（2021）辽民申2748号 （2020）辽06民终1310号 （2019）辽0681民初5768号

辽宁省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）辽民申2748号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：辽宁特莱维置业发展有限公司，住所地辽宁省东港市大东区向阳新兴路1号特莱维国际花园5号楼603室。

法定代表人：姜雯琪，该公司总经理。

委托诉讼代理人：栾传敏，辽宁省合同法研究会法律部副主任。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：东港市特莱维国际花园业主委员会，住所地辽宁省东港市大东管理区特莱维国际花园小区。

法定代表人：姜涛，该业委会主任。

再审申请人辽宁特莱维置业发展有限公司（以下简称特莱维置业公司）因与被申请人东港市特莱维国际花园业主委员会（以下简称国际花园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市中级人民法院（2020）辽06民终1310号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

特莱维置业公司申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，请求撤销原判，依法再审，改判驳回被申请人的诉讼请求或裁定驳回其起诉。主要理由是：1、原审认定转让债权的效力事实错误。原审对案外人转让的债权是合法有效债权没有审查系认定重大事实错误。案涉《转让债权确认书》系被注销的上善物业公司原10名股东出具，并没有出具该企业的清算报告及“清算债权股东分配明细表”的相关直接证据，无法证明该债权真实存在。债权转让人转让债权没有通知申请人，违反《合同法》第八十一条的规定，对申请人不发生法律效力。原审没有追加债权转让人作为第三人参加诉讼，违反《合同法》司法解释（一）第二十七条规定。原审认定申请人给付被申请人的物业服务费由两部分构成，其中由上善物业公司股东转让的金额为272916元，原审在没有审查债权真实性及通知申请人的情况下判令申请人支付该笔款项错误。2、被申请人受让的债权超过诉讼时效。被申请人所主张受让的物业费发生在2013年10月23日至2016年8月15日，已超过法律规定的诉讼时效。3、原审对于被申请人的主体资格认定事实错误。国际花园业主委员会在5年届满后没有召开业主大会换届选举，不具备合法主体资格，违反物业管理法的规定，应当驳回其起诉。

本院经审查认为，关于再审申请人特莱维置业公司所提被申请人国际花园业主委员会不具备主张案涉物业费的主体资格，原审确认被申请人受让债权的效力错误，本案已超过诉讼时效，其不应支付案涉物业费等问题，在一、二审审理过程中均作为其答辩意见、质证意见及上诉理由作出陈述，一、二审法院对上述意见均进行了审理，裁判理由原一、二审判决已做详细阐述。特莱维置业公司提出的再审请求和理由不足以改变一、二审判决对本案事实的认定和法律适用，一、二审法院依据双方当事人的诉辩意见对案件事实的认定及法律适用，并无不当。特莱维置业公司在再审审查期间亦未提供有效证据证明其主张，其申请再审理由不成立，本院不予支持。

综上，特莱维置业公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回辽宁特莱维置业发展有限公司的再审申请。

审判长　　关鹿凝

审判员　　姜　峰

审判员　　王颖姝

二〇二一年十一月五日

书记员　　张雪萌

辽宁省丹东市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽06民终1310号

上诉人（原审被告）：辽宁特莱维置业发展有限公司，住所地东港市大东区向阳新兴路1号特莱维国际花园5号楼603室。

法定代表人：姜雯琪，总经理。

委托诉讼代理人：栾传敏，辽宁省合同法研究会法律部副主任。

被上诉人（原审原告）：东港市特莱维国际花园业主委员会，住所地东港市大东管理区特莱维国际花园小区。

法定代表人：姜涛，主任。

委托诉讼代理人：曹华，辽宁仁正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：秦玥，辽宁仁正律师事务所实习律师。

上诉人辽宁特莱维置业发展有限公司因与被上诉人东港市特莱维国际花园业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服东港市人民法院（2019）辽0681民初5767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辽宁特莱维置业发展有限公司的委托诉讼代理人栾传敏，被上诉人东港市特莱维国际花园业主委员会的委托诉讼代理人曹华、秦玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人辽宁特莱维置业发展有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人起诉或诉讼请求。事实和理由：上诉人不欠物业费；被上诉人没有收费资质，收取物业费系违法行为；被上诉人业主委员会没有按照法律规定进行换届选举，是非法民间组织，其行使物业收费行为是无效的民事行为，违反了物业法律的规定；被上诉人业主委员会主要负责人姜涛及组成人员与案外人上善公司系两块牌子一套人马，违反了辽宁省物业管理条例规定；被上诉人没有起诉权，其诉讼行为违反法律规定；被上诉人请求超过诉讼时效；债权转让的事实不成立，转让程序违法无效；物业委员会主任姜涛操纵业主委员会及上善物业公司，违法经营，为了降低成本注销物业公司后继续违法经营。综上，一审判决事实不清，证据不足，其认定的事实和判决结果没有事实根据和法律依据。

被上诉人东港市特莱维国际花园业主委员会辩称，维持原判。

东港市特莱维国际花园业主委员会向一审法院起诉请求：被告给付原告物业费530654.39元（住宅部分：7529.56平方米×0.7元/月·平方米×70个月=368948.44元。门市部分：4620.17平方米×0.5元/月·平方米×70个月=161705.95元。）计算期限为2013年11月1日暂计算至2019年8月31日，计70个月），并自起诉之日起至付清前述款项之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准支付利息。

一审法院认定事实：被告系东港市特莱维园际花园小区的建设单位。2011年11月，原告通过该小区全体业主大会选举产生，并经东港市物业管理办公室备案登记。2013年10月23日，原告与东港市上善物业服务有限公司签订《协议书》，约定由上善公司为该小区提供物业服务，物业费（住宅）每月0.7元/平方米，电梯运行费每月0.3元/平方米，外周围商业网点门市房每月0.5元/平方米，小区内车库每月0.35元/平方米。2016年8月15日，上善公司经协议解散。特莱维国际花园小区的物业服务由原告自行管理，物业费仍延用上善公司的收费标准向业主收取。

被告在特莱维小区尚未出售的房屋有：一号楼：603室（148.623平方米）、606室（148.277平方米）、607室（148.623平方米）、609室（38.641平方米）、610室（148.277平方米）、611室（154.176平方米）、613室（165.406平方米）；二号楼：601室（165.488平方米）、603室（154.675平方米）、604室（148.35方米）、607室（148.35方米）、608室（148.35平方米）、611室（149.223平方米）、513室（138.636平方米）；三号楼：605室（152.438平方米）、609室（161.7平方米）；四号楼：601室（161.949平方米）、603室（151.918平方米）、606室（166.054平方米）、607室（173.327平方米）；五号楼：601室（172.613平方米）、603室（233.103平方米）、607室（161.6971平方米）；六号楼：601室（161.713平方米）、603室（151.695平方米）、604室（153.029平方米）；七号楼：601室（172.561平方米）、603室（233.143平方米）、604室（233.407平方米）、605室（151.629平方米）、607室（161.6414平方米）；八号楼：601室（161.96平方米）、603室（151.929平方米）、604室（151.747平方米）、605室（151.205平方米）、606室（166.054平方米）；九号楼：1703室（240.236平方米）、1706室（213.6平方米）；十号楼：601室（161.641平方米）、605室（152.483平方米）；十一号楼：1701室（205.499平方米）、1702室（168.763平方米）、1304室（102.708平方米）、1703室（168.763平方米）、1704室（168.763平方米）、1708室（205.499平方米）；门市：W-3号（142.574平方米）、W-4号（133.1482平方米）、W-5号（133.1482平方米）、W-7号（231.8928平方米）、W-8号（231.2151平方米）、W-9号（140.5785平方米）、W-10号（133.1482平方米）、W-11号（133.1482平方米）、W-12号（135.2552平方米）、W-13号（236.8567平方米）、W-14号（235.728平方米）、W-15号（140.828平方米）、W-16号（133.3126平方米）、W-17号（201.896平方米）、W-18号（236.8502平方米）、W-19号（234.1085平方米）、W-20号（104.2047平方米）、W-21号（133.358平方米）、W-22号（135.258平方米）、W-23号（135.3666平方米）、W-25号（235.5501平方米）、W-26号（140.7216平方米）、W-27号（133.2414平方米）、W-28号（133.2414平方米）、W-29号（135.3498平方米）、W-38号（240.708平方米）、W-62号（259.481平方米）。上述房屋自2013年10月23日起由上善公司提供物业服务，上善公司解散后由原告提供物业服务至今。

2019年7月11日，上善公司股东赵平、袁国生、于文福、连东伟、宋军和、曲庆华、孙涛、李军、张所胜、姜涛出具《确认书》，将上善公司对被告享有的物业费债权转让给原告。自2013年10月23日至2019年8月31日，被告应给付的物业服务费为530654.39元。

本案在诉讼期间，原告在本案及另案原告诉被告追偿权纠纷[（2019）辽0681民初5768号]中，申请对被告采取诉讼财产保全查封措施。根据原告申请，该院于2019年8月15日作出（2019）辽0681民初5767号之一民事裁定，裁定对被告所有的位于东港市特莱维国际花园小区9号楼1706室阁楼06、9号楼1703室阁楼03、11号楼1702室阁楼02予以查封，查封期限为一年；被告如在查封期间出售上述房屋，须将出售所得价款提存至东港市人民法院。

一审法院审理认为，《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”被告尚未出售的房屋位于上善公司物业服务区域内，接受按该公司提供的物业服务，东港市上善物业服务有限公司退出特莱维小区的物业服务之后，该小区由原告提供物业服务，收费标准与东港市上善物业服务公司相同，故被告应向上善公司及原告给付物业费。上善公司解散后，其股东将该公司对被告的债权转让给原告，故原告向被告主张物业费合理，予以支持。被告的辩解意见无事实与法律依据，不予采纳。

一审法院判决：被告辽宁特莱维置业发展有限公司物业服务合同于本判决生效后10日内给付原告东港市特莱维国际花园业主委员会物业服务费530654.39元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9180元，保全费5000元，原告已预交，由被告承担，被告本判决生效后10日一并给付原告。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。本案的被上诉人通过小区业主大会选举产生，并报东港市物业管理办公室备案登记。故根据上述法律规定，被上诉人可以对案涉小区进行物业管理。案外人上善公司将对上诉人享有的物业费债权转让给被上诉人后，被上诉人以诉讼的方式通知上诉人交纳物业费，不违反法律规定。综上所述，上诉人以被上诉人不具备起诉主体资格为由提出的上诉意见，于法无据，本院不予支持。

关于本案是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，首先，上诉人在一审并未提出诉讼时效的抗辩主张。其次，不论是上善公司还是被上诉人，与上诉人之间对物业费交纳的时间并没有明确约定。而被上诉人主张的物业费包括前期（上善公司）服务的物业费，以及被上诉人接管后进行服务管理的物业费。时至今日，案涉小区的物业服务一直由被上诉人在提供，也意味着双方的物业合同始终在履行过程中。故综合以上情形，上诉人主张本案的物业费请求权超过诉讼时效的观点，本院不采纳。

综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9180元，由上诉人辽宁特莱维置业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　军

审判员　李秀洁

审判员　房春堂

二〇二〇年九月十一日

书记员　张政悦

辽宁省东港市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）辽0681民初5768号

原告：东港市特莱维国际花园业主委员会。住所地东港市大东管理区特莱维国际花园小区。

法定代表人：姜涛，主任。

委托诉讼代理人：曹华，辽宁仁正律师事务所律师。

被告：辽宁特莱维置业发展有限公司。住所地东港市大东区向阳街新兴路1号特莱维国际花园5号楼603室。

法定代表人：姜雯琪，总经理。

委托诉讼代理人：栾传敏，辽宁省合同法研究会法律部副主任。

原告东港市特莱维国际花园业主委员会与被告辽宁特莱维置业发展有限公司追偿权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹华、被告委托诉讼代理人栾传敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：被告系东港市特莱维国际花园小区的建设单位，原告于2011年11月通过该小区全体业主大会选举产生，并于2011年11月8日经东港市大东街道办事处向阳社区居民委员会向东港市物业管理办公室申请备案登记设立。特莱维国际花园小区1－8号、10号楼于2008年8月6日在东港市城乡建设局进行竣工验收备案，9、11号楼于2012年9月份进行竣工验收备案。在业主陆续入住后，小区住宅均出现了墙体、屋面渗漏水现象，业主虽多次要求被告维修，但被告均无故拖延。2012年，小区1－8号、10号楼的44位业主起诉了被告，要求被告履行维修义务，人民法院最终支持了该44位业主的诉求，但判决生效后被告亦未主动履行维修义务。在该44件案件执行过程中，基于住宅屋面、墙体渗漏是普通现象，而被告却拒绝履行维修义务，后经东港市人民政府协调东港市房产处等部门，并经“特莱维国际花园”小区业主大会表决同意，启用了该小区的住宅专项维修基金2388315元（其中1－8号、10号楼启用1400000元，9－11号楼启用988315元），并由原告委托第三方对小区的屋面、墙体进行了维修。原告认为，被告交付的房屋在质量保修期内出现了质量问题，其应负维修义务。在被告拒绝维修的情况下，原告无奈启用了属于全体业主共有的住宅专项维修资金进行维修，对于已启用的资金，被告应返还给原告。原告请求被告返还住宅专项维修资金2179315元，并自起诉之日起至付清前述款项日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准支付利息。

被告辩称：原告自认涉案房屋在质量保修期内使用了维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办理》第二条的规定，原告属于违法使用或挪用维修资金，应当自行承担不利后果及法律责任。原告向被告行使追偿权主体错误，因为被告是建设单位，而非施工单位，在保修期内，原告应向施工单位行使追偿权。涉案工程的竣工验收时间应为竣工验收备案登记载明的竣工时间，不应为竣工验收备案时间。涉案房屋维修发生在保修期满，使用住宅维修资金合理，原告不应向被告追偿。另外，原告在使用住宅维修资金施工时，没有按规定履行招投标程序。综上，不同意原告诉讼请求。

经审理查明：被告系东港市特莱维国际花园小区（以下简称特莱维小区）的建设单位。特莱维小区1－8号楼、10号楼于2007年8月18日竣工验收，于2008年8月6日办理了竣工验收备案登记，9号、11号楼于2010年5月30日竣工验收，于2012年9月13日办理了竣工验收备案登记。2014年，原告与案外人东港市前阳建筑安装工程总公司（以下简称建筑安装公司）签订《特莱维小区屋面及墙面防水施工合同》，约定由建筑安装公司施工特莱维小区1－8号楼、10楼和门市房的屋面防水及屋面保护层、小区墙面砖缝修补及防水涂层料、屋面造型跟出檐找缝、窗台缝的维修、拆除护栏及百叶窗外墙除瓷砖墙体外防水、门市屋面卷材防水工程，工程价款1409464.48元，工期45天。2014年4月28日，原告向东港市物业管理办公室提交《特莱维小区支取住宅专项维修资金维修工程竣工报告单》，载明该工程已经竣工验收。后原告向东港市房地产管理处申请，启用了特莱维小区住宅专项维修资金1400000元，支付上述工程价款。2015年5月25日，原告与建筑安装公司签订《东港市特莱维小区房屋维修工程合同》，约定由建筑安装公司对特莱维小区9号、11楼房屋屋面防水、墙体挂网涂料防水以及窗户防水维修进行施工，工程价款989390.57元。该工程竣工后，原告向东港市房地产管理处申请启用了特莱维小区住宅专项维修资金988315元，支付上述工程价款。

本案在诉讼期间，原告在本案及原告另案诉被告物业服务合同纠纷[（2019）辽0681民初5767号]中，申请对被告采取诉讼财产保全查封措施。根据原告申请，本院于2019年8月15日作出（2019）辽0681民初5767号之一民事裁定，裁定对被告所有的位于东港市特莱维国际花园小区9号楼1706室阁楼06、9号楼1703室阁楼03、11号楼1702室阁楼02予以查封，查封期限为一年；被告如在查封期间出售上述房屋，须将出售所得价款提存至东港市人民法院。

本院所确认的上述事实，有原、被告陈述、特莱维国际花园小区业主大会记录、施工合同、竣工验收备案书、东港市住宅专项维修资金使用申请表等证据材料在卷为凭，上述证据材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。

本院认为：《建设工程质量管理条例》规定，建设工程保修期自竣工验收合格之日起计算。本案中，根据《竣工验收备案书》记载，特莱维小区1－8号、10号楼的竣工验收时间为2007年8月18日，9号、11号楼的竣工验收时间为2010年5月30日，故特莱维小区1－8号、10号楼的保修期应起算于2007年8月18日，9号、11号楼的保修期应起算于2010年5月30日。原告以竣工验收备案登记时间为作为保修期的起算时间依据不足，不予采纳。但本案争议的焦点问题在于原告是否于保修期内向被告主张权利？如未主张权利，可否自行维修，并行使追偿权？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据该条规定，在保修期内，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复，相应的费用或其他损失由出卖人承担。本案中，原告并未提供证据证明基于涉案房屋存在渗漏问题向被告主张维修权利，也未能证明被告有拒绝修复或者拖延修复的行为，故即使特莱维小区的房屋均处于保修期内，原告在未请求被告履行维修义务情况下，自行委托他人修复，并向被告行使追偿权，缺乏法律依据。另外，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”的规定，启用住宅专项维修资金的前提是住宅的保修期满，故即使涉案住宅的保修期尚未届满，但原告擅自启用住宅专项维修资金的行为，也应视为其放弃向被告主张履行保修义务的权利。综上，原告请求被告返还住宅专项维修资金及利息法律事实与法律依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：

驳回原告东港市特莱维国际花园业主委员会的诉讼请求。

案件受理费24230元，保全费5000元，合计29230元，原告已预交，由原告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。

审　判　长　　石建君

人民陪审员　　隋吉全

人民陪审员　　王义方

二〇二〇年一月七日

书　记　员　　王翠娇