无锡楼市试探性松绑，鬼服将何时出现

无锡楼市急了，供应面积、成交量、成交金额都在去年腰斩，但是价格还在历史高位，如何破局，只有继续放松限购，刺激需求了。

大家好，我是谢晖。今年房地产市场还会非常热闹，2月的激情褪去后，3月的市场就像结婚七年之痒的夫妻，开始没有了初恋般的冲动，客户的需求被提前释放后，进入了一种平淡期，这时候要该如何破局了，无锡楼市给了一个试探性的答案。就在3月19日，无锡发布了进一步促进房地产健康发展若干措施的通知，可以概括为锡十条，其中重点包括优化住房限购范围、下调首套房贷利率至3.8%、推进房票购房等，目的就是要精准支持咱们无锡的刚需和改善积极入市买房。

这次无锡的放松其实是意料之内的，之前2月中旬无锡政府就跟房企们交流过了，听取了对促进房地产发展的意见，市长就表态了要尽快推出更多增量政策和举措，提振预期和信心，所以这次的通知也算是履行了给这些房企的承诺。别看这次政策松绑力度大，但是还没有完全松到底，还是留了一些余地在后面的，毕竟，无锡政府也不会一下子把底牌打光，不然后面就非常被动了。

举几个例子来说，第一，政策之后，外地人买无锡的新房多了一个通道，搞半年的居住证就行了，说明新房的库存压力还是非常大，必须要更多有条件的人进来，但是对二手房还是老样子，卡半年社保或者个税，为什么是半年，这个很微妙，如果全部放开行不行，当然行，要是外地人完全不限购就可以买一套了，那时候就是无锡楼市限购的底牌，因为限购层面再无更低的底线了，这是针对首套刚需的政策底线。

第二，对可以落户但是没有落户的购房户，参考落户的家庭可以买第二套新房，这是刺激二套改善的政策，不管你是因为嫌弃无锡户口还是其他原因，只要你具有落户资格，咱就当你落了无锡的户口，买二套没问题，来吧。但是这里也有一些条件，比如要你有一套房交社保，或者有租备案过的房、有社保的毕业生留学生；或者是交了两年社保的其他人员。这里的底线其实也还有，就是完全放开落户，无锡的户口有很大的价值吗，本质上确实没有，可以等同于鹤岗户口，因为未来二三四线的城市户口都要放开，不管你是专科本科，甚至是高中初中，都可以落户，这才是支持改善的政策底线。

第三，优化无锡的限购范围，这次专门把几个区的街道专门拎出来放开限购，有点欲盖弥彰的感觉，想让大家多买这些区域，但是结果可能事与愿违。其实早在去年5月，无锡市区就曾进行过一次限购范围调整，此番进一步放宽，意味着当前除了经开区外，市区其余地区都已撕出了非限购的口子，为啥这么精细化的调整街道的限购呢，无锡政府是这么解释的，说是这些地方商品住房库存偏高、去化周期较长，就是叫大家多去这些街道买新房，但是换做买家来说，政府越限的街道反而更应该去买，越早放松的地方越拉跨，所以在限购层面，底线就是完全放开限购，想买哪儿买哪儿，要知道搞限购的前提是有人买，现在都没人买了，还搞啥限购，这不是自欺欺人，掩耳盗铃吗？

所以大家知道无锡楼市的底线后，就可以安心等待了，根据数据显示，2022年，无锡市新房供应面积为322.56万平方米，同比少了51%，成交面积319.87万平方米，同比少了50.4%，成交套数2.49万套，同比少了54%，这一个个减少的数据，就是无锡出台政策的源动力，截至2月末，无锡商品住宅可售面积出清周期达20个月，这么长时间的库存，去化的压力可想而知，这已经是业内公认的“警戒线”8-10个月的两倍时间了，而且这个库存并没有消退的迹象，如果不继续放松，只会更加拉长时间。

现在无锡的市场热度指数只有12，处于非常冷清的状态，基本没多少带看量了，但是无锡的价格还没被打下来，大家真的不用急着入市，稍微给一点糖就进去的话，后面的更多糖就没必要给出来了，现在就是出一点政策，试探一下市场几个月，市场不好，继续出，等到底线政策都出来了，要是再不好 ，就降低底线，送钱给你买，甚至负利率，你把钱存银行还要自己给利息给银行，这样大家都会拿钱出去消费买房了，所以底线这个东西，其实就是零和博弈，一方的收益必然意味着另一方的损失，博弈各方的收益和损失相加的总和永远为"零"，整个社会的利益并不会因此而增加一分。

在楼市这场游戏中，我们是正在参与或者准备参与游戏的玩家，就像一位粉丝形象的比喻，网络游戏中的新服开了，先玩的抢占了里面资源，然后压榨后进的玩家，压榨不太多的时候还能和谐共玩，但是越贪婪的无底线压榨后，最后这个服就没人进来玩了，变成鬼服了，楼市会不会变成鬼市，也许很多地方的楼市真的离鬼服不远了。