如果今天你走在日本街头，你会发现一个奇怪的现象：大量房屋白天没人晚上黑灯瞎火，靠近一瞧往往要吃一老鼻子灰。

是的你没有猜错，这些房屋已经长达数年甚至数十年没有人住过，在日本，他们被称为“空置房”。

根据日本官方2018年的统计，目前日本846万间房屋无人居住，空置率达到了惊人13.6％，相当于十间房里就会有一间没人住。

日本为什么会有这么多无主的房屋？今天的日本房价又是什么样的？

01

要说今天日本楼市问题的根源，其实不在日本，而是在美国。

上世纪八十年代，美国人干了一件缺大德的事情。

它看着日本经济越来越好，每年出口额越来越多，美日贸易逆差越来越大，国会山的老爷们认为自己吃亏了，于是鼓动西德，法国等欧洲国家，一起找日本进行贸易谈判。

美国对日诉求很简单，要求日元对美元升值，这样一来日本进口能力，能买更多的美国货，帮助美国走出赤字危机。

站在咱们今天的视角来看，美国此举完全就是霸权主义，因为国家货币升值，虽然剁手党爽了，但搞外贸的可就倒了八辈子血霉了。

毕竟日元升值也意味着出口竞争力下降，外国人一看你货这么贵，谁还来买你家产品？

但当时的日本人显然不这么认为，相反，他们对自己经济实力非常自信，不就是出口受打击嘛，到时我出口转内销，事情不就解决了？

那些个大财阀们一想着自己手里的钱马上就要翻倍，也一个劲地游说日本政府，里应外合之下，于1985年，美英日德四国财长在美国纽约广场饭店正式签订协议，它便是大名鼎鼎的“广场协议”。

好了，现在协议也签了，日元也升值了，出口的断崖式下跌更是如期而至，下一步该怎么办？别急，日本央行的骚操作才刚刚开始。

按照计划，现在日本要出口转内销，那么内销的第一步，自然是要让老百姓愿意把手里的钱花出去，于是央行大笔一挥“降息”！

从1986年到1987年，日本央行连续降了五次利率，最后降到了只有2％，央行的预测是正确的，老百姓一看钱存银行这么不划算，那谁还把钱放银行？

不仅不放银行，还想方设法问银行借钱，甚至在当时的日本人眼里，如果你不问银行借点钱，那简直和自个儿丢钱没啥两样。

说老实话，以当时日本政府的构想，也就是从利率下降，促进消费，企业赚钱，GDP增长这四个环节来看，在经济学上是站得住脚的。

事实上，从表面数据来看，这一套举措可谓是大获成功。

1986年，日经平均股价指数不过14000点，而到了1989年12月，这个数字攀升至38957.44，相当于翻了两倍半。

一时间日本上上下下都很有钱，宛若跑步进入了共产主义，但事实，真的如此完美吗？

02

当一个人有钱时，他往往会选择购买金融产品，这是放之四海而皆准的道理。而当一个国家经济迅速扩张之时，其金融市场必定欣欣向荣，日本也逃不过这个环节。

当时的日本有两大金融市场，一是股市，一是楼市。前者暂且按下不表，我们把目光聚集在日本房地产上来。

由于日本实施金融开放政策，外国资本进出日本畅通无阻，加上大量普通百姓手里闲钱过多，于是他们一股脑把钱扔进了楼市里。

在炒房大军的“铁蹄”下，1987年，东京都房价暴涨53％，6200万日元只能买一套55平的小户型，相当于人民币402万，折合每平米7.3万。

1988年，全日本新房已经到了有钱也买不到的境地，因为买房要摇号，而摇号的概率，竟然达到荒唐的六千二百分之一。

而到了1989年，日本最贵的房子一平米94万人民币一平，那年的东京都人均年收入折合人民币39万一年，这相当于你辛辛苦苦工作两年，连块厕所地砖的面积都买不到。

有人做过统计，盛极一时的日本房地产总值，相当于整个美国地价的四倍。

痴迷，疯狂，全民炒房，此时的日本，一如六十年前一样，只不过这次被绑在了一辆名为房地产的新型战车上，在经济领域到处横冲直撞。

全民炒房并非没有代价，危险的后果很快接踵而至。当全社会的钱全部流入房地产时，实体经济开始吃不消了。

原因很简单，大多数企业生产需要从银行贷款维持资金链，一旦银行端没了钱，那么企业端的生产必然遭受打击。

好巧不巧的是，1990年爆发了第三次石油危机，这一下子可要了日本制造业老命，原材料上涨大量企业眼巴巴望着银行指望救命。

银行一看完犊子了，我钱全在楼市里玩乾坤大挪移呢，哪有钱借给你们？这可咋办？于是机智的日本央行又出手了。

前面我们说过，为了促使老百姓消费，日本央行把利率调得很低很低，石油危机一来，企业急用钱，银行拿不出钱。

时任日本央行行长的三重野康一拍脑袋，决定把利率调回去：咱们利率不是2％嘛，现在我让它加到6％，问题岂不是迎刃而解了？

好家伙，您搁这玩二极管呢，日本这么大一个国家，经济牵一发而动全身，利率你想改就改？

长期来看，利率上调确实能回收货币，但有得必有失，短期来看必然是大量热钱从房地产市场抽出，房地产市值被拦腰斩断，换句话说，就是楼市硬着陆。

经此一役，日本整体房价下跌46％，东京地区暴跌百分之七十，偏远地区一套房产仅售价十万元人民币，大量炒房客跳楼......

1992年，日本迎来近二十年首次经济负增长，房地产泡沫被彻底戳破。

按理说，银行利率升高，虽然楼市炸了，但好歹实业保住了，两害相权取其轻，咱们从长计议。但日本政府不这么想啊，因为前几年的高增长还历历在目，他们把失败原因归结于石油危机。

为了重新刺激消费，1995年，日本央行又做了一个令人“智熄”的决定：又一次下调利率，这回更狠，直接拉到了0.5％。

得得得，这就跟小学生打游戏一样，在all in 和守牌之间反复横跳，要是这么简单就能拉动经济增长，帅真都能做他们财政部大臣。

事实证明，日本央行大错特错，房价塌了，实业垮了，战后四十年的繁荣终成大梦一场空，在未来三十年里，只剩下失落和沉寂。