昨天晚上被一堆的利好砸晕了。

央行和金管局联合发文：1、下调首套和二套房首付比例；2、降低存量首套住房贷款利率。加上之前的“认房不认贷”政策。目前房市的利好落地也差不多了。

先来看看存量房贷利率调降了，真是期待了很久，媒体的报道也是最多的。因为事关39万亿的存量房贷市场，能落地利好了很多的家庭。

优势

确实还是不小的利好，据测算，这次39万亿的存量房贷，大概25万亿能享受到这一政策，大概是三分之二的比例。

虽然只是首套，但是因为“认房不认贷”后，对首套的认定放开了，增加了首套的体量。也就是存量房贷的调整，不管你是首套，还是此次政策后认定的首套，都可以享受优惠了。

整体幅度预估平均可以降低0.8个百分点，例如你是100万的贷款，之前5.1%，降低0.8，每年可以节省5000元左右。

稍稍有些失望的，二套的存量房贷利率没有提及。

这次的政策还是集中在新上车的家庭

更多的利好首次置业的，或者置换后还是唯一住房的。

昨天下调了首套和二套房的首付比例，也降低了二套的利率。

将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

所以，新买和置换后仍是唯一住房的，得到了哪些呢？

1、首付降低了；

2、置换后仍是唯一住房的，按照首套认定，首付降低，以及利率优惠。

此次豪宅也在优惠之列。

有朋友提醒我，这次的政策出台后，没有区分豪宅和普通住宅，所以豪宅如果是首套，也能降低相应的首付比例了。

利好置换家庭

还是以我家房子为例，给大家具体来看看。

这一次的政策出台后，因为“认房不认贷”的政策，如果我想把房子卖出再置换，虽然之前有房贷记录，但是因为是唯一住宅，可以享受首套的优惠，首付降低，利率也享受首套的优惠。

还有，因为房子超过144平，之前对购买的人来说门槛比较高，按照以前的政策，购买人即使是唯一住宅，也只能享受5成首付，现在只用首付3成了，利率也调降了。这对我家的房子来说，客户群体扩大了。

所以，总的来说，对我这样有置换需求人来说，卖和买比之前要容易了很多。

还有，这次政策出台后，对一线城市的房价的拉动作用更大。

这很好理解，以前一线和二、三、四线政策不同，一线的门槛更高，利率更高，还有房价也更高，上车很不容易，这次的政策缩小了各地区的政策差距。以前在大城市上不了车，转去老家买房的，转去小城市买房的，现在有部分因为政策可能会转投大城市了。