土地增值税释义

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

筹划案例分析

（一）案例：

甲公司为房地产开发企业，2019 年初用 500 万购入一块土地，该土地使用权为 50 年，每年摊销为 10 万，准备 2021 年开发建造商品房，2022 年销售，假如 2022 年销售建造的一栋商品房 2000 万，计算土地增值税开发成本和土地使用成本为 1000 万（包含土地使用权账面价值为 480 万），其加计扣除额=1000 万*20%6=200 万，其他可抵扣成本为 500 万。

（二）纳税策划前后土地增值税计算比较

（1）策划前2021 年总计允许扣除的金额=1000+200+500=1700 （万），增值额=2000-1700=300 （万元），增值率=300/1700=17.65%，应交土地增值税=300*30%-0=90 （万元）

（2）实施策划

节税思路：增大开发建设成本就能增加计算土地增值税的抵扣额，从而降低税负。

具体操作：甲公司购入当年就将这块土地简单开发具体操作，直接全额进入开发建设成本，而不是按照两年后的摊余价值计入开发成本，这样必然加大开发成本，增大扣除金额。

政策依据：根据企业会计制度 47 条：企业购入或以支付土地出让金的方式取得土地使用权，在尚未开发和建造自用项目前，应作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销。待该土地开发时，再将其账面价值转为相关在建工程成本。

（3）策划后计算应交税

策划后：现将这块土地简单开发，使其开发成本增加为 1020 万2021 年总计允许扣除的金额=1020+ 1020*20%+500=1724 万，增值额=2000-1724=286 （万元），增值率=286/1700=16.82%，应交土地增值税=286*30%6-0=85.8 （万元）

（4）纳税策划前后节税效应对比：策划前应交土地增值税=90（万元），策划后应交土地增值税=85.8 （万元），节税金额=90-85.8=4.2（万元）。