对当下的房地产市场，很多网友觉得不能买房，房价还有下跌的可能，而我个人始终坚持，2023年是置换型业主的最佳时机。今天就顺利帮助一个客户成功达成置换，把市中心划片温泉小的房子卖掉，买了一套鼓楼区左海公园旁的电梯房。

房价下跌，置换群体是最好的机会

房地产近二十年的发展有高也有低，2008年以前房价持续上涨后在这一年里房价大跌了2年，2014年又进入低谷期，而后2016年房价又开始不断上涨至2018年年底，这期间但凡是想置换的业主，都遇到了同样的问题：把房子卖掉后，再去买房就要用更高的价格买入。

市场上扬的时候，卖掉房子把现金持在手上，眼睁睁的看着房价不断的攀升，迫不及待的去看房，深怕买迟了就要多花更多的钱。即使天天都在看房，适合自己的房子却寥寥无几，不仅在售的房源量少，更有业主的价格每天都在随着市场上涨而涨价。

十年前房价在涨，房源在减少，主动权始终掌握在业主的手上，卖着卖着就涨价了。对于置换的业主来说，简直是头疼不已。

然而，市场下跌的时候，竟是置换群体的最佳购房时机。

早卖早脱手已经成为当下房地产最流行的词汇，房源量每天都在增加，买房的人不断的在观望，供大于求的情况下，只要你愿意花时间到小区里看房，每天中介都能安排好几套房子做参考对比。

卖掉房子后，无需担心房价上涨，可以手持现金慢悠悠的去选择适合自己的房子；同时，房源量增加后，还能做到货比三家去东挑西选一套最适合自己的房子。这还只是一方面，待到你看满意某套房子后，与业主洽谈更是大刀阔斧的砍价。

因此，作为置换的群体，完全可以放心的去做改善。

政策导向改善型群体

前几天，福州再次出台针对二套房业主购房的优惠政策，原来福州已经有一套存在按揭的房产，购买第二套住房首付款需要支付50%，政策出台后，首付直接降到40%。同时二套贷款的利率也降低20个基点，针对二套购房的贷款政策已经明朗。

为了改善群体得到更多的支持，福州还特意出台了个税减免政策，但凡是在福州卖掉名下一套住房，所产生的个人所得税，再次买房时可以全额退回。变相的降低置换群体的购房成本。

对福州新房市场了解的人来说，只要摊开房产地图，看看每个楼盘在售的面积就不难看出，这几年每个开发商设计的户型均是置换的大户型房源，90平米以内的楼盘少之又少。

从政策，金融、新房方面都在支持现有业主的置换改善，可见这一群体是主要的购房者，也是每个月成交的中坚力量，不论是新房还是二手房，置换群体都得到比较大的支持。

卖掉老破小，改善是最佳选择

当一个家庭对学区教育已经没有需求的时候，卖掉老破旧的房子，改善至好又新的小区已经成为当下的主力。

成交的这位阿姨就是把划片温泉小60平米的学区房卖掉，买到左海公园旁的融侨三区的电梯房，学区房的单价3.5万每平米，融侨三区的电梯房却只有1.95万/平米，住房面积直接从60平米提升到了115平米。生活商圈没有发生太大的变化，依然还在鼓楼区，但是小区，套内面积，电梯都得到了大幅度的提升，同样的价格换一套更好的房子。

市中心选择市中心，是不想改变生活环境，仍然可以享受到鼓楼区的所有配套，只不过小区的环境还没有外围新楼盘那么新。当然，东二环，南二环，金山也是稀释市中心置换业主的主要地方，因为福州的地铁不断通车，交通开始变得更加便利，每个板块还有强有力的商业支撑，满足了生活的基本配套，却能住上更好的小区。

因此，卖掉老破旧的房子，置换到东二环，南二环，金山的群体也在不断的增加。

关于置换的一些方式和方法，如何进行顺利的过渡也是众多置换群体需要考虑到的问题。卖房的价格如何定价？是否要多次搬家与租房？置换的时间需要多久？买不到适合自己的房子怎么办？

这些都会成为置换群体靠在内的问题，而我给出的建议较为简单，九个字总结：

先看房，再卖房，后买房！

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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