广州案例

刚才看到广州中法的一个案例，具体的案例我也懒得去找中国裁判文书网了。这里就以广州日报的报道来阐述。具体情况可以看下面的报道。

【法院判决：向行政机关#申请加装电梯无需业主一致同意# 】广东省某住宅小区三分之二以上业主共同向规划局申请旧楼增设电梯行政许可，但被拒绝审批，理由是“地方规章及规范性文件要求全体业主100%同意，而本案有两户业主反对”。
相关业主不服，为此告上法院讨说法。近日，本案历经一审、二审后，法院认定行政机关不应将业主一致同意作为许可增设电梯的条件。
法院指出，旧楼增设电梯系改建、重建建筑物及其附属设施，不属于需要业主一致同意的事项。在法律未规定增设电梯需要全体业主一致同意时，行政机关不应将全体业主一致同意作为增设电梯的许可条件。

个人看法

我本人对这份判决是看的一脸懵逼，真的，我相信在座的各位也是看的一脸懵逼。这好像是全国第一份法院给出的加装电梯无需全体业主同意或者叫无需有明确反对意见。估计看到这个新闻很多步梯房想加装电梯的人会是很高兴的。

这个咱不敢说广州中法是依据哪条法律法规来判决的，但是要推翻地方性法规想必这应该是最低来自于全国性部门的法律法规。但是让我看这条新闻非常高兴的是很多网友对这个判决提出了疑惑。当然想必在座的您也是非常疑惑的。

以例说事

但是有这么一位退休老头却很高兴。

他首先给出了一个说法是拒绝加装电梯是你个人的权力；但是，当法定多数人同意加装电梯时，法律还规定，你必须依法承担加装电梯的义务。

当然喜闻乐见的是有位网友说懂法吗？多数人同意你家房子卖了大家分钱，你是不是还得必须按照占比承当契税。这位退休老头说有些人，不懂法，没文化，死抬杠。

接着这位退休老头给出了这样一条法律依据：拒绝加装电梯是所有业主的权力；但是，当法定多数人同意加装电梯时，根据《民法典》第273条和第283条之规定，所有业主（包括一楼）必须依法承担加装电梯的义务。
根据283条规定，一楼主动配合楼上业主达成约定的话，可以不花钱，甚至得适当补偿。如果与多数业主闹翻了，闹到法院，则必须按专有面积占比承担费用。//@贳酒共醉:不要抬杠。如果我是一楼，我会主动配合楼上邻居。因为我清楚，虽然我家住一楼直接落地不用电梯，但是地皮购置费是所有业主共同承担的，所以比地皮购置费便宜的多的电梯费，也理应由所有业主共同承担。

诸位看到这里是不是心虚了，是不是害怕了。我是不心虚的，我是不害怕的因为我住在电梯房。但是这里我要告诉大家不要心虚不要害怕。记住。

相关法律法规

首先民法典第273条：第二百七十三条 【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

其次民法典第278条：第二百七十八条 【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

说到这里我没看懂这位退休老头所说的法律依据是什么？最有关系的是第278条的第七项也就是改建、重建建筑物及其附属设施需要决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

可是这位退休老头是看到这个高兴了，但是我不明白的是这是改建和重建的要求是必须达到应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。但是电梯是加装，这里重要的是加装。以广州天河区为例在天河区人民政府网站上均是以加装为标题。

关于广州既有住宅加装电梯还有一个专门的地方性发怪即《广州市人民政府办公厅关于印发广州市既有住宅增设电梯办法的通知》。根据该通知第五条规定第五条 既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内业主的意见,并应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。增设电梯拟占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分的业主同意。

这里我们了解一下什么叫专有面积，《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。说白话就是写道你房产证和购房合同的面积。

了解了专有面积，我们继续了解一下目前各地加装电梯的可施工要求，达到各个主管部门的要求，以及涉及到区域的所有业主的不明确反对意见方可施工。而这里的所有业主不明确反队意见是重点，为什么会有这个设定，因为民法典第二百七十一条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。以及第二百七十三条  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

这两个法律条文明确了一点就是对专有部分以外的共有部分所有业主有连带赔偿责任。例如该楼的楼栋标脱落了把别人的车砸坏了，那么这个车主应该找谁赔偿呢？有物业的找物业，没有物业的那就是该栋楼的所有业主赔偿。

这里关键的问题是加装电梯显然是不属于民法典第278条的改建、重建建筑物及其附属设施。这是最关键的问题，既然加装电梯是属于加装而不是改建重建，那么其就不适用于民法典第278条。这就是适用法律范围，例如这个步梯出现问题了或者觉得扶手坏了需要对这个步梯进行更换这属于重建，例如这个步梯设计的有点问题重新做这个步梯这叫改建。最简单来说重建改建是有一个最重要的前提及这个建筑物本身是存在。所以广州中法的这个解释我是实在看不懂：旧楼增设电梯系改建、重建建筑物及其附属设施，不属于需要业主一致同意的事项。在法律未规定增设电梯需要全体业主一致同意时，行政机关不应将全体业主一致同意作为增设电梯的许可条件。

而电梯是无中生有就是加建。民法典第二百七十二条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。民法典这规定的很明确，业主可以行使其本身的权利，但有两个前提，第一不得危及建筑物的安全，这是由相关单位认定的。第二就是不得损害其他业主的合法权益。

业主在一栋建筑物的权益部分包含了专有部分和共享部分。共享部分包含了该栋楼除了专有部分以外的所有公共部分例如楼梯，外表面以及配属的绿化。显然加装电梯肯定是要占用了业主的共享部分。所以在各个地区的加装电梯条例中规定了必须没有明确反对意见。因为不能因为某些人的利益而去侵犯其他人的利益。总不能因为绿化面积在一楼窗外或者门外一楼就可以把绿化面积用来种菜吧？

只有所有业主同意才能实施对所有业主共享部分的改动。这位是民法典明确赋予享有共享部分业主的权利。

同样我们还要了解一个情况就是第二百七十三条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。记住这一条，只要记住这一条就行了，如果加装电梯那么这就是建筑物专有部分以外的共有部分，一楼二楼的业主只要同意了加装电梯那么就不能以放弃电梯带来的便利来换取由于该电梯或者该电梯加装带来的一切义务包括赔偿义务。当然说到这里很多人会说我是一楼二楼我抹不开情面，我不同意但我不发表明确反对意见这样是不是就可以认为我是反对的但是电梯又能建成，这样我就可以不用承当带来的义务或者叫做责任呢？

有这个想法的大哥大姐叔叔阿姨爷爷奶奶们很不幸的是：不可以。