房屋租赁合同中，办理环评的义务和责任

本文作者：张春光 锦天城

在房屋租赁合同中，承租人在标的房屋内所开展的研发、生产等项目可能会对环境造成影响，这些项目的建设需要进行环境影响评价（以下简称“环评”），环评未获通过的，相关项目不得开展，进而可能会导致租赁合同纠纷。

一、环评的相关规定

1、环评的概念

《环境影响评价法》第二条规定：“本法所称环境影响评价，是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。”

2、需要进行环评的项目

《环境影响评价法》第十六条规定：“国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。建设单位应当按照下列规定组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表（以下统称环境影响评价文件）：（一）可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；（二）可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；（三）对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。建设项目的环境影响评价分类管理名录，由国务院生态环境主管部门制定并公布。”

根据《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021年版）》，需进行环评的项目有五十五个大类，173个小类。

3、环评是强制性的

《环境保护法》第十九条规定：“编制有关开发利用规划，建设对环境有影响的项目，应当依法进行环境影响评价。未依法进行环境影响评价的开发利用规划，不得组织实施；未依法进行环境影响评价的建设项目，不得开工建设。”第四十一条规定：“建设项目中防治污染的设施，应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施应当符合经批准的环境影响评价文件的要求，不得擅自拆除或者闲置。”第六十一条规定：“建设单位未依法提交建设项目环境影响评价文件或者环境影响评价文件未经批准，擅自开工建设的，由负有环境保护监督管理职责的部门责令停止建设，处以罚款，并可以责令恢复原状。”

根据上述规定，需进行环评的项目必须进行环评，否则相关项目会被责令停止，相关责任人员也会受到行政，甚至刑事处罚。

4、环评报告应当包括的内容

《环境影响评价法》第十七条规定：“建设项目的环境影响报告书应当包括下列内容：（一）建设项目概况；（二）建设项目周围环境现状；（三）建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；（四）建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；（五）建设项目对环境影响的经济损益分析；（六）对建设项目实施环境监测的建议；（七）环境影响评价的结论。环境影响报告表和环境影响登记表的内容和格式，由国务院生态环境主管部门制定。”

5、环评一般需委托专业机构代理（而非出租人代理）

《环境影响评价法》第十九条规定：“建设单位可以委托技术单位对其建设项目开展环境影响评价，编制建设项目环境影响报告书、环境影响报告表；建设单位具备环境影响评价技术能力的，可以自行对其建设项目开展环境影响评价，编制建设项目环境影响报告书、环境影响报告表。编制建设项目环境影响报告书、环境影响报告表应当遵守国家有关环境影响评价标准、技术规范等规定。国务院生态环境主管部门应当制定建设项目环境影响报告书、环境影响报告表编制的能力建设指南和监管办法。接受委托为建设单位编制建设项目环境影响报告书、环境影响报告表的技术单位，不得与负责审批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表的生态环境主管部门或者其他有关审批部门存在任何利益关系。”

6、环评可能涉及的专家会

《环境影响评价法》第二十一条规定：“除国家规定需要保密的情形外，对环境可能造成重大影响、应当编制环境影响报告书的建设项目，建设单位应当在报批建设项目环境影响报告书前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众的意见。建设单位报批的环境影响报告书应当附具对有关单位、专家和公众的意见采纳或者不采纳的说明。”

二、环评的法定义务主体是承租人

根据《环境保护法》、《环境影响评价法》、《建设项目环境保护管理条例》、《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021年版）》等的规定来看，环评的责任主体是项目建设主体。《民法典》第七百零三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租赁合同中，在标的房屋开展项目建设是承租人使用标的房屋的方式或前提，而出租人只是出租房屋，不需要进行什么项目建设，因此，房屋租赁合同中需要进行项目建设的是承租人，环评的法定义务主体是承租人。出租人一般只有配合和辅助承租人的义务，出租人不承担环评的主要义务。

从《环境影响评价法》第十七条环评报告应当包括的内容来看，环评的法定义务主体也是承租人，而出租人只能起到一定的辅助作用。

三、环评未获相关行政部门审核通过的责任在承租人

环评的法定义务主体是承租人，因此，环评未获相关行政部门审核通过的责任在承租人。环评未获通过，一般就意味着相关的项目无法开展，承租人的商业目的无法实现，承租人一般只能退租。但是，我们要注意，环评未获通过，承租人的商业目的无法实现的责任在承租人，且承租人的商业目的与租赁合同中承租人的合同目的是两个完全不同的概念：承租人在租赁合同项下的租赁目的即占有和使用标的房屋，当然，《民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”根据该规定，标的房屋需“适租”，而所谓的标的房屋需“适租”，即标的房屋不存在物理上和权利上导致承租人无法使用的瑕疵，通俗讲，即标的房屋不塌不漏符合安全标准，标的房屋非因产权纠纷导致无法使用。而承租人的商业目的则一般是生产经营并“盈利”，承租人的租赁目的能够实现是其商业目的实现的一个必要条件，而非充分条件，更不能把承租人的商业目的和租赁目的画等号。因此，如果承租人的环评未获通过，承租人的商业目的无法实现，法院绝对不能把承租人的商业目的无法实现混淆为承租人的租赁目的无法实现，因为这关系到法院判断哪方违约的问题。一般而言，只要出租人把符合合同约定和法律规定的房屋交付给了承租人，则应当视为承租人的合同目的实现了，出租人的合同义务完成了（如果合同对房屋和出租人的义务约定过高，把完全不属于出租人的义务，甚至出租人无法控制和实现的义务也约定为出租人的义务，则法院应依照相关法律规定审核出租人的合同义务是否完成，而不能仅仅依照合同约定来判断出租人的合同义务是否完成）。

《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”环评未获通过，承租人不当然违约，因为承租人的主要合同义务是支付租金，如果环评一直没有通过，但不影响承租人部分项目的开展，或虽然承租人的所有项目都无法开展，但承租人一直按照合同约定支付租金，则承租人当然不会构成违约。但是，司法实践中，上述假设基本不会存在，一般而言，承租人办不出环评，无法生产经营或者已经开展的生产经营被环保部门叫停，承租人会提出退租，甚至会以出租人违约为由要求解除合同，在此背景下，承租人自然不会再按照租赁合同的约定支付租金，这样承租人就可能构成违约了。（我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过一些关于租赁合同纠纷的文章，有兴趣的朋友可以找出来看看）

最后，需要特别说明的一点是，可能有部分的租赁合同或具体或笼统的把环评的义务约定为了出租人的义务，对此约定，法院要依法审核，因为根据上文的分析，所谓的环评是对承租人将要在租赁房屋内开展的项目的环评，不是对租赁房屋的环评，环评的法定义务人是承租人，不是出租人，而且环评所涉内容往往涉及非常专业的甚至涉及承租人商业机密的事项，而且可能涉及到承租人需购买的相关环保设备以及如何放置和排列相关设备的相关设计，出租人作为一个“房东”很难做到这些，如果认为出租人和承租人之间存在一个委托环评的委托代理关系，则这个委托代理关系应当理解为一个租赁合同的从合同，而不能把这个委托代理关系理解为出租人的主合同义务或出租人主合同义务的“前置义务”，因此，即便合同约定了出租人有义务办理环评，环评未办出一般也不宜直接认定出租人构成违约。