湖北立探法律：开发商延期交房是否侵犯购房者利益？

当遇到开发商延期交房时，若与开发商签订的《商品房买卖合同》中已约定了延期交房的违约金金额，则购房人可依据合同约定的金额要求开发商赔偿延期交房的违约金。若无约定，则依法确定开发商逾期交房违约责任，违约金按逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据《合同法》的规定，当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同，可要求开发商返还所交的预售购房款和利息。

如果导致购房人断供是因为开发商延期未交房为主要原因造成，开发商是否可要求解除商品房预售合同？一般可分为两种情形：

一是合同中约定了解除条件，开发商以解除条件成就为由要求解除预售合同；

二是合同中没有约定“断供”可以解除合同，开发商要求行使法定解除权解除预售合同。

针对上述两种情形，审判实践和理论界都存在截然不同的判例和观点，相关的法律法规和司法解释对购房人断供后开发商是否享有解除权的问题也没有明确的规定，引发了同案不同判的司法乱象。

通过对相关资料的收集和整理，湖北立探法律发现主要是在四个方面存在认识上的分歧，分别是：

一、预售合同和担保贷款合同之间是何种关系，能否突破合同相对性；

二、约定解除条款是否有效，以及开发商是否需要完全承担保证责任才能行使解除权；

三、在没有约定的情况下，购房人在担保贷款合同中断供能否导致开发商的商品房预售合同的目的无法实现；

四、存在介入因素是否会影响开发商解除权的行使，介入因素是指在购房人断供的情况下，还存在涉案房屋被另案预查封或者开发商违约在先的情形。

通过对上述问题的分析可以得知，在购房人断供的情况下，符合约定解除或法定解除条件，开发商可以行使解除权。