此外，南京、杭州等地也发生多起维权事件。

2020年接连发生的质量问题，势必会影响绿城中国的品牌美誉度。由于绿城对高周转的追求，对质量管控的不到位，使其质量出现严重下滑。

值得一提的是，在绿城中国的质量维权事件中，不少维权项目来自绿城中国的代建项目。包括在昆明的代建项目绿城·春江明月已经烂尾近2年，其余两个代建项目绿城·龙山玫瑰园和云青花园土地使用权均被司法拍卖。

2021年，绿城是否需要调整战略，以跟上快速发展的房产行业和政策变动？（中访网出品）