违约方申请司法解除-1

【案例】A房地产开发公司开发了大片商业用房项目， 并将大部分项目整体出租给一家百货公司， 用于商业广场经营， 剩下部分划分为单个小店面卖给个人， 由个人在广场内个体经营。 其中， 自然人B以36万元价格购买其中一间小店面， 但A公司尚未为B办理产权过户。不久， 百货公司倒闭， 项目闲置， A公司需要对整体项目进行调整， 重新规划布局， 因诸多小店面存在无法整体规划，为此，A公司陆续与小业主解除商铺买卖合同，并支付相应对价。B不同意解除合同，提出如A公司解除合同，须支付600万元。A公司诉至法院，请求解除合同。——本案例来源于《最高院第二巡回法庭法官会议绩效（第一辑）》，实际改编自《公报案例》新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案

第一，违约方并不享有法定解除权。违约方请求人民法院判决解除合同的，属于行使诉权而非实体上的解除权，因此，本文名称是“违约方申请司法解除”，这一点与因情势变更申请司法解除是相同的。《〈民法典〉合同编通则司法解释（征求意见稿）》第33条第3款规定：“人民法院依据民法典第五百三十三条判决变更或者解除合同的，应当综合考虑合同基础条件发生重大变化的时间、当事人重新协商的情况以及因合同变更或者解除给当事人造成的损失等因素，在判项中明确合同变更或者解除的时间。”第62条规定：“【另一种方案】人民法院依据民法典第五百八十条第二款的规定支持当事人一方终止合同权利义务关系的主张的，应当根据案件的具体情形在判项中明确合同权利义务关系终止的时间。”这样的规定都是基于认为违约方并没有解除权的共识作出的。

第二，违约方申请解除合同的依据在哪里？

最高院在发布该公报案例时，一并给出的裁判要旨中指出“违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备履行条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同”。也就是说，最高院是以“先以债务的标的履行费用过高”为由，认为守约方丧失了请求继续履行的权利，再进一步根据违约方的请求，作出解除合同的判决。但其实有很多学者认为这样的路径选择会导致说理不充分，尤其是在本案中守约方会认为“合同已经签了，购房款我已经付了，房子交付给我装修了，你卖房人就剩一个过户的义务，怎么让你履行过户义务，就履行费用过高了呢？”对此，中国人民大学王轶教授的观点是以《九民纪要》第48条为基础进行说理，结合诚实信用原则与公平原则，把冯玉梅不行使解除权认定为权力滥用，为人民法院司法解除合同提供正当化基础。各位考友有兴趣的话可以听一听王轶教授在山东大学的讲座，链接：https://www.bilibili.com/video/BV1nT411q7tv/?spm_id_from=333.1007.top_right_bar_window_history.content.click。《九民纪要》不能作为裁判的依据，但是可以作为说理的理由，下附《九民纪要》第48条：

【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

（1）违约方不存在恶意违约的情形；

（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。