老板将自己的房子投资入股到公司，会要交哪些税呢？今天就和大家结合政策逐个税种进行分析：

个人所得税：

1：转让的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得可以免征个人所得税。

2：对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。

3：纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。

4:个人以房产投资入股，包括投资自己成立的个人独资企业或一人有限公司，因为属于不同法律主体，均涉及到个人所得税。

参考政策：

根据《财政部、国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税[2015]41号）规定

《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)第一条和第四条的规定

增值税

用自己的房产“投资入股”自家公司，即是以不动产为支付对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，所以应当缴纳增值税。

一、如果投资入股的房产为非住房，差额按照5%计算缴纳增值税；

二、如果投资入股的房产是住房，需要分地区来确定

1：对于北京市、上海市、广州市和深圳市地区:

a:个人将购买不足2年的住房对外投资的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

b:个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外投资的，以公允价值减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；

c:个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外投资的，免征增值税。

2、对于北京市、上海市、广州市和深圳市以外地区：

a:个人将购买不足2年的住房对外投资的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

b:个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外投资的，免征增值税。

政策：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、第十一条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

城建税及附加

随增值税征收的附加税费包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等。附加税费随增值税征收而征收，增值税减免，相应附加税费也予以减免。

另外，现行政策对小规模纳税人是减半征收，个人属于小规模纳税人范围，因此个人随增值税缴纳的附加税费也是减半征收。

土地增值税

免交

1、如果个人是以住房投资入股，现行政策是免征土地增值税。

2、如果是非住宅，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

政策：财政部 税务总局公告2021年第21号

企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

房产税

1、对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。房产税=房产原值*（1-30%）*1.2%

2、对于以房产投资，但只是收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是出租行为，由出租方按租金收入计缴房产税。房产税=租金收入*12%

政策依据：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和《国税函发[1993]368号》

契税

免征

将个人房产投入自己投资的个人独资企业或者是由该个人成立的一人公司，免征契税。

政策依据：《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”

印花税

1、个人如果是以房产投资联营，收取固定收入，不承担风险，那么就相当于是收租金，如果出租的是住房就可以免征印花税。如果是非住房要按照“财产租赁合同”缴纳印花税，按租赁合同金额的千分之一缴纳印花税。

2、以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，按万分之五的税率缴纳印花税。

政策：根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)文件第二条规定，支持住房租赁市场发展的税收政策。(二)对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。因此，个人以房产投资入股，被投资方应按“产权转移书据”所载金额万分之五贴花。

被投资方接受非货币性资产投资，应当确认实收资本或资本公积，对此还应当按照资金账簿贴花。自2018 年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税。如果接受投资方是小规模纳税人，则在减半征收的基础上再减半。

城镇土地使用税

如果是住房，不区分用途全部免交。各省对个人所有的居住房屋用地一般均做出“暂免征收土地使用税”的规定。

如果是非住房，不免。

政策依据：《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照规定缴纳土地使用税。

由于投资方以房地产对外投资，房地产的土地使用权随之转移到被投资方所有，因此被投资方应按规定计缴城镇土地使用税。

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第十三条规定，本条例的实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

各省对个人所有的居住房屋用地一般均做出“暂免征收土地使用税”的规定。例如吉林省地方税务局关于印发《土地使用税有关税收政策问题补充规定》的通知(吉税地字[1990]418号)文件第九条(五)规定，个人所有的居住房屋及院落用地，暂免征收土地使用税。

END