土地租赁合同最长多久？土地租赁属于租赁一种，最长不得超20年

【原告诉称】：

西某头村委会与吴某于2001年1月1日签订了《土地租赁协议》,租赁位置：西部头村北荒废的河滩96亩，租赁时间自2001年1月1日起至2029年12月31日。

吴某于2016年9月4日因病去世，未留有遗嘱，其法定继承人为其母亲范某霞，女儿吴某丽，儿子吴某奇。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十八条：“承租土地的法人或者其他组织依法终止或者发生合并、分立的，由承担其权利、义务的自然人、法人或者其他组织继续履行土地租赁合同。

承租土地的自然人死亡的，其继承人或者受遗赠人继续履行土地租赁合同。”的规定，应由吴某的继承人范某霞、吴某丽、吴某奇继续履行该《土地租赁协议》，并且吴某生前与继承人对该租赁土地进行了规划、平整、投资，付出了极大地心血，其继承人亦对该租赁土地的发展状况极为了解，应当作为该租赁土地的合法承租人，继续履行该《土地租赁协议》。

另外补充：一、土地管理法是1999年开始施行，管理法第十四条规定，农民集体的土地由本集体经济组织成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，土地承包经营期限为三十年，发包方和承包方应订立承包合同，约定双方的权利义务，承包土地经营的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务，农民的土地承包经营权受法律保护。

根据该规定，涉案合同的实质是土地承包经营合同或土地租赁合同，最关键的一点即相对方是否为集体经济组织成员，吴某系本案本村村民，且涉案合同期限也是三十年，从事的经营活动是种植业，根据以上事实均可以反映出，涉案合同虽然名为土地租赁协议，但实质上是土地承包合同，故不存在被告所述超过二十年无效的情况。

二、合同履行。涉案合同是被告与吴某签订的，合同履行期间，在土地绿化等方面，吴某投入了巨大的费用。现吴某去世，我方三人作为吴某的法定继承人，亦是本村经济组织的成员，应当作为涉案合同的继受人，继续履行合同。

诉讼请求：1、判令本案西某头村委会继续履行2001年1月1日签订的土地租赁协议，即我们继续承租位于北京市海淀区苏某镇西某头村北荒废的河滩96亩，合同标的为10万元。2、本案诉讼费由西某头村委会承担。

【被告西某头村委会辩称】：

一、同意将本案土地与原合同吴某的合法继承人签订继续履行，但范某霞、吴某奇、吴某丽之间应当把家庭内部的争议解决清楚，范某霞、吴某奇、吴某丽与吴某的前妻之间存在土地租赁权利的争议，且多次发生诉讼，并到村委会和镇政府去讨要说法。我方无法确定究竟以哪一方来继续履行合同的剩余合法期限。

二、吴某与我方签订的合同期限超过了合同法最长期限20年的规定，超过20年的部分应当属于无效期限。

三、根据海淀区纪委、海淀区农业农村局、苏家坨镇政府基于之前合同的历史现状和现有政策，继续履行合同应当按照1500元/亩的价格标准来履行租赁协议。

四、承租人在涉案地块河沟边建有围栏，已经区、镇执法部门反映属于违法搭建的设施，承租人存在违法违约情形，在进行该部分纠正行为之后，可以考虑继续履行合同。

但是，按照最长期限的约定，该土地租赁合同应当截止到2020年12月31日，该合同至明年就处于无效状态了。

五、望法院查明我方究竟与哪一方继续履行后续的合同权利和义务，并有效完成上级政府部分的问题合同整改工作。综上，我方不能同意范某霞、吴某丽、吴某奇方的请求。

第三人答辩意见：

高某萍述称，不同意范某霞、吴某奇、吴某丽的诉请。我方认为范某霞、吴某奇、吴某丽诉请缺乏事实与法律依据，本案所涉吴某并不是真正的土地承租人，因此其继承人也无权承受其土地租赁的义务。

涉案租赁协议是2011年1月1日，而不是2001年1月1日，所以合同不存在2020年12月31日到期的问题。涉案土地上的果树、水电设施、围栏及相关建筑物均是我出资出力所建，吴某并未参与。

请求法院责令本案西某头村委会向法庭提交本案所涉土地租赁协议的原件，我方发现涉案协议的版本有区别，存在不一致的地方。

对于西某头村委会的答辩意见，我对承租土地以及地上物的投资，村委会是知情的，曾经村委会为此出具过情况说明，认可我是涉案土地的承租人和地上物的所有权人，在其刚才的答辩中，同意与范某霞、吴某奇、吴某丽继续履行合同，显然是不妥当的。不排除恶意磋商的结果，这是我参与本案诉讼的原因。

此外，本案涉及的法律关系是土地租赁关系，与土地承包无关，从土地的性质和面积来看，不存在人均分地的情况，所以不符合农村土地承包的属性和原则。

另外，我方作为有独立请求的第三人提出如下请求：一、依法确认我为坐落于海淀区苏某镇西某头村北荒废的河滩地96亩的承租权人。二、请求依法判令西某头村委会与我继续履行坐落于海淀区苏某镇西某头村北荒废的河滩地96亩的土地租赁协议。三、本案的诉讼费由西某头村委会承担。

范某霞、吴某丽、吴某奇对高某萍的诉讼请求辩称，不同高某萍诉请。

吴某与村委会签订的土地租赁协议，名为租赁实为农村家庭土地承包合同，鉴于这样的合同的性质，且合同的相对方一方是西埠头村村委会，一方是村民吴某，且合同期限自2001年1月1日起至2029年12月31日止，30年期限，均能反映出合同的性质为农村家庭土地承包合同

鉴于此，高某萍从始至终均不是西埠头的村民，也不是西埠头集体经济组织内成员，因此，无权以西埠头村村民身份与该村村委会签订涉案合同，且高某萍出具的合同土地租赁协议中载明，乙方“西埠头村民吴某、高某萍”与常理极为不符

本案实则是土地承包经营权的继续履行，至于高某萍所述，在吴某承包经营涉案土地期间，在涉案土地上的投资问题，与本案无关，应另案起诉，故我方请求法院驳回高某萍的各项请求。

西某头村委会对高某萍的诉讼请求辩称，高某萍是否在土地上有投入，我方无法确认，应由其家庭解决，合同权利的继受人是谁由法院判定，应由双方承担举证责任。

高某萍要求参加诉讼，我方没有异议。我方也希望找到合法的合同相对方继续履行权利义务。

吴某与村委会签订的合同，是典型的租赁合同，是在2000年签订的，而农村土地承包法是2003年出台的，农村土地承包要有区、镇、村专门的土地承包方案，村集体的土地承包方案要经村民代表大会讨论通过之后，进行实施，一般是按照村里的村集体成员的人数和村里可利用的农用地之间实施家庭联产承包，本案涉案土地为荒滩，按照土地承包法可以采用其他方式承包，只能采取招标、拍卖或公开协商方式进行承包，使用合同法的约束，至于高某萍的诉请与范某霞、吴某丽、吴某奇之间妥善处理好内容的分割，我村委会愿意与合同的合法的继受人继续履行合同，且我方同意在合法的租赁期内履行合同，同时将违法的建筑进行清理。

【人民法院查明事实】：

范某霞与吴某丰（2014年4月25日去世）系夫妻，吴某系二人之子。吴某与刁某芬原系夫妻关系，二人育有一子一女，分别是吴某丽、吴某奇，二人于2006年7月24日协议离婚。吴某与高某萍于2012年11月26日登记结婚，二人未生育子女，二人于2014年1月2日协议离婚。

庭审中，范某霞、吴某丽、吴某奇提交甲方西某头村委会、乙方西埠头村民吴某于2001年1月1日签订的《土地租赁协议》复印件一份，该协议主要约定如下：位于西埠头村北荒废的河滩由于多年无人管理，垃圾成灾，周边环境受到极大污染，经西埠头大队村民委员会讨论决定，由乙方负责平整管理，种植果树，还绿化与耕地于民，签订协议如下：

1、租赁位置：位于西部头村北荒废的河滩96亩；2、租赁时间：自2001年1月1日起至2029年12月31日止；3、付款方式：10年平整，10年种植果树绿化，20年后每年缴纳租金1万元，至合同期满为止；4、经营方式：乙方在租赁期间种植果树及建筑型经营；5、如在租赁期间遇国家或集体需要征用时，甲方应给乙方地上物补偿；6、合同期满后，甲方应给乙方地上物按市场价格补偿；7、本协议一式三份，双方各持一份，存档一份。西某头村委会对该协议真实性认可。高某萍对该协议真实性不予认可。

高淑霞提交甲方西某头村委会、乙方西埠头村民吴某、高某萍于2001年1月1日签订的《土地租赁协议》复印件一份，该协议主要约定如下：位于西埠头村北荒废的河滩由于多年无人管理，垃圾成灾，周边环境受到极大污染，经西埠头大队村民委员会讨论决定，由乙方负责平整管理，种植果树，还绿化与耕地于民，签订协议如下：1、租赁位置：位于西部头村北荒废的河滩96亩；2、租赁时间：自2001年1月1日起至2029年12月31日止；3、付款方式：10年平整，10年种植果树绿化，20年后每年缴纳租金1万元，至合同期满为止；4、经营方式：乙方在租赁期间种植果树及建筑型经营；5、如在租赁期间遇国家或集体需要征用时，甲方应给乙方地上物补偿；6、合同期满后，甲方应给乙方地上物按市场价格补偿；7、本协议一式三份，双方各持一份，存档一份。

高某萍主张该协议的真正签署日期是2010年1月1日，就其上述主张未向本院提交相应证据。范某霞、吴某丽、吴某奇对该证据真实性不认可。西某头村委会对该证据真实性不予认可，同时称2010年1月1日，该协议上加盖的北安河乡西埠头村村民委员会公章已经不存在了，该公章只可能存在与2003年8月25日前，2003年8月25日之后，该公章已经由镇政府集中收回、销毁了。

2003年8月左右，北安河乡、聂各庄乡、苏家坨乡，三乡合并成苏家坨镇，公章变更为北京市海淀区苏某镇西某头村村民委员会，所以两份合同肯定形成于2003年之前。

另，就涉案《土地租赁协议》原件提交一节，本院责令西某头村委会提交，西某头村委会称原件已找不到了，但是西某头村委会与时任村长的王鹏确认过此事，西某头村委会在2001年1月1日是与吴某一人签订的此协议，且吴某曾在生前缴纳过涉案土地租金1万元。

就西某头村委会与吴某签订的《土地租赁协议》，西某头村委会主张本案涉及的法律关系是土地租赁关系，与土地承包无关，从土地的性质和面积来看，不存在人均分地的情况，所以不符合农村土地承包的属性和原则。

【法院认为】：

关于范某霞、吴某丽、吴某奇提交的《土地租赁协议》与高某萍提交的《土地租赁协议》，鉴于双方均未提交合同原件，现合同甲方即西某头村委会认可范某霞、吴某丽、吴某奇提交的《土地租赁协议》的真实性，本院对此不持异议。

根据范某霞、吴某丽、吴某奇提交的《土地租赁协议》，结合庭审当事人陈述，该协议的性质应为土地租赁合同，而非农村土地承包协议，故最长租赁期限应为20年，超过20年的租赁期限应属无效。

庭审中，西某头村委会、范某霞、吴某丽、吴某奇均认可租赁期间自2001年1月1日起，故该协议应于2020年12月31日止，现该协议已超过合法的租赁期间，范某霞、吴某丽、吴某奇要求继续履行与西某头村委会之间的《土地租赁协议》，无事实及法律依据，本院不予支持。

鉴于高某萍提交的《土地租赁协议》未向本院提交原件，且西某头村委会作为合同甲方就该协议真实性不予认可，故本院对上述协议真实性不予认可，现高某萍要求确认其为涉案土地实际承租人继续履行该协议的诉请，于法无据，本院不予支持。

【判决结果】：

综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、驳回范某霞、吴某丽、吴某奇的全部诉讼请求；

二、驳回第三人高某萍的全部诉讼请求。

案件受理费一千一百五十元，由范某霞、吴某丽、吴某奇负担（已交纳）。

第三人诉讼请求费一千一百五十元由高某萍负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。