要看懂地产公司年报数据，这些常用词义了解一下！

近来看多家公司年报数据，发现多家表达也不太一致，有些我也是经常多方查验才搞清楚，估计有些人也不太明白，今天就常用的词义盘点分析下。

合约销售额：比较好理解，跟克而瑞的全口径销售额意思差不多，有些公司的年报数据就跟克而瑞的数据完全一样，但有些公司的差异非常大，比如我这两天分析的荣盛和宝龙，就跟克而瑞的数据相差100多亿，这样的情况其实不多。

营业收入：通常营业收入是小于克而瑞的权益销售金额的，但也有超过的，超过的情况主要有其他收入，不是只有地产开发板块。营业收入通常小于权益销售金额主要是作为营业收入是有确认条件的，比如一般包括：与客户签署了买卖合同，取得了客户首付款并且已确认余下房款的付款安排，房产已经被客户接受或者根据买卖合同的约定被视为已经被客户接受。由此我们也可以看出，地产行业年报中的营业收入确认相对比较复杂，而且有比较大的年度之间灵活调节的余地，不像制造业很多情况下只要发票开出就需要确认营业收入。

毛利率与净利润率：

销售毛利率=[(销售收入-销售成本)/销售收入]*100%

销售净利率=(销售收入-销售成本-各项期间费用-税金)/销售收入*100%

可以看出区别主要在于各项期间费用，而期间费用一般包括管理费用、销售费用、财务费用，这个中间每一项费用不同公司差异都可能很大，比如央企的融资利率普遍低，财务费用就低，再比如一二线的项目比较好卖，销售费用就很低，不像有些三四线项目给销售渠道的费用就非常高。

股东应占净利润，或者所有人应占净利润，通常年报中都有这个数据，但差异比较大，这个跟每家上司公司股东占股的比例有关系，有些股东占股的比例比较高，那即使公司总体盈利低，股东的利润也较高，有些则是相反。这个中间有一点就是如果年报数据年度变化比较大，会跟有些公司的少数股东是明股实债有关系，需要引起注意。

核心盈利，有些年报也会有表述，其实跟主营业务收入下的盈利意思差不多，利润中除了核心盈利还会有投资收益和营业外收入盈利等，但这些都不是很确定的，因此，核心盈利更稳定更值得关注。

存货跌价准备，简单的说就是由于存货的可变现净值低于原成本，而对降低部分所作的一种稳健处理。为什么行情越差，地产年报更难看，存货跌价准备是一个很大的因素，万科在解释去年利润大幅下滑时候就提到计提了的大量存货跌价准备。 

未经审计和经审计的年报，通常房企先发布未经审计的年报数据，其后会再发布经会计师事务所审计过的年报，祥生前两天就发布过相关消息，虽然审计后数据一致，但安永提出了公司有无法持续经营的风险，在祥生管理层做出承诺各种措施改善的基础上才出具审计报告的，但报告中安永提到祥生不能在年报公布前发布任何影响公司持续性经营的信息，所以看出房企跟审计公司在年报上很多时候也是相互妥协和制约的，可能这也是有些公司换会计师事务所的原因所在。