2022年北京通州买房攻略—万字干货，来通州看房这一篇足够了
作者简介：我是北京说房，北京通州20年老业主，熟悉通州方方面面，已经帮助众多粉丝买到满意的房子。
目录：
一、通州又火了
二、回首30年，通州房地产发展的两大阶段
三、通州与副中心，中央未来8000亿投资投在哪里？
1、副中心疆域和板块
2、副中心规划中的核心板块介绍-关注这里，看房有方向
3 、三个特色小镇
四、通州典型商圈楼盘介绍
五、粉丝答疑
一、2022年，通州又火了
2月份。国务院出台了支持北京城市副中心高质量发展的意见，未来5年，城市副中心将投资落地8000亿元，城市承载力将再提升再扩容；中国人民大学、人大附中、北京小学、安贞医院、北大人民医院、友谊医院等一批名校和优质三甲医院入驻，高品质的公共服务将使城市副中心更宜居更宜业；目前北京市分两批赋权城市副中心137项行政审批事项，基本实现了“副中心的事情副中心办”。与此同时，城市副中心也出台了十大类专项扶持政策，涵盖“两区”建设、绿色金融、文化旅游、科技创新、数字经济、医药健康、高层次人才等领域。
随着国务院重磅扶持政策的相继落地，通州重新回到北京关注度最高的区域。
通州，就象一个鲜美椰子，每个人都知道它的果实很鲜美—它将是中国唯一拥有11条地铁，53所市一级幼儿园的行政区域，而且价格不贵，目前，二手房均价只有4.6万，一手房6.95万封顶，几乎和平谷、门头沟一个档次，但要吃到椰子，首先需要你能满足限购的资质。限购政策的内容是：想在通州买房的京籍家庭，符合本市限购政策的前提下，还需要满足下列条件之一，可在通州购买一套住房：1、已有1套住房、落户通州3年（含）以上的京籍家庭；2、已有1套住房、近3年在通州区连续社保或个税的京籍家庭；3、京籍无房家庭。非京籍家庭在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税的非京籍家庭，可购买1套住房”
正是实施的限购政策，将通州的购房需求有效冻结起来，从来保证房价三年来一直保持在一条直线上。这种政策性的限购，其目标就是在于确保通州的大建设预决算的顺利进行，因为通州的建设是一个跨度将近20年的长周期，在发展的时候，拆迁也好，新建也好，成本都比较低，有利于区域发展把赚钱最快的土地财政，房地产，硬性的限制住，将来可能会有更大的收益。
因此2022年，通州必然是最受瞩目的那个区域。今天就是帮助大家认识通州，还有就是告诉大家中央的钱都投到哪里
二、回首30年，通州房地产发展的两大阶段
在过去三十年，通州的城区发展有两次重大事件。一次是八通线地铁的运营，另一次就是副中心的建设。在2003年之前，通州的主要商圈是运河商圈，通州的文化就是运河的文化，运河一直是通州的核心地带。过去是，现在是，将来也是。当年，运河商圈标志性建筑是武夷花园和天赐良园，建筑特色是楼层不高，户型宽敞明亮，建筑质量好（天赐良园还有不小的赠送面积），且近水亲近自然，通州最早富裕起来的一批人带动了运河商圈的发展。后来的运河明珠，西上园，水仙园，紫荆园等环运河小区都在这个商圈里。说到配套，文化有通州图书馆，餐饮有紫光园，购物有BHG华联武夷店，遛弯有减河公园，运河公园等，自然风光非常美丽。最关键的是背靠市政府（新址）未来发展前景非常可观。在副中心未来规划中，运河仍是四大核心区之一。在副 中心未来的征途中扮演着核心的角色。运河商圈 目前二手房成交价格武夷花园在4.7万左右，一手房武夷融御6.5万左右。
2003年，八通线投入运营，地铁守时不堵车的特性、房价较低，距离CBD近的特性吸引大批城区的工作者来通州居住，这批资优的北漂也带动地铁站附近的房地产价格水涨船高，一个个现代化小区依着地铁站发展起来后，消费能力初步形成之后，餐饮，银行、购物等业态也纷纷见缝插针，依小区而建，所以通州现在的商业脉络仍然具有很强的线状特征，比如下文出现的通州老城区，指的就是这些2003年前后，在地铁沿线的通州北苑商圈、九棵树商圈、梨园商圈、土桥商圈等。其中最大，也最具有代表性的是通州北苑商圈。
通州北苑商圈指的是通州北苑地铁站与新华大街和玉带河西街之间的这片区域，地标有天时名苑，通州西门、华兴园、金帅府、首师附等。这里有通州目前最好的学校，后南仓小学、首师附，潞河中学，医疗 资源则有三级医院潞河医院，交通配套有地铁和高速。
购物有万达、苏宁、国泰、华联等。金融则有中国工商银行，建设银行等十几家。目前二手房成交的均价在4.6-6万之间。这个商圈最大的特点是资源配套很均衡，没有明显的短板，所以它也就成了北京来通州购买二手房的首选。
通州的第二次发展机遇就是副中心的建立。先说一下国家为什么要建立副中心？
根据2017年发布的《北京城市总体规划（2016—2035年）》中，北京有四个定位：全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。该份规划出台前报党中央、国务院审定，这在城市规划审批中极为罕见，基本可以看作中央的思路。请牢牢记住上述四个定位，这将是未来京津冀版图百年巨变的起点。先看“科技创新中心”方面。2008年奥运会前，北京市政府开始追求“世界城市”，想要将北京打造成为与纽约、伦敦并列的“世界第三极”，其特征之一就包含金融中心。野心之大，连上海都不放在眼里。但真要走到那一步，也意味着北京要像香港那样，资本账户开放、人民币自由兑换、外汇进出自由等。这对于国家的心脏来说，试验风险很大。所以北京注定走不了纽约、伦敦的道路——用金融来引领全球。既然如此，中央认为那不如干脆开创出第二种模式，让北京成为世界科技创新的新引擎，用科技来引领全球，国际金融中心就交给上海好了。再看“全国文化中心”方面。如果说科技创新中心是“引领未来”，那么全国文化中心就是“承接过去”，前者建立在后者的基础上。在一个蕴含古老中华文明的城市里，孕育着一股指引世界文明方向的科技力量。这种顺承和展示，隐含着以中国模式让世界变得更美好的愿望。而“全国政治中心”和“国际交往中心”的定位，都是首都的核心功能，一个对内，一个对外。前者服务于中央党政军三套班子，保障国家政务活动安全高效运行；后者服务于重大外交外事活动，需要建好国际会议会展区、国际体育文化交流区、国际交通枢纽、外国驻华使馆区等平台。
在中心城六区的范围内，只要是这四个功能以外的其他城市功能，都会被中央开启离心机模式一一甩出。正如FT中文网的评论所言，包含北京通州城市副中心、河北雄安新区在内的两个“千年大计”，实际上都是中心城六区的“泄洪区”。在分工上，副中心主要的方向是疏解北京的公务员，科技和金融也是大方向。因为北京这个城市要有世界级的“牛”，但“牛”不是建立在城市空心化，不是只有金融地产，而应该有产业支撑，同时，这个产业应该有十足的科技创新含量，要站在全球产业链顶端。而且要建成完整快捷的产业集群，吸引了更多资源入驻。资源奔着产业链，而不是低成本低价格而来，真正的竞争力和护城河就形成了。人口红利向产业链红利的转型，绝大多数地方没能完成。这一点中国的深圳做到了，北京也要作到。因此才有了副中心的定位和上万亿的重投入。
副中心的建设对于通州来说是前所未有的发展机遇，对通州98万居民来说，就是天上掉下来的大馅饼。怎么形容都不过份。
三、通州与副中心，中央未来8000亿投资投在哪里？
城市副中心以行政区为大脑、城市绿心为绿肺、TOD为心脏，以运河商务区为聚集地，将吸引全国乃至全世界知名企业来此扎根，未来将比肩金融街和CBD而存在。这也是8000亿的主要流向。
与“产—人—城”的亦庄发展模式不同，通过先招来产业继而招来人才，慢慢发展成熟区域，通过解决居住问题，建设区域配套。
而通州的发展模式则改为“城—人—产”，就是先规划后建设，先把城市打造成一个适宜居住和工作的城市，然后会吸纳人才汇聚，再成就相关产业。这也是新时代背景下的“新城—聚人—优产”逻辑。
通州运河CBD与国贸不一样，它从一开始就高举高打、精心布局、创新规划，借鉴了世界上知名的像芝加哥、墨尔本等城市的商务区发展经验，先规划后发展，从而避免了当初CBD出现的交通瓶颈、人口压力等严重的城市病问题。因此，运河CBD虽然对标的是国贸CBD、金融街，但其规格其实要远高于过往。
1、认识副中心的疆域和板块
通州的区域面积是966平方公里，而副中心只是其中的155平方公里 。
但副中心的行政级别要高半级，而且副中心的范围基本涵盖了通州的精华，中央未来5年的8000亿绝大多数都会投放到这区域。因此，正确的认识这个区域非常有必要，下面的一万多字主要是围绕这个内容展开。
这幅图主要是讲副中心的四至。根据规划，它北至潞苑北大街，南到施园街，东邻北三县，规划图里有一条线叫东部发展联络带。它的东边就是北三县。西边则在八里桥与朝阳区接壤。
《北京市通州区总体规划（2016—2035）》根据副中心155平方公里不同的功能定位、历史和自然条件，划定了11个功能区块。后来又简化成”四区三镇多点
先说11个功能区块，分别是行政办公区、（运河）商务服务区、文化旅游区、国际交往区、文化艺术区、配套服务区、枢纽核心区、历史文化区、旧城居住区、滨水生态区、科技创新板块。
行政办公区：潞城镇东堡、西堡、大营、七级、南刘、八各庄、大甘棠等也在此范围内。
永顺镇部分区域被定位为国际交往区；
在城市副中心内的宋庄镇和部分潞城范围则被定位为文化艺术区；
召里组团被定位为配套服务区；
备受关注的南街附近，被定位为历史文化区，看着这里真的有可能打造的像南锣鼓巷一样的历史街区。
商务服务区的范围与运河商务中心区的范围有很大的不同。运河商务中心区一会要重点说。
滨水生态区则位于备受关注的城市绿心范围、五河交汇处，与北运河两岸。
旧城居住区范围基本上是永顺部分区域、北苑街道、梨园等范围。
文化旅游区就不用多说了，处于梨园、台湖、张家湾三镇交界处。环球影城已经投入运营，这里的发展前景非常广阔。
张家湾镇在城市副中心内的范围被定位为研发创新区，后来又定义为特色小镇
前文讲的运河商圈和通州北苑商圈都是副中心的组成部分。分别属于副中心规划中的运河商务核心区和老城区。早期，通州区整体的发展都围绕着新华大街的两翼展开，在旧版的通州新城规划中，也将新城中心区定在通州的西部。
运河核心区位于通州五河交汇处，总面积16平方公里，地上建筑总规模可达316万平方米，其规划面积为国贸CBD的两倍。而在2009年底出台的新规划中，通州区把新城中心区的规划面积由原来的16平方公里拓展到48平方公里，并将核心区位置北移至温榆河、通惠河、小中河、运潮减河、北运河五河交汇处，这也就是通州未来价值最高的板块——运河核心区板块的所在地。这一块也是跟地产发展最为紧密的，分为河西岸的商务区和河东岸的生态居住区。
每次提起老城区这个词我都会笑一下，在北苑商圈中，通州第一个外销楼盘京贸国际建于2002年，通州万达建于2008年，天时名苑建于2009年，到今年最年长的才20岁，正值妙龄，但在副中心的概念里，这个地块已经是老城区了，只因为副中心其他的地块太新了。
2、副中心规划中的核心板块介绍-关注这里，看房有方向
在最新一版《北京市通州区总体规划（2016—2035）》中，11功能区表述仍在，但强化为为四区三镇多点，四区就是行政办公区、运河商务区、文化旅游区和科技创新板块被规划成四大重点功能片区，三镇是指宋庄、张湾、台湖三个特色小镇，多点是上一版本中『九大特色小镇』剩下的6个，在建设的层次上被下调了一档次
四区是城市副中心主导功能发展的集中承载空间和展示窗口。三镇则代表具体发的发展方向。下面逐一介绍
行政办公区：
着力推进二期工程建设，打造绿色生态、便利高效的政务环境，高水平建设服务好北京行政中心。
潞城和郝家府以外，潞城镇东堡、西堡、大营、七级、南刘、八各庄、大甘棠等也在此范围内。第一批市属行政事业单位已于2019年1月搬到副中心，第二批正在筹划。目前，第二批的办公设施和运河商务区一批高楼已经拔地而起、虚位以待。
北京电视台《北京新闻》此前报道，2019年首批搬迁的包括市政府办公厅、市发改委等25个政府组成部门和地税局等18个市政府直属机构，以及市政府直属特设机构国资委等共51个工作部门和管理机构，预计涉及总人数约在4万人，远远高于之前市场预估的2万人。
行政办公区占地约6平方公里，预计建设规模380万平方米。作为北京城市副中心建设的重点工程，行政办公区建筑设计风格充满中国风、北京味，同时融入中国传统“山林风水”理念。
办公区分南北两大区域，运河东大街北边是市政府系列，南边是市委、人大、政协。整个办公区典雅庄重、和谐宜人，智慧高效、绿色环保。
争取2022年年或2023陆续将第二批行政事业单位搬到副中心。这个板块，和公务员及家属关系大一些。如果购置产业，下个板块更值得关注。未来会逐步推动超过40万人入驻北京副中心，这个数据是来自《北京城市总体规划2016-2035》。规划中提到：按照《北京城市总体规划》，到2020年，北京城市副中心常住人口规模调控目标为100万人左右；到2035年常住人口规模调控目标为130万人以内，就业人口规模调控目标为60—80万人。通过有序推动市级党政机关和市属行政事业单位搬迁，带动中心城区其他相关功能和人口疏解，到2035年承接中心城区40—50万常住人口疏解。
根据新版的北京城市总体规划，北京城市副中心是疏解非首都功能的重要承载地，与雄安新区构成未来北京新的“两翼”，将打造成为新时代城市建设发展的典范。
运河商务区：
围绕自由贸易试验区建设，以财富管理、绿色金融和金融科技为重点，集聚高端要素，优化营商环境，打造京津冀金融创新、科技创新、高端商务发展高地。
按照高起点、现代化、国际化的要求，原来的运河核心区由15.8平方公里拓展到48平方公里。将新城核心区北移至通惠河、北运河、温榆河、小中河、运潮减河五河交汇的位置。依托古老的运河、丰富的水系、深厚的文化底蕴和优越的区位交通条件，打造集文化商务休闲、会展综合服务、高端商住为一体的北京新商务中心区。
运河核心区一期启动3平方公里。该区域作为现代化国际新城建设和发展的战略引擎区，将以高端商务为主体、以创意发展为动力、以总部形态为特征，是疏解中心城商务功能、提升消费功能、补充国际功能、集聚文化功能的重要空间载体，是北京建设中国特色世界城市的先行区、实验区和师范区。该区域将积极引进跨过公司全球或地区总部、知名企业总部、高端民营企业总部等总部型项目。
北京副中心的高端定位和大力建设，将在未来两三年内使其运河核心区成为北京金融总部聚集的商务领地。运河核心区未来将建成以高端商务与商务居住为主体的大区域。此外，地铁6号线以及规划中的R1线将全面覆盖此区。各大品牌开发商高端写字楼陆续落成，环球国际影城和远洋新光等地标型建筑于2021年建成
目前主要确定的入驻企业为国有银行、城市商业银行和保险公司等金融企业。金融企业在通州区的大量聚集，将对其他产业进驻通州起到强大的带动作用。
2022年最新建设进展：
占据新城最稀缺的核心地段，拥有优越的滨水地理位置和五河交汇的滨河美景，不但吸引了10多家国内一线品牌开发商进驻核心区，打造最高端的商业集群，还吸引了500强企业如华夏保险，天安财险，北京银行等签约入驻。因此，我们有理由相信，待运河核心区建成后，这里将成为分担首都CBD职能的城市商务重心，也将成为继美国曼哈顿、伦敦金丝雀码头、香港中环等八大湾区后的世界第九大湾区CBD，占据世界商务经济的制高点，成为通州建设国际新城的战略引擎。
早在2019年，工商银行北京分行作为第一批入驻运河商务区的企业，就购置了复地项目IX-06地块A、C栋办公楼和E栋商业楼，总购置面积超过7万平方米。此外，建设银行北京分行购置的复地项目办公楼宇已完成交付，建设银行的二级分行，通州分行即将迁入。
同时，中、农、工、建、邮储等传统金融机构齐聚，全国棉花交易市场、首钢基金、阳光出行、四季沐歌、普华永道、安塔卫等知名机构纷纷入驻。作为城市副中心建设的先行区、示范区，运河商务区已成为高精尖企业的投资热土，截至目前共有注册企业近16000家，注册资本金超3971亿元。
运河核心区，在整个副中心的发展过程中占据着龙睛之位，是通州对外展现的名片。
东六环的入地工程开启了，地下工程已经穿越了运潮减河，9公里入地后，会在地面层，形成一处高线公园其定位是形成全球影响力的公园。增加绿化面积50公顷，这个高线公园，连接了亚洲最大的交通枢纽，三大建筑，城市绿心，环球影城，大运河，减河，以及安贞医院，儿研所，以及规划中的副中心版公体，这些资源。
交通枢纽：它是水陆空一体，不但有轨交，公交，私家车，还会在不远处的北运河东岸，建成一座码头，今年，大运河北京段将会实现全线通航。2025年建成5A景 区，从这里出发，可以欣赏和享受大运河沿岸的美景。这里还会建设航站楼，可以值机和休息，托运行李，然后乘坐城际列车到大兴机场或首都机场。真正实现城站融合的交通枢纽，2024年将交付使用，地下建面128W平方米，地上建面139W平米，地面主要建设企业总部和北京东部最大的商圈，定位是金融和企业总部
地下用于交通，实现产城一体的理念。交通枢纽同样是运河商务区的一部分，计划提供4W人口以上的就业空间。蓝绿交织，城景融合，交通枢纽将和运河景观，以及东六环入地后建成的高线公园融合。
运河商务区，推动全球财富管理中心和绿色金融中心建设，打造北京城市副中心金融城，主要聚集财管理和绿色金融两大领域，财富管理目前已经成为各大银行金融企业的首要赛道，目前中国财富管理市场规模约为200万亿左右，麦肯锡预测2025年将达到332亿元，运河商务区建立全国首创的北京国际财富中心，永久落户全球财富管理论坛，成立了北京国际财富管理研究院，以及一系列力度空前的优惠政策
文化旅游区：
围绕环球主题公园建设运营，打造北京文化旅游新地标，强化功能配套，延伸产业链条，建设国家文旅商融合发展示范区。目前环球影城一期已经投入运营，二期也在建设中。全部峻工的环球影城将比上海迪士尼大四倍，成为世界最大的娱乐综合体。它也将成为北京的利税大户。
科技创新板块：
包括北京经济技术开发区台马科技板块、国家网络安全产业园、医药健康产业集聚区，着力发展信息科技自主可控核心技术、数字经济、智能制造、大健康等重点产业。2017年12月7日通州区人大常委会召开第九次会议，表决通过了《北京市通州区总体规划（2016—2035）》、《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）》的决议（草案）。草案中明确 规定，副中心科技创新方面将比照中关村，中关村新一轮先行先试政策也将在副中心落地实施，“中关村有什么政策，我们这儿就落实相关政策。科技创新首先体现在:城市绿心西北部，城市副中心三大建筑中——副中心图书馆、剧院、博物馆.未来，科技创新会在副越多越多的建筑中，充分体现副中心智慧之城的特色。
以上四个区，除了行政办公区，其他三个区您确实都可以作为看房的参考。
房产的价值就取决 于两个方向，一是地段，二是配套。象通州这种新建地段的重大项目，必须要看懂文件，同时赌一下配套。以文旅板块为例，很多人都知道加州DBC，快到六环外的一块飞地，在环球影城开放后，价格已经升至5万以上，已经成为通州二手房的领头羊。环球全部峻工后，估计价格还会上扬。上海和东京的迪士尼周边的地产规律在北京也一样适用。
3、三个特色小镇
三镇:即宋庄艺术小镇、张家湾设计小镇、台湖演艺小镇、三个特色小镇。
宋庄艺术小镇突出文化引领，聚焦文化创意产业，打造更具国际影响力的宋庄文化品牌。张家湾设计小镇聚焦创新设计和城市科技产业，打造成为北京设计之都、数字之都的重要平台。台湖演艺小镇聚焦演艺功能，发展以演艺、文创及配套服务为主的特而精产业，打造展示城市副中心文化魅力的新名片。
从地图上大家能看到，宋庄毗邻行政办公区，这让它充分享受到政策的红利。相对于台湖和张家湾，宋庄的前景是最清晰的。
（一）、宋庄
在北京市通州城北，有两条不可多得的自然河流，温榆河与潮白河。在两条河之间，有一片秀美繁荣的土地，这就是闻名遐迩的艺术群落——宋庄。它地处北京东部发展带上，西与朝阳区接壤，北与顺义区为邻。
宋庄是通州区经济文化重镇，也是北京最大的艺术集散地，或更通俗的叫法『画家村』，这里民风淳朴、文化资源丰富，艺术事业繁荣。
1994年由于“圆明园画家村”被城市规划整治，方力钧、岳敏君、刘炜等一批自由艺术家迁移至此，随着更多的艺术家、艺术评论家汇聚到小堡村，“宋庄画家村”从最初艺术家们生活创作的落脚地，逐渐形成了汇集原创艺术家、画廊、艺术评论家和经纪人等产业链形式的艺术区，私人、民营美术馆如雨后春笋般涌现，每年举办上千场艺术展。
在国内艺术产业发展最红火的那段时期，宋庄艺术节每届可吸引来自世界各地的艺术家以及参观洽谈者约30多万人次，交易额可达到300亿以上。
宋庄艺术区内最著名的场馆有宋庄美术馆、上上国际美术馆、宋庄画家村画廊等，也是游客来此参观的重点去处。这里的活动基本是以艺术展览和艺术节为主，作为北京文化艺术产业高地，宋庄镇大力发展这项支柱产业，在房地产开发方面反而没有随波逐流。十多年来，宋庄镇出让宅地上市的项目只有镇域北部的格拉斯小镇、千章墅、旭辉御锦、首开香溪郡等几个。
宋庄镇镇域南部有19.86平方公里的土地纳入了副中心。镇域中部、北部为宋庄镇今后的发展空间。
宋庄镇镇域发展总体思路是：“一区、两带、八小镇、一个公园”。
“一区”——宋庄镇中心区；
“两带”——温榆河、潮白河生态居住、旅游休闲度假带；
“八小镇”——以自然大村为基础进行改造、整合；
“一个公园”——依据北京城市空间发展战略研究在通顺赛马场南部建设国家级大型游憩公园。
根据规划中落实人口管控的要求，本次规划到2035年宋庄镇的常住人口将控制在7.3万，城乡建设用地规模约20.2平方公里，规划建筑规模总量控制在1150万平米。
可以这样理解，宋庄镇所承载的艺术创意、国际交流两大功能将成为未来北京市在国际交往方面的平台或门面之一，其规格也将得到进一步提升。
在日前公布的北京市第三期轨道交通建设规划中，通州区将增加M101线一期和S6线（新城联络线）两条线路，将结束宋庄无地铁的历史。
在民生服务方面，优质教育资源、医疗资源将不断引入宋庄镇及周边区域，包括景山学校通州校区、北京第一实验学校、北京学校中学部、北京二中通州校区等名校，友谊医院通州院区、安贞医院通州院区、首都儿研所通州院区、市疾控中心等医疗机构。以上规划内容，友谊医院已一期已经运营，现在有500个床位，有的正在建设之中。到2035年，宋庄镇将彻底改变如今的面貌，成为北京城市副中心的后花园，一个低密度、宜居的小镇。
从买房人关注的房价来看，北京城市副中心在售项目如武夷融御售价约6.6万元/平米，2022年北京首批集中供地中通州永顺镇西潞苑地块指导售价为5.5万元/平米，新盘宋庄镇金地北京壹街区售价为4.5万元/平米，可见宋庄镇的房价仍然处于洼地。
（二）、台湖
台湖演艺小镇位于京哈高速和京津高速之间，北侧紧邻环球主题公园，西侧毗邻朝阳区，南侧与北京经济技术开发区接壤。镇区划分为3个小组团，以演艺文化功能为核心轴带，串联台湖公园、演艺小镇、环球主题公园等，建立绿带穿插、组团化集约紧凑的空间布局
台湖演艺小镇地理位置
在中部演艺中心区，以特色剧场、配套商业、休闲娱乐、公共艺术为区域特色功能，形成休闲游憩、艺术教育、企业办公等多元功能融合的演艺文化功能主导区域。
在西部产业创新区，以科技演艺、制作生产、文化艺术创意研发等产业功能，提升更新在地产业（老旧厂房改造），形成具有演艺创新及艺术特质的产业功能板块。功能分区示意图如下
在东部生活配套区，以镇政府、文化广场、家园中心、教育医疗配套等发挥管理及服务民生等功能，通过文化广场、新四支渠公园展现“演艺小镇”邻里生活的特色。
规划地铁M102线设站
未来，台湖演艺小镇将逐步完善交通体系，以基础设施为先导，完善小镇对外交通节点联络和内部主次干道路网体系。
具体来说，将通过干线公路节点优化完善对外交通联络。目前，通马路及普合桥立交工程、环球影城立交工程、东石村立交工程等正在实施，将连通小镇与京哈高速、京津高速等交通大动脉，有力加强小镇与中心城区、北京城市副中心及亦庄新城的便捷联系。此外，政府大街也已经建成投入使用，通台路和京通街等内部道路计划于今年开工建设，小镇内部主干交通路网正在形成。
备受关注的规划地铁M102线也将在小镇设有站点，公交路线和公交场站将随着小镇建设不断优化布局，未来小镇与周边地区的联系将更加便捷高效。
萧太后河水将引入小镇内部
台湖演艺小镇还将打造休闲生态景观空间，以森林城市建设为目标，营建大尺度绿色空间和市民休闲健身好去处，区域生态环境品质不断得到提升。
“目前，小镇正推进落实北京市新一轮百万亩造林绿化工程，集中连片打造台湖公园、台湖万亩游憩园等休闲公园。”市发改委相关负责人说。
台湖万亩游憩园
此外，萧太后河水将被引入小镇内部，与台湖公园水系贯通，串联演艺功能节点，打造自然亲水、运河文化延展的小镇水环境。同时，小镇还将以萧太后河古码头遗址公园为载体，打造运河文化精华区，展现源远流长的古都文化和特色鲜明的京味文化。
老旧厂房将转型升级
“台湖演艺小镇是落实城市副中心功能定位、产业发展的重要节点。”在北京市发改委（台湖演艺小镇工作专班）的统筹调度下，各项工作按照计划顺利推进并取得阶段性成果：编制完成国土空间规划，台湖舞美艺术中心园区环境得到提升、艺术公寓已投入运营，完成小镇临时会客厅方案设计，初步完成台湖图书会展贸易中心、京城重工老旧厂房改造方案设计，文化活动正在有序筹划并陆续推出，台湖演艺小镇形象和艺术氛围进一步提升。，下一步，在深化规划的同时，相关部门将进一步推进小镇基础设施建设，优化完善交通保障体系，打造演艺小镇整体形象、氛围，精心组织文化活动，逐步凝聚小镇人气。
与此同时，台湖演艺小镇还将加快老旧厂房产业转型升级，高标准高质量推进台湖图书会展贸易中心、京城重工和新华联北区厂区等重点项目改造提升，推动演艺小镇运营发展进入新阶段。
打造原创精品剧目集中孵化地
这个小镇有何不同？台湖演艺小镇将以创意创作、展演交流为核心功能，以艺术推广、文化旅游为衍生功能。其中，在创意创作方面，打造以名家创作工作室为主的人才高地、以青年人才社区为主的孵化基地、原创精品剧目集中孵化地、舞美“智”造基地、演艺研究权威机构及大数据聚集地、版权机构及交易中心聚集地。演艺交流方面，打造剧目展演交流平台和高精尖舞美、道具演出装备的展示演示中心，建立演出博览交易平台。
国家大剧院台湖舞美艺术中心
艺术推广方面，打造艺术教育实践基地，为艺术在校师生提供观摩实习机会；打造普及艺术教育场所，组织开展大师讲座和艺术家沙龙活动；普及艺术教育与群众性文化，提升小镇艺术氛围。
文化旅游方面，通过举办特色演艺和文化活动、丰富休闲度假旅游方式和提供舒适的配套服务，打造特色文化和旅游目的地。
（三）张家湾
张家湾涉及到的商品房项目不多，更多的是作好公共设置配套，但顾及文章的完整性，也略作说明。
市委书记蔡奇到城市副中心调研张家湾镇规划建设的时候曾强调，特色小镇是城市副中心规划建设的亮点所在，张家湾镇是千年漕运古镇，要坚持古今交融，突出设计特色，高标准高起点规划建设，打造一流的特色小镇。
张家湾镇位于城市副中心绿心南侧，西面就是环球影城，占地面积约5.4平方公里。市委市政府的规划目标是全力打造“设计小镇、智慧小镇、活力小镇”，积极推动传统老工业园区向现代高科技园区转型升级。刚刚，国务院发布的《关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》中，进一步强调建设大运河国家文化公园和张家湾设计小镇，毫无疑问，张家湾又将在新的历史舞台上成为闪闪发光一颗新星。
在通州区大运河文化带规划中，张家湾漕运古镇与通州古城、路县故城等一道列入“历史遗产传承点”;张家湾设计小镇与环球影城等一道，或以同等地位，被规划为“时代文化创新点”。北京国际设计周、北京时装周永久会址正式落户张家湾设计小镇 。张家湾古镇换发了现代时尚的青春活力
2022年1月，政府猛投约4.9亿！涉通州8个村的5400套安置房迎新进展，主要就在张湾。全镇规划发展方向再次明确！将以 设计小镇、张家湾古镇、南火垡集建区为带动，逐步加快推进 “一带四区”空间规划落地。启动 “张湾向南”发展战略， 以镇行政办公区驻地和优质资源南迁带动牛堡屯地区实现跨越发展。一带四区是指打造凉水河文化艺术博览带以及张家湾古镇文化区、科创基地及国际交流区、南部镇区综合服务区、生态田园体验区等四个片区。
科创基地位于张家湾设计小镇规划范围西北侧，项目总占地面积约15万平方米，总规划建筑面积约24.4万平方米，首期C1、A2两栋楼宇（约3.6万平方米）已交付使用，2021年规划中的26栋楼宇也陆续建成并投入使用。
2019年成功举办设计小镇首批入驻企业签约活动，33家企业落户创新中心；截至2020年12月，已累计承接106家企业，产业类型主要为人工智能、大数据、互联网、区块链等高精尖产业。围绕城市科技类“高精尖”企业汇聚，凝聚智慧产业硬核驱动力，吸引全球化人才，重点打造“智慧、节能、绿色”的中关村城市科技特色产业园区。引入中关村软件园运营模式，提供特色园区运营服务平台及产业升级、创新赋能、科技金融、人才驱动、科技中介、国际合作六大服务，营造双创生态体系，着力打造智慧驱动、绿色时尚、节能高效园区。
4、老城区详细介绍--年仅20岁的老字辈，副中心配套最齐全的商圈
老城区的范围北到商务园-朝阳北路，东至六环路，南至万盛南街，西至通州朝阳区界。 通州的核心自古至今一直在这一带。直至今日，区政府所在地就在这片区域的中间--西大街路口西。
旧城的建设可以分成两个时间段，在八通线地铁通车以前，以公务员，事业单位的家属住宅楼为主，今天环万达商场的一片老小区，特别是帅府园和通惠南路基本都是九十年代左右的职工宿舍。所以格局出奇的相似。2003年。地铁八通线正式开通运营，通州区成为第一个通地铁的远郊区县，同时，地铁八通线与地铁1号线在四惠、四惠东站衔接后，形成了一条长达百里的轨道交通线，这时通州作为“睡城”的价值也逐渐开始被发掘轨道交通给通州带来了新的发展机遇。当时通州的房价只有3000~4000元/㎡，在北京工作的年轻人怀揣着对北京CBD的美好希冀，选择了他们可以负担起的、房价最友善的地方。尽管每天可能将面对车厢内拥挤的人流，但是相对可控的通勤距离和较低的房产总价，造就了如今可观的升值空间。大批优秀的年轻人群把通州的消费水平直接拉高了几个档次，嗅觉灵敏的资本寻踪而至。家乐福、大物美、华联、苏宁，博纳纷纷落户通州，与购买力为邻。
八通线通州段沿途经过的八里桥、通州北苑、果园、九棵树、梨园等片区最先发展起来，我们将其统称为通州老城区板块。
通州区的房价曾经历过两轮较为强劲的价格增长阶段，基本以通州老城区板块的项目为主，2010年后也涉及运河核心区等板块的项目。
第一轮价格增长发生在2004-2005年，这也是较为传奇的一年。有人说它是北京商品房价拉升的元年。2004年北京房价上涨3.7% 商品房价格七年来最高。那一年也是通州地铁价值被深入发掘的一年，大环境加大交通，进入2005，通州的房价突破5000元，达到历史最高点，那也是很多年轻人落户通州梦碎的一年。
第二轮价格增长发生在2012-2016年。2010年，经过金融危机的洗礼，通州的房价在那一年莫名其妙的腰斩，2012年北京首次提出“城市副中心”概念直接吹响了地产报复性反弹的号角；2015年，北京市政府将要搬迁通州的消息传出，再次引爆通州楼市，部分项目售价突破3万元/㎡。投资者大举进军通州房地产市场，期望可以享受到副中心发展红利。2016年，通州的房地产挺进历史最高点，通州地产均价破6万！通州北苑部分楼盘直接破7万，梨园，果园破6万，老城区进入了最辉煌的时刻。
为了扼制炒房，政府在2017年推出“317新政”，全面限购，严格打击扰乱市场的行为。通州二手房房价率先回落，经过连续三年的组合重拳，通州老城区的价格又回到了2013年左右的水平。
时间快进到2019年。2019年1月10日，北京市委、市政府摘牌仪式在原址举行，这意味着北京市级行政中心正式搬离原址，通州区就此正式进入北京城市副中心时代。政府全面东迁，副中心新的地标行将产生，老城区变成了政府首先要考虑的问题。因为老城区是副中心人口、建设集聚区。城市副中心总人口的83%位于老城区范围内，所以副中心老城区是落实以人民为中心的发展理念、让人民群众有获得感的关键地区。老城区是副中心现状文化、活力展示区。副中心代表性历史文化遗迹，如大运河、燃灯塔、通州古城等，以及城市最具活力的地区，如运河文化广场、西海子公园等均位于老城区范围内。
由于历史的原因，城市副中心老城区在城市建筑、基础设施、公共服务设施等方面标准相对偏低，与北京城市副中心定位差距较大。近年来，副中心老城区先后开展了多方面优化提升工作。加上史无前例的历史机遇，老城区又重新焕发出了青春的色彩。
2021年7月地铁八通线终于与1号线全线贯通运行，同时八通线也继续向东延长至环球影城站（可换乘7号线）。此时通州老城区板块经过这近20年的发展，轨道交通排列密集，各项配套设施发展完善，成为了通州当前发展最成熟、价值最高的板块。
下面我们来看看通州老城区板块的配套情况。
在交通配套方面，连接东四环与市政府的运通隧道； 广渠快速路、京通快速、京哈高速、京沈高速这四条公路，以及八通线、7号线的开通运营较好地提升了通州老城区板块与朝阳区的交通联系。同时板块内在建M22号线，远期仍规划有M102、M103、M104号线、区域快线等，有助于形成“一环六横四纵”轨道交通格局，将进一步缩短板块至运河核心区、至亦庄、至朝阳区、至唐山等地的有效距离，并且有效分担客流承载压力。
在教育配套方面，目前通州老城区板块内的小学包括运河小学、第二实验小学通州分校、北京教育科学研究院通州第一实验小学、史家小学通州分校等，中学包括潞河中学、首都师范大学附属中学（通州校区）、北京市育才学校通州分校、潞河中学等，同时，人大附、北京实验一小，史家小学，皇城根小学、清华大学五道口学院等知名学校将落户副中心新城，也会对老城区产生一定的带动作用。
值得一提的是，2021年首次招生参加中考的首师附一鸣惊人，升学率力压潞河、二中一举夺得通州冠军。也因此，通州历史上首次有了学区房的概念，2022年春节前后，直升首师附的几个小区房价飞升30%+还一房难求。
在医疗配套方面，之前老城区范围内仅有一家潞河医院是三级医院，随着市三甲 医院 东直门医院落户老城区，医疗配套也更上一个台阶。
在商业娱乐配套方面，目前通州老城区板块的领展广场、贵友大厦、万达广场、国泰百货等，都是较为成型的大型商业，可以满足居民的日常生活需求。未来，城市副中心（通州区）将带动万上面提到的这些大型商业设施转型升级，提升定位，丰富体验性业态，此外，还会支持传统门店进行数字化改造，运用人工智能、大数据、物联网等技术，营造人性化、体验强的消费场景，形成“商品+服务”“线上+线下”以及“零售+体验”的融合创新消费新模式。备受市民关注的运河商务区将打造“京韵风范地”等五大主题商业板块，依托地上滨水型空间，打造文旅商体融合发展的运河夜消费带。
通过五年创新建设发展，城市副中心（通州区）将成为服务业高水平开放核心承载区、国际商务北京新中心、北京东部商业新高地、国际消费中心城市新增长极和国家文旅商融合发展示范区。而老城区会是副中心最闪亮的名片。
永顺即将腾飞
2月17日，据北京日报报道，从通州区了解到，北京轨道交通22号线(平谷线)工程永顺站建设已正式启动。永顺站选址在八里桥农产品批发市场内，从2月16日起该站范围内的八里桥市场A、B生鲜零售厅和北侧酒水街已正式关停，通州区正同步开展入户清登工作。
22号线(平谷线)项目西起CBD区域东大桥站，东至平谷新城，途经朝阳区、通州区、平谷区以及河北省三河市。为了保证22号线(平谷线)顺利建设，通州区八里桥批发市场于2月16日起暂停A、B生鲜零售厅和酒水街业务，其他批发和配送业务正常运行。目前，蔬菜、水果零售A区和鲜肉零售B区的大门已经关闭，大厅已经暂停营业，商户已经完成腾退。一旁的酒水街十分繁忙，商铺正忙着打包搬迁。建材、茶叶、鲜花、水产等其它业务仍正常运营。
永顺一直以老旧著称，曾是家属院和部队干休所密集之地。标志性建筑有西马庄园和八里桥批发市场。西马庄园曾经是是一个大型小区，里面有将近2W户，各种配套非常齐全，几乎不用出小区就能解决生活中所有的需求。小区以六层板楼为主，同样的层高，同样的外观，我几次进去都会迷路，小区旁边就是北京四大菜篮子之一的八里桥批发市场，是京东最大的蔬菜和生鲜的集贸市场。在这里买菜买肉都很便宜。因为老旧房居多，且没通地铁，八里桥市场前边那段路永远在堵车状态，所以 永顺虽然毗邻万达商圈但一直是副中心价值洼地。现在开通的平谷22号线预计将改变永顺的通勤时间和房产价格。
